Yo siempre he dicho que éste es un mall peatonal y de transporte público
En las oficinas de ABWB Arquitectos, Yves Besançon nos recibe para relatarnos su experiencia y los detalles del recientemente inaugurado proyecto Costanera Center. Con gran manejo de los detalles y los conceptos subyacentes, el arquitecto entreteje los datos técnicos con las anécdotas interesantes. Nos habló de Costanera Center tanto como de sus impresiones acerca de Santiago, y las formas en que crece la ciudad.
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Quisiéramos hablar primero del proceso en el que se gestó el proyecto del Costanera Center. ¿Cuáles han sido los aciertos y desaciertos de este largo proceso?
Bueno, el proceso es larguísimo. Es el más largo en el que me ha tocado participar nunca en mi vida. Participar y un poco liderar también.
La primera vez que se acerca nuestro cliente, que es Horst Paulmann, fue en el año 1988. A fines de este año vamos a cumplir 24 años trabajando en este proyecto. Es un proceso largo en el que ha habido como tú dices aciertos y desaciertos. Muchos desaciertos se han corregido, y con otros no ha sido fácil hacerlo, porque tenemos que poner el edificio en su contexto.
Este proyecto parte con el mismo terreno que hay en este momento. Es un terreno que termina teniendo 47.000 metros cuadrados. Parte con 57.000, pero ha habido cesiones de uso público que son de unos 10.000 metros cuadrados (…)
Por lo tanto, este proyecto que duró tanto tiempo, partió en un contexto muy diferente. Chile es un país que ha cambiado mucho en 24 años. Han cambiado las ordenanzas; la cantidad de habitantes; de vehículos; se han abierto carreteras y avenidas; se creó Transantiago; llegó una segunda línea de metro que no existía cuando partió el proyecto; va a llegar una tercera en unos años más…Por lo tanto, éste es un proyecto que ha tenido que ir cambiando a medida que el contexto ha ido cambiando, así como las nuevas ordenanzas.
Si uno se centra en cómo hacemos los edificios en Chile, por lo general, no hay mucha planificación urbana. Por no decir cero. Hay mucha regulación, pero poca planificación. De hecho, yo sostengo que nosotros los arquitectos que ejercemos la profesión libremente construimos donde podemos; no donde queremos (…)
Este proyecto, como ustedes saben, no es un negocio inmobiliario. Es un negocio de arriendo. El propietario sigue siendo dueño porque nada se vende sino que se arrienda. Por lo tanto, cuando a mí la gente me dice que va a haber un caos…la palabra “caos” se ha usado tanto, y en vialidad el caos vial no existe; todo se arregla. Pero digamos “saturación”. Yo tengo la más plena confianza en que no habrá más saturación que la que había hasta antes de la apertura, porque al que más le interesa que eso funcione es a él; al dueño. Si las cosas no le funcionan, se le van los arrendatarios. Ése es su negocio y se ha ido demostrando que en el sector se ha producido un alivio al tráfico (…)
Y con respecto a las autoridades, tanto nacionales, regionales y municipales ¿cómo se ha dado la relación?
Todos sabemos que acá en Chile el sistema es muy legalista. Por lo general no existen las cosas por debajo de la mesa. Aquí todo tiene que cumplir los procesos legales y normales. Nosotros hemos tenido, en este proyecto, con todo lo que ha cambiado, que adaptarnos a nuevos marcos legales.
Nuestra relación es de arquitectos profesionales con las autoridades, permanentemente. Nosotros en el Municipio nos relacionamos directamente con el Director de Obras y con el Asesor Urbanista. A nivel de los ministerios, generalmente con la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda (…)
Pero en general las relaciones con los organismos han sido fluidas, bien rápidas y ágiles. Es que afortunadamente Providencia es una Municipalidad en que se trabaja de manera muy eficiente, y muy profesional. Muy distinta a otras, que no voy a nombrar, que son realmente un tedio; un infierno. Nosotros tenemos un dicho en la Asociación de Arquitectos; que hay muchos proyectos en tal y tal comuna, que se han demorado más en aprobarse que en construirse. Muchas veces el inversionista se aburre y se va.
Nos gustaría que profundizara en los impactos del proyecto, tanto positivos como negativos.
Primero te voy a hablar de los impactos que produce el proyecto, que no son positivos ni negativos. Un proyecto que tiene 5.700 estacionamientos produce impactos en la red vial y yo siempre he sostenido que todo inversionista cuyo proyecto produce impactos de cualquier tipo en la ciudadanía, la población, el entorno cercano o el ambiente, tiene que mitigar esos impactos a su costo. Es decir, el empresario debe pagar el costo de la mitigación de ese impacto, para que se anule o disminuya al máximo.
En el caso nuestro, los impactos ambientales fueron evaluados en el estudio de impacto ambiental. Los impactos durante la construcción fueron evaluados y controlados semanalmente por la COREMA, cada semana teníamos que tener un informe con las mediciones de polvo, ruido, regadío de los camiones. Tuvimos que poner en el mismo terreno una planta hormigonera para evitar el tráfico de los camiones trompo por la ciudad, porque era tal la cantidad de metros cúbicos de hormigón que había que llevar a la obra que la cola de camiones habría sido terrible. En este caso lo fabricamos dentro de la misma obra y traíamos camiones con ripio, arena y cemento, que podían entrar a cualquier hora, sin tener que esperar. Esa fue una gran medida de mitigación que cumplimos.
También hay otras medidas relacionadas con el funcionamiento del edificio. Pero los otros impactos producidos por este proyecto eran los impactos viales, el famoso EISTU, Estudio de Impacto sobre el Sistema de Transporte Urbano. Éste se presenta en una ventanilla única en la que actúan alrededor de 17 o 20 organismos distintos, que tienen que ponerse de acuerdo para pedirnos las medidas de mitigación que tenemos que realizar. Eso duró aproximadamente un año y medio, con reuniones todos los meses, en una sala con 25 o 26 personas, con los asesores del MOP, la UOCT, la Dirección del Tránsito de Providencia, etc. Es algo muy complejo de llevar adelante (…)
A mí me molesta mucho cuando de repente dicen ahora que el impacto vial ha funcionado perfecto, pero no se preocuparon del impacto peatonal. Es el único proyecto en el que a mí me ha tocado participar en el que el impacto peatonal ha sido plenamente considerado. Esta pasarela precisamente lo considera para que la gente no tenga que bloquear. Si cruza por abajo, los tiempos de todos los semáforos de ese nudo, que es bien complicado (Holanda, Vitacura, Tajamar y Tobalaba), mientras más tiempo de detención le saques a los vehículos, menos taco produces. Se cambiaron y mejoraron las salidas de las escaleras mecánicas de la estación de metro Tobalaba, que estaba muy atochada y aproblemada, para que la gente pudiera salir más rápido, sin quedar agolpada. Se hizo toda la parquización del entorno, veredas de 5m se ensancharon a 12m, entre otras cosas. El peatón también se consideró al desnivelar los accesos a los estacionamientos (…)
Otra manera es prohibir los estacionamientos y que a todos los edificios del centro de la ciudad la gente tenga que llegar en transporte público, pero para eso tienen que mejorarlo primero. Piensa tú que todos los edificios en Chile tienen que cumplir con un mínimo de estacionamientos. Nosotros aquí en Costanera Center no teníamos esa exigencia, afortunadamente. Piensen que el centro comercial que se abrió tiene un 40% más de superficie que el Alto las Condes arrendable, y tiene la mitad de los estacionamientos. Nosotros tenemos 3.000 estacionamientos, que nunca se han llenado, ni con 200.000 personas el sábado siguiente de la apertura, lo cual demuestra lo que yo siempre he dicho, que éste es un mall peatonal y de transporte público. La mayoría de la gente llega a pie y nunca están completos los estacionamientos. En cambio en el Alto las Condes hay momentos en que tienes cola en Avenida Kennedy. El sábado, día del padre, había 200.000 personas dentro del mall y sólo 1.600 estacionamientos ocupados, nosotros lo medimos. En el Alto las Condes había 130.000 personas adentro y 6.000 autos en el edificio, porque todo el mundo se mueve en auto. Los malls de carretera son todos de automóvil, no son de transporte público.
Así que esos son los impactos que producía el proyecto y que sigue produciendo, los que nosotros hemos disminuido con todas estas obras.
Sin embargo hay otros impactos: está la gente que le gusta y que no le gusta el proyecto. No me voy a referir al mall de Castro, porque esa votación que hicieron para mí no tiene nada que ver con si ese proyecto es bueno o malo o si está bien o mal hecho ahí. Por eso es que me opongo a la participación ciudadana de ese tipo, la participación ciudadana debe ser de otra manera. Un caso extremo es el de Vitacura, en que 84% votó en contra de unas normas absolutamente lógicas que tenía que hacer el alcalde, pero los habitantes votaron de una forma muy egoísta: yo soy excluyente, no quiero que venga más gente a mi comuna, quiero que se vayan todos a vivir a otro lado. Eso es lo mismo que hemos hecho con las viviendas de subsidio, tenemos toda la ciudad rodeada con cordones de pobreza, con una bomba de tiempo que en cualquier momento va a explotar, a lo que habría que ponerle mucha plata para mejorar esos barrios o para demolerlos y volver a hacerlos para disminuir la densidad que tienen y llenarlos de servicios y áreas verdes. Vivir ahí debe ser un verdadero infierno. Yo creo que es culpa nuestra, de los arquitectos, de los políticos y los arquitectos. Y en este sentido, la votación del mall de Castro dice: oiga, yo estoy feliz con mi mall, no quiero ir a Puerto Montt a comprar y me encanta esta cuestión que me están haciendo. 94% de aprobación. Pero eso no me dice nada.
Pero sí me voy a referir al impacto que ha producido este proyecto acá, que ha producido impresiones mucho más buenas que malas, de expertos y no expertos. Por ejemplo, me impactó mucho la opinión de Patricio Herman, en Mega, al día siguiente de la apertura, en que él negó haber dicho que iba a haber un impacto negativo y un caos, que eso lo habían dicho otros expertos, que jamás ha creído eso, porque está convencido de que éste es un mall peatonal. Me llamó muchísimo la atención porque no es muy partidario del proyecto y sin embargo emitió una buena opinión, cosa que me parece muy bien (…)
¿Y han surgido dificultades a partir de la relación con el mandante?
No te puedo decir que dificultades, pero ha sido una relación tensa. No tomen tenso como malo, es como cuando uno habla de una crítica, la gente siempre cree que una crítica siempre es mala, siendo que hay críticas buenas y malas. Hay tensiones que son buenas y tensiones que son malas. La mejor tensión del mundo es la que tienen los violines, pero si uno lo tensa mucho, se corta la cuerda, y si uno lo deja muy flojo, la cuerda no sirve. Hemos mantenido con Horst Paulmann una tensión como la de un violín.
Hacer que esto suene bien no ha sido fácil, porque él es un hombre muy ocupado, está haciendo 30, 35 proyectos al mismo tiempo en Sudamérica, tiene un poder, un cerebro que piensa en tres dimensiones, cosa que es muy rara en un cliente. Cuando tú me preguntas cómo definiría yo a un arquitecto, es una persona que piensa en tres dimensiones. Somos casi los únicos profesionales que pensamos en tres dimensiones. Él piensa en 3D, se conoce todos los niveles de todos sus proyectos, cada número, cada medida, cada viga. Todo él lo sabe porque lo ha conocido proyectando estos 20 años con nosotros, en una mesa como ésta, en que yo llego con mis planos, él estira un papel transparente encima y rayamos el proyecto entero todos juntos. Así, yo poseo la mayor colección de Paulmanns del mundo, así como otros tienen colecciones de Van Gogh, yo tengo Paulmanns guardados ahí, en los que él ha estampado su opinión.
Eso tiene ventajas y desventajas. Si un arquitecto hace un proyecto que al cliente no le gusta o no le sirve, es un mal proyecto, aunque te lo publiquen todas las mejores revistas de arquitectura del mundo. Si un proyecto sí lo satisface y tú trataste de hacer lo mejor posible porque eres un profesional, es un mejor proyecto (…)
Ese es otro factor súper importante en esto proyectos que producen impactos; que el propietario, que es un privado, tiene una reacción muy rápida y que él es el dueño hasta siempre (no es un proyecto inmobiliario en que yo me lavo las manos y me voy, “qué me importa a mi si las cosas funcionan o no”), en este caso él tiene una muy rápida reacción para corregir errores, o para mejorar situaciones, y es de una rapidez obsesiva. Yo mañana tengo una reunión con él después de almuerzo en el que vamos a ver el problema de la cubierta verde del mall (que tiene 25.000 metros cuadrados de techo verde) en que él quiere participar, él quiere saber qué plantan, qué especie, de qué colores, cómo lo van a hacer, donde podemos poner un restaurante para poder funcionar mejor, si le ponemos una pista de trote…Participaen todo…es bien exigente. Pero él participaen todo, y quiere entender todo. Me manda emails en alemán…yo no sé alemán. Entonces me dice, “tu no eres internacional”. Le contesto en francés, y de allí él llama a su ayudante y me contesta en francés. Es una persona con quién yo he trabajado mucho, y he aprendido muchas cosas, y creo que él es un hombre quién además ha ido adquiriendo mucho conocimiento del mundo inmobiliario. De repente me decía cuando estábamos haciendo las torres, “para que me meto a hacer torres si eso nunca ha sido mi negocio…siempre nuestro negocio ha sido el retail, los supermercados, el Easy, los centros comerciales, los estacionamientos”. Bueno, pero Horst, hay que hacerlo por primera vez. “Si,” me dijo, “hay que hacerlo por primera vez, pero pucha que es difícil”.
¿Era obligatorio realizar las medidas de mitigación del impacto vial?
El impacto vial es tan obligatorio que si yo no termino todas y cada una de las obras de impacto vial, de cada una de las etapas, no tengo la recepción final. Lo que pasa es que la ventanilla única comprende muchos organismos, entre los que está la Dirección de Obras, y el sistema chileno funciona de modo que yo no puedo presentar un expediente de permiso si no tengo el impacto vial aprobado. Este proceso duró un año y medio, significó que no podíamos presentar el expediente de cambios. Tuvimos que ingresar un primer y un segundo EISTU; lo expresado en estos EISTU debe estar terminado y construido para pedir recepción. Dentro del EISTU estaba el compromiso de que el Estado haría las obras viales necesarias a partir del año 2007, y que estarían inaugurados en el año 2011: la Rotonda Pérez Zujovic, Costanera Sur, Vespucio Oriente. Ninguna de las tres se empezó, ni se ha empezado todavía. Se van a empezar, porque se dieron cuenta de que el taco no lo produce Costanera Center, el taco lo produce la Pérez Zujovic…¡es allí donde está el taco! No sacamos nada con hacer el túnel bajo Andres Bello mientras no se resuelva el nudo de la Pérez Zujovic, porque se va a llenar el túnel de vehículos atascados.
¿En su opinión, el marco normativo chileno es suficiente para acoger a un proyecto de esta envergadura?
No, no es suficiente, y es muy malo. Primero que nada, voy a hablar de algo injusto. Casi todos los edificios que están del Costanera Center para arriba no hicieron este impacto vial, porque no existía la norma. Pero todos los proyectos que ahora existen y que se aprueban, y que tienen (si son de vivienda) menos de 250 autos, cero impacto vial. ¿Ustedes me van a decir que 239 o 249 autos no impactan? Sí impactan, porque yo hago 1, 2, 3, 4 edificios separados por distintas propiedades, lo cuál además es nefasto porque significa que hay panderetas…lo que pasó allí en Sanhattan. Y al inversionistaque hace una gran fusión y hace un estupendo desarrollo inmobiliario, por tener más de 250 autos le exigen el pago de este famoso EISTU. Primera injusticia: si son de oficinas con menos de 150 autos, si son de vivienda con menos de 250 autos, cero EISTU. Esa injusticia es muy mala y se está corrigiendo por parte del Ministro de Vivienda que estudia una modificación al respecto para que todos paguen por igual.
Lo otro que es muy malo es que no existe una normativa vinculante a todos los municipios que los obligue a respetar la vialidadque realiza el Estado y las obras y las normas de transporte público. Cada municipalidad hace lo que se le ocurre. Si quiero pongo un Transantiago, si no quiero no lo pongo, lo corro para allá; la calle del señor alcalde abajo que viene con 4 pistas y con bandejón central y palmeras, yo acá no lo quiero con palmeras, no quiero bandejón central…o sea esa autoridad, esa norma vinculante no existe.
Cada municipio hace sus propias normas, aunque sean vecinos. Y lo otro que noes algo inédito, ni algo muy nuevo es que tiene que haber una autoridad máxima por sobre las otras que sea un paraguas para todos los municipios, y que tuviera unaautoridad vinculante y que los obligara a respetar lo que él y su equipo dijera. Muchos dicen “alcalde mayor” o “intendente mayor”, yo digo que nada de alcalde ni intendente. Arquitecto Mayor. Tiene que ser arquitecto. Una ciudad no puede ser dirigida por una economista, salvo que el economista sea un experto urbano como Edward Glaeser, por ejemplo, quién es especialista en esto, y quién sería un gran gestor de planificación urbana.
¿Qué lecciones puede sacar el sector público de la experiencia con este proyecto?
Nunca he querido culpar a ningún gobierno por las obras viales que no se han hecho, los gobiernos tienen otras prioridades, y los contextos son distintos en el momento en que se hacen las cosas. Pero yo creo que los compromisos deben cumplirse, y cuando alguien dice “yo voy a ejecutar tal y tal obra”, debe hacerse, y la excusa de que no hay plata es mentira. Somos un país rico, tenemos 16.000 dólares per cápita de ingreso, no me vengan con cuentos de que no tenemos plata para hacer el Puente de Chacao, no me vengan que no podemos hacer la Rotonda Pérez Zujovic, no me digan que no podemos hacer la Vespucio Oriente, subterránea para respetar el parque que está encima. Tenemos plata para hacer eso. Y en este momento un país que ya esta demoliendo vivienda de subsidio por mala, porque hay viviendas de hace 15 años hay que demolerlas ahora, porque son undesastre. Antes fueron una buena solución; yo no critico lo que se hizo hace 15 años, pero ahora no sirven, hay que demolerlas.
Bueno, ¿y quién va a tener que hacer esas casas? Las va a tener que hacer el Estado, la gente que tienen esas casas no tiene plata para poder rehacer su casa. Yo creo que obviamente no hay que hacerlas en 25 metros cuadrados, sino que entre 60 y 80 metros cuadrados, hacia eso tenemos que ir. Yo creo que eso es una lección importante: el Estado tiene que cumplir su rol de ejecutor y gestor de todo lo que es el urbanismo y las ciudades…ojala hacer las ciudades bellas como decía Ricardo Lagos, el único Presidente al que he escuchado decir eso. El único, en su primer mensaje del 21 de mayo, dijo que él iba preocupar en su gobierno de hacer ciudades bellas.
¿En esta búsqueda por una ciudad bella y armónica, que rol tendría dentro de esa idea un proyecto como el Costanera Center?
No me gusta hablar individualmente del Costanera Center. Hay dos tendencias: densificar extendiendo la ciudad o densificar en el mismo territorioque tenemos. Yo soy de los que piensa que tenemos que densificar en el territorio que tenemos, soy contrario a crecer. Y a lo mejor estoy diciendo algo que para muchos expertos es una aberración. Muchosme dirán, bueno, a lo mejor es una combinación de las dos cosas. A mi me da la impresión, después de recorrer Santiago, que en Santiago existen amplios sectores territoriales que están absolutamente sub-utilizados. Por lo tanto la renovación urbana yo la veo dentro del territorio urbano (yo no estoy hablando de densificar con rascacielos, no he llegado todavía a ese tema), pero si en vez de tener galpones con arreglo de bicicleta, o una vivienda de dos pisos, tener lugares en los que…paséense por la AlamedaBernardo O´Higgins, desde General Velásquez hasta Las Rejas, es como Vietnam. Es increíble: la principal avenida de la ciudad no tiene edificios…de repente destaca un hospital, que creo que es de los profesores. Pero lo demás es toda pura paja molida. Yo sostengo que de allí deberíamos llegar a unos 6, 7, 8 pisos de densidad, con áreas verdes respetables y con buenos servicios, que podrían mejorar la calidad de vida enormemente a la gente, por un lado. Y por el otro lado creo que siempre debería haber distintos centros dentro de la ciudad (…)
¿Si pudiera hacer el proyecto del Costanera Center de nuevo, haría algo distinto?
Claro que me habría gustado hacer otras cosas en el proyecto. ¿Qué cosas me hubieran gustado? Me hubiera gustado por ejemplo que el proyecto hubiera sido atravesado por algún espacio abierto que fuera integrado para la ciudad, como un lugar peatonal, como un boulevard pero dentro del mismo proyecto, lleno de tiendas y comercio, pero que hubiera tenido la virtud de que el aire entrara dentro del edificio. Eso es algo que a mi me…si lo hiciera de nuevo, creo que eso es algo que trataría de convencer a mi cliente a hacerlo así, el problema que no siempre es posible hacer este tipo de cosas porque hay que compatibilizar su factibilidad con las ideas de todos.