Planeo Digital

[José Astaburuaga y Mario Grandón]

Menos de 2.000 hectáreas de suelo para construir conjuntos habitacionales le quedan al Gran Santiago, esto según un estudio solicitado por la Cámara Chilena de la Construcción a la Universidad Católica (Observatorio de Ciudades), investigación que además arrojó qué ya no se cuenta con terrenos que cumplan con las condiciones para la construcción de viviendas para los grupos más vulnerables.

El informe «Disponibilidad de Suelo en el Gran Santiago» abarcó la conurbación de 34 comunas definidas por el Instituto Nacional de Estadísticas -Provincia de Santiago más Puente Alto y San Bernardo- y contempló la revisión de todos los terrenos que en un análisis similar de 2007 fueron catalogados como disponibles, así como la identificación de nuevo suelo urbanizable.

Para efectos de este estudio -que busca identificar terrenos para el desarrollo de conjuntos habitacionales- se considera suelo «disponible» el que se ubica dentro del límite de extensión urbana, es eriazo o con uso agrícola, tiene una superficie mayor a dos hectáreas, un uso residencial o mixto, una densidad igual o superior a 150 habitantes por hectárea (37,5 viviendas/ha) y no está emplazado en áreas de riesgo o pendientes.

Al actualizar los resultados obtenidos en 2007, se observa que de las 2.850 hectáreas disponibles en ese entonces, sólo 1.823 hectáreas siguen en esa condición, a las que se suman poco más de 69 nuevas hectáreas identificadas en esta oportunidad. En consecuencia, en el Gran Santiago existe un total de 1.893 hectáreas disponibles.

Luego, de acuerdo con este estudio se puede concluir que el consumo de suelo en estos 5 años fue de 1.027 hectáreas (2.850-1.823), es decir, 205 hectáreas anuales y que el saldo restante (1.893 hectáreas) alcanzaría para un lapso de 9 años y 3 meses, de mantenerse el nivel de consumo registrado en el período 2007-2012.

El informe también analizó la disponibilidad de suelo para viviendas destinadas a los grupos más vulnerables, para lo cual se consideraron dos nuevos parámetros: que el precio del suelo fluctúe en torno a 1 UF el metro cuadrado y que tenga una densidad máxima permitida igual o superior a 200 habitantes/ha (50 viviendas/ha). La conclusión es que ya no existen hectáreas dentro del radio urbano del Gran Santiago para desarrollar proyectos para  los sectores de menores ingresos.

De acuerdo a nuestros cálculos, la relación entre el precio del suelo (UF/m2) y el precio promedio de las viviendas (UF/vivienda) en proyectos de viviendas económicas y sociales es el que se muestra a continuación:

Por lo tanto, dentro del Gran Santiago no existirían terrenos aptos para construir un proyecto habitacional que contemple viviendas económicas y sociales de un precio promedio inferior a 1.100 UF (70% de la demanda habitacional). Es decir, no sería posible construir un proyecto de integración social que abarque viviendas en el rango comprendido desde 700 UF (FSV) hasta 1.500 UF (Título 2 del DS1) para atender a los cuatro primeros quintiles socioeconómicos de la población del Gran Santiago (Sectores pobres, emergentes y  medios).

Según la Cámara Chilena de la Construcción, «las políticas públicas debieran promover que las ciudades se desarrollen tanto por extensión como por densificación y renovación. Una estrategia adecuada sería avanzar hacia un modelo de planificación por condiciones, en que el suelo se pueda desarrollar siempre que el interesado cumpla ciertos requisitos e internalice los costos de sus decisiones de localización». Sin embargo, estos instrumentos de planificación urbana ya existen, y son los Proyectos de Desarrollo Urbano Condicionado (PDUC, con aproximadamente 2.000 hectáreas por desarrollar en el sector norponiente del Gran Santiago), y que reglamentariamente deben mitigar los impactos urbanos que generen en su entorno y a su vez disponer de un mínimo de un 30% de las unidades a construir para ser destinadas a viviendas económicas y sociales de los diferentes programas de subsidio habitacional del MINVU, contrastando este porcentaje con el que se exige a los nuevos terrenos que se incorporen en el PRMS 100, donde solo se obliga al 8% de la superficie del proyecto destinado a uso residencial para viviendas sociales, teniendo presente además que el carácter de vivienda social se determinará a partir del procedimiento definido en al Artículo 6.1.4 de la Ordenanza y en cuyo caso tendremos “viviendas sociales” de precio de venta de hasta 1.500 UF.

Mientras estas políticas públicas no se implementen, la Cámara Chilena de la Construcción estima necesario que se apruebe la modificación al Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS 100), actualmente en tramitación, «ya que la fijación de límites urbanos es uno de los responsables de que se produzca escasez de terrenos urbanizables”.

Por otra parte, esta entidad gremial promueve que para la edificación de viviendas destinadas a los segmentos más vulnerables se perfeccione y aplique nuevamente el Artículo 55 de la LGUC -que permite ejecutar fuera del radio urbano conjuntos de viviendas de un valor máximo de 1.000 UF- y que se evalúe la factibilidad de construir edificios de mayor altura para viviendas sociales.

Nosotros no creemos que la escasez de suelo urbanizable a precio razonable para construir viviendas bajo las 1.100 UF sea sólo producto de la fijación de los límites urbanos y como no es posible obligar a los actuales propietarios de estas 1.893 hectáreas (la mayoría Inmobiliarias) a vender a un precio no superior a 1 UF/m2, para futuras  expansiones  de los límites urbanos, el Estado debiera condicionar los usos de suelo para la construcción de viviendas que atiendan a los segmentos donde se concentra la demanda habitacional y promoviendo la integración social.

Los proyectos de construcción de las 10.262 hectáreas que contempla el PRMS 100 (con las modificaciones introducidas por el Minvu), deberían cumplir con la factibilidad territorial del terreno y las siguientes condiciones de desarrollo:

1. El terreno debe comprender, en un solo paño, una superficie de al menos 60 hectáreas.

2. Contar proporcionalmente con las áreas verdes materializadas o garantizadas, incluyendo su mantención por un plazo mínimo de 5 años.

3. Contar con la vialidad materializada o garantizada que sirva al terreno, incluyendo las conexiones con la vialidad existente.

4. Contar con al menos un 6% de la superficie  total del terreno del proyecto destinado a uso de suelo equipamiento.

5. Contar con al menos un 8% de la superficie del proyecto destinada a uso residencial para viviendas sociales.

Con respecto a lo estipulado en este último punto, si bien es cierto que los terrenos destinados a estos fines deberán ser informados al SERVIU para aplicar los programas disponibles para viviendas sociales destinados al primer quintil de la población, la tasación de las viviendas se calculará según el procedimiento definido en el Artículo 6.1.4 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. Sin embargo, este método de cálculo permite en la actualidad que califiquen como ‘viviendas sociales’ a inmuebles de un precio de mercado de hasta 1.500 UF, es decir, de un precio muy superior a las 750 UF, el monto máximo permitido al Fondo Solidario de Vivienda que es el programa habitacional del MINVU destinado al quintil más pobre de la población.

Además, este plan no contempla una asignación obligatoria para viviendas destinadas a sectores medios emergentes (de hasta 1.000 UF y atendidas por el título 1 del DS1 del MINVU) que en la actualidad tampoco cuentan con terrenos adecuados a un precio inferior a 1 UF/m2.

Por otra parte, que en estos terrenos de al menos 60 hectáreas, si se aplica sólo el 8% (4,8 hectáreas) de viviendas sociales (según artículo 6.1.4 de la OGUC), no permitirían desarrollar los proyectos de integración social definidos por el MINVU, ya que éstos requieren de al menos un 30% de auténticas viviendas sociales (Fondo Solidario de Vivienda) y de al menos otro 30% de viviendas del DS1 destinadas a sectores emergentes y medios. Aún si se construyen viviendas del FSV como parte es este 8%, esta Resolución incentiva que en la peor parte estos terrenos de 60 hectáreas (y separadas del resto) se emplacen las viviendas sociales, generando guetos de viviendas de bajo monto.

Si se aprueba el PRMS 100 en las actuales condiciones, no se asegurará la disponibilidad de suelo para atender a los sectores socioeconómicos que conforman el déficit habitacional actual, sólo se agregarán a las 1.893 hectáreas disponibles, otras 10.262 hectáreas adicionales para futuras viviendas destinadas a los segmentos de mayor ingreso de la población y que al ritmo actual se consumirían en casi 60 años, por lo tanto, los nuevos terrenos pasarán  mayoritariamente a “engorda” y como ya ha sucedido en expansiones anteriormente aprobadas por el Estado, el precio del suelo no bajará.

Lo notable de este problema es que la solución está en manos del propio Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que define las políticas de vivienda y que aprueba los instrumentos de planificación urbana, lo que falta es una verdadera visión de Estado que apunte a resolver con medidas estructurales el enorme déficit habitacional (allegamiento sostenido y creciente) acumulado en los sectores de menores ingresos, emergentes y medios, que representan el 70% de la demanda habitacional de los grandes centros urbanos.