Planeo Digital

Revista Planeo Nº8, Crecimiento Urbano, Noviembre 2012

Temprano en la mañana nos reunimos en el Drugstore de Providencia con Darío Oyarzún, Director Nacional de Arquitectura de Vivienda Definitiva de la organización TECHO (ex Un Techo Para Chile). Compartiendo un café y dándonos ejemplos de distintas ciudades de Chile, él nos cuenta sus impresiones sobre el papel que juega la vivienda social sobre el crecimiento de las ciudades.

Cuéntanos un poco del papel de TECHO para el crecimiento urbano. ¿Se trata de cumplir con la política de vivienda establecida, o más bien de llenar un vacío frente a la demanda de vivienda?

Nosotros tenemos una demanda “cautiva”. TECHO es una ONG que trabaja con familias de campamento, que están interesadas en que el proyecto se realice. Es distinto al caso de las inmobiliarias, donde se desarrolla un proyecto y luego se busca a la demanda. No generamos proyectos habitacionales sin una demanda ya establecida. En ese sentido, venimos a cubrir un déficit habitacional mediante nuestra gestión inmobiliaria.

En el momento en que tú desarrollas un proyecto de vivienda tienes que ir a buscar un terreno, y hoy esos terrenos son en muchos casos los de la periferia. Eso de que “no hay suelo para vivienda social” no es tan así. Lo que no hay es un suelo con un valor que se pueda financiar con el subsidio actual. Esa es la figura más exacta.

El papel nuestro en el desarrollo urbano es también a nivel local; nuestros proyectos no son grandes urbanizaciones. Estamos hablando de proyectos de hasta 150 viviendas, que es lo que permite la política habitacional chilena. En algunos casos juntamos dos o tres proyectos, y ahí el más grande es de 415 viviendas. Eso en La Pincoya, un sector consolidado.

Entonces nuestro impacto es más bien local. No te diría que nuestros proyectos se caracterizan por influir de manera determinante en el crecimiento de la ciudad.

En el caso de Santiago, muchas veces se ha observado que la construcción de viviendas sociales impulsa la expansión de los límites urbanos de la ciudad. En tu experiencia, este patrón de crecimiento ¿se da también en otras ciudades del país?

Nosotros trabajamos en distintas ciudades, desde Iquique a Valdivia. Estamos también en otras ciudades, de otras características, no metropolitanas. Y nuestra experiencia es bastante distinta, dependiendo de la ciudad.

Al norte, la situación es mucho más desfavorable que al sur. En cuanto al crecimiento y a la capacidad de generar proyectos de vivienda social bien localizados. Esto, principalmente por los costos de vida y de suelo de ciudades mineras como Iquique, Antofagasta, Copiapó. La minera ha traído un impulso importantísimo a estos lugares, y lamentablemente no hay suelo bien localizado disponible para vivienda social.

El caso más dramático es el de Copiapó. Es la ciudad que más ha crecido en el último tiempo en Chile, con un costo de vida muy elevado. Ahí tenemos un proyecto social que estamos a punto de entregar. Está en el pericentro de Copiapó. Los espacios de gestión de terrenos hoy en esa ciudad son bastante limitados. No hemos podido encontrar más suelos con características de conectividad a las redes de transporte, salud, educación, etcétera. El suelo disponible está a un precio que no es factible de financiar.

En el caso de Concepción y Valdivia, ¿se dan proyectos en la periferia de la ciudad?

No, el proyecto de Concepción está muy bien localizado. Está a quince cuadras de la Plaza de Armas. Pero su particularidad es que nosotros gestionamos recursos adicionales para financiar ese proyecto. Con el subsidio no alcanzaba. Aparte es un proyecto de reconstrucción, no vinculado al subsidio normal.

La realidad pre-terremoto era distinta en cuanto a los valores de suelo. Se generó un pequeño salto en los valores. No sé si es real, o tiene que ver con la especulación.

Describe, según tu experiencia, las diferentes problemáticas y desafíos de crecimiento que existen en las distintas áreas metropolitanas donde opera TECHO, a lo largo del país.

Ahí hay una cuestión ideológica. Yo no estoy en contra del crecimiento urbano de por sí. Tampoco estoy en contra de la edificación en altura. Creo que se pueden hacer buenos proyectos de mediana altura para vivienda social. Probablemente tendrá que ser así, si quieres tener un proyecto bien localizado.

Eso también uno trata de transmitirlo a las familias. Como la demanda está cautiva, el desarrollo del proyecto se hará junto con esa demanda. Muchas veces tenemos distintas opciones de terreno, y junto a las familias tenemos que decidir.

Volviendo a los desafíos, yo diría que tienen que ver con estándares de espacio público, con conectividad, con equipamientos. Hoy en día, la política habitacional asegura, en cierta medida, que los proyectos tengan un estándar superior al que había desde el año 1986 al 2004.

Una experiencia que trató de cubrir el déficit de espacios públicos, equipamiento y conectividad fue el Quiero Mi Barrio. Pero creemos que debería haber una inyección más decidida de recursos a las comunas en las que trabajamos. El subsidio de vivienda tenía un subsidio complementario, que era de localización. Uno para comprar el terreno, otro para habilitar el terreno. Los requisitos eran estar a una cierta distancia de un establecimiento educacional, de un centro de salud, de un paradero de transporte público, y que el 60% de las personas fueran de la misma comuna donde se construya.

El tema es que ese subsidio, en la realidad, no tuvo impacto. Un estudio de ProUrbana indicaba que el 90% aproximadamente del suelo disponible en Santiago era factible para esas condiciones. Pero ¿qué entendemos por localización? ¿Es que las familias mantengan las redes y tengan un estándar mínimo de equipamiento? ¿O mejorar sustantivamente las características de localización de esa familia?

Me parece que es un poco de ambas. Mejorar la localización no tiene que ver con agarrar las familias y llevarlas a otro sitio “mejor”. El equilibrio está en mantener las redes pero mejorar el entorno en el que viven.

Isabel Brain con Francisco Sabatini sacaron un paper que dice que los campamentos están mucho mejor localizados que las viviendas sociales. Ahí hay que tener una visión crítica; muchas veces en los proyectos de vivienda social les das un estándar de habitabilidad mínima, pero la localización la estás empeorando. Creo que hay que tener una visión más íntegra del problema. Proyectos que incluyan nuevas viviendas, pero también inversión en el lugar donde se están emplazando esas nuevas viviendas.

¿Hay alguna estrategia establecida para ustedes, para determinar el diseño y la ubicación de los proyectos?

El año 2008 hicimos un trabajo de barrido de terreno a nivel nacional. Se hizo un sondeo de terrenos disponibles en la Región Metropolitana, en Antofagasta, en Copiapó, etc. Esto lo hicieron unos geógrafos, que estuvieron un año viendo terrenos disponibles. Con esa base de datos trabajamos, y levantamos muchos proyectos.

Estamos buscando en el día a día. Lamentablemente no tenemos un equipo dedicado a esto, como las inmobiliarias. Muchas ya tienen sus terrenos. En muchos casos ya tienen grandes paños esperando que cambie el plan regulador, o programando construcción por etapas. Nosotros tenemos proyectos más focalizados, tratamos de enfocarnos junto a las familias, y somos un poco más artesanales al respecto.

¿Qué pasa con la dinámica inmobiliaria privada? ¿Es un actor con el que ustedes se suelan topar?

Nuestra experiencia, respecto de la gestión de proyectos, nos ha demostrado que son negocios que funcionan de manera bastante paralela. Hasta el momento no hemos tenido grandes conflictos con inmobiliarias. No somos una competencia, por los montos que manejamos.

Nosotros nos hemos dado cuenta de esto porque al momento de hablar con las empresas constructoras, muchas dicen “menos de 120 casas, yo no construyo”. No es rentable.

Pero en general no hemos tenido conflicto con las inmobiliarias. Incluso, en algunos casos, hay inmobiliarias que han trabajado a la par con nosotros en la gestión de proyectos. Ha ocurrido que terrenos nuestros colindan con terrenos de inmobiliarias importantes, y éstas han colaborado con las gestiones municipales y puesto su equipo profesional a disposición.

Muchas veces proyectos nuestros están ubicados en suelos muy bien localizados. Y ahí viene una pregunta: Si esos suelos están tan bien localizados, ¿por qué nadie ha hecho un proyecto ahí? Y es que muchas veces estos terrenos tienen problemas de gestión, que la inmobiliaria, por el objetivo de negocio que tiene, no está dispuesta a asumir.

Nosotros hemos tenido casos en que hay que hacer subdivisión, fusión, cambio de uso de suelo, y abajo pasa un acueducto, y una mecánica de suelo que es muy mala, y además el dueño del terreno es una sucesión de quince hermanos. Una inmobiliaria, frente a eso, te va a decir que no. Nosotros no, creemos que si ese terreno está tan bien localizado, merece la pena los esfuerzos para hacer ciudad ahí. Muchas veces son los mismos terrenos donde están ubicados los campamentos.

Muchos de estos terrenos también son de Bienes Nacionales, y nunca había pensado usarlos para eso. Tampoco es labor del Ministerio de Bienes Nacionales hacer proyectos de vivienda social, entonces en esos casos nuestra misión no es sólo desarrollar los proyectos, sino palanquear a todas las instituciones involucradas para que un proyecto sea factible también. Eso implica mucha gestión ministerial, municipal, de la intendencia…Ahí nos aprovechamos un poco de la “marca TECHO”, que abre puertas.

Se habla mucho de la importancia de la accesibilidad a la ciudad, en cuanto a la ubicación de los proyectos. Sin embargo, muchas veces no es posible tener una vivienda social céntrica, y es necesario empujar un poco los límites de la ciudad. ¿Qué es lo que se requiere para lograr un proyecto exitoso de vivienda social cuando no es posible dar ubicación con buena accesibilidad?

A mí me parece que el éxito de un proyecto de vivienda social, primero, tiene que ser desarrollado en conjunto con la comunidad. La participación es fundamental. El decreto 174  lo exige, y en base a eso nos proponemos hacer más que el mínimo. Los procesos de habilitación social que hemos logrado desarrollar han sido determinantes.

Tiene que ver con que las familias sean conscientes del terreno en el cual se va a emplazar su proyecto. Que tengan una visión de ciudad al respecto; donde puedan saber los pro y los contra de ese terreno. Que sepan los criterios con los que se diseñó su vivienda, y cómo ésta tiene que funcionar.

El segundo punto tiene que ver con la inversión. La inversión no tiene que ser sólo en el proyecto de vivienda social, sino que en el territorio. Los casos nuestros que han tenido un gran apoyo municipal, han sido muy exitosos. El municipio es un ente clave, porque mantiene las áreas verdes en muchos casos, los equipamientos muchas veces también son municipales.

Y en tu experiencia, ¿qué tipo de proyectos es más exitoso? ¿Los que se ubican en un lugar más céntrico, o los que están en los límites de la ciudad?

Proyectos periféricos, así como donde tú empujas el límite urbano, no tenemos. Tenemos proyectos en desarrollo que tienen esas condiciones. Entonces no te puedo decir todavía qué tan exitosos son. Ahora, lo que nos llevó a tomar la decisión de instalar un proyecto ahí, fue que no había otro suelo disponible.

Hay otros proyectos que están más alejados, pero no te podría decir que son proyectos negativos. Me parece que se han logrado mantener bien. Ahí lamentablemente falta hacer, posteriormente, investigaciones respecto a la calidad de vida de las familias. Esa es una tarea pendiente que tenemos. Empezamos a hacerlo en Antofagasta, y ahora lo estamos haciendo en Santiago.

Ya mencionabas algunos de los desafíos respecto de la localización. ¿Qué otros desafíos futuros ves tú que sean importantes para el crecimiento de las ciudades en cuanto a las viviendas sociales? ¿Qué se requiere para un desarrollo urbano más justo?

Hay tres elementos que son importantes. Primero, que yo valoro harto de la gestión ministerial actual, tiene que ver con atacar el déficit cualitativo de viviendas. Hoy día en Chile hay aproximadamente un millón de familias que viven en blocks de viviendas. De esas familias, el 70% no quiere vivir ahí, tienen altos índices de violencia intrafamiliar, de drogadicción, etc. Y se ha hecho bien en atacar eso.

Eso, sin dejar de lado el déficit cuantitativo. La apuesta tiene que ser cuantitativa, cualitativa y territorial. Instalar proyectos de vivienda social atendiendo al entorno, y darle las posibilidades a las entidades de gestión.

Lo otro es que el Estado no tiene la capacidad de generar las instancias de participación ciudadana necesarias para que los proyectos sean exitosos. Tampoco es una tarea del Estado. Éste tiene que generar las condiciones y el marco regulatorio para que esas instancias de participación se den. Son las entidades intermediarias, como las ONG, las que logran establecer actividades de participación que aseguren éxito.

Segundo, debe haber una apuesta financiera importante por parte del Estado. No sólo en montos, sino que también en recursos estatales y, principalmente, suelo. Nos parece que el Ministerio de Vivienda, a través de SERVIU, debería tener un rol mucho más activo en la gestión de suelo. No sólo poner a disposición el suelo que se tiene, sino que comprar suelo. Expropiar suelo. Meterse en la gestión del suelo.

Los montos que el Estado destina a construir hábitat urbano son la mayor inversión que hace en una familia a lo largo de su vida. Por lo tanto, el Estado tiene que asegurarse de que esa inversión va a generar plusvalía. La manera que se tiene para asegurar eso es que esa vivienda esté bien localizada, bien conectada.

Lo último tiene que ver con la coordinación entre los entes estatales. Hay muchas trabas hoy para poder generar proyectos de vivienda social de manera más eficiente. Tienes muchos entes involucrados. No sólo para la gestión del terreno sino también para la revisión de los mismos proyectos.

Los proyectos de vivienda social pasan por muchos filtros. Primero, la Dirección de Obras. Luego lo revisa SERVIU, después la SEREMI, cuando hay que hacer un cambio de uso de suelo. También el Ministerio de Agricultura. Se deberían dar las condiciones para agilizar las revisiones. Me parece, de hecho que las condiciones están. Basta con que el Ministerio, mediante decreto, de las facultades a la Dirección de Obras para decir que el proyecto cumple con las condiciones necesarias.

* Nombre: Darío Oyarzún Hermosilla