[por Andrea Vásquez]
El crecimiento de población que tuvo Chile entre 2002 y 2012 quedó por debajo de las proyecciones estimadas por el INE en aproximadamente un millón de habitantes. Por su parte, el Área Metropolitana de Santiago (AMS) incrementó su número de habitantes, aunque en una tasa menor que entre 1992 y 2002, alcanzando los 6,6 millones de habitantes (INE, 2012).
En ese sentido, el censo se puede entender como una fotografía del estado de la población actual (2012) a diez años del censo precedente y de esta manera, llama la atención sobre las dinámicas demográficas que hay detrás de este cambio estructural (distribución de la población, edad y sexo, en términos sintéticos).
Es curioso que frente a una disminución de población, la distribución de esta misma ponga en jaque la tendencia de crecimiento de la ciudad de Santiago hacia la periferia y permita en cierta medida, matizar las comunas que captan el crecimiento poblacional que hubo (un 10, 6% respecto al año 2002, según cifras entregadas por el INE).
En cuanto a las dinámicas demográficas, aun habiendo crecido menos que los 10 años anteriores, pareciera que los segmentos de población divididos por edad tienden a tener una conducta inmobiliaria que ha permitido canalizar y ampliar la oferta a nuevos grupos de mercado.
Estos nuevos grupos de mercado se refieren a lo que las inmobiliarias han podido captar en la venta de sus nuevos productos inmobiliarios, que han tenido una demanda solvente asociada a los cambios en estilo de vida de las personas y la incorporación de un nuevo grupo de clientes: profesionales jóvenes independientes (Collect, 2011).
En términos de oferta inmobiliaria, entre los años 2000 y 2011 la oferta se triplicó en cuanto al número de proyectos, siendo precedido por una oferta que se había duplicado entre 1990 y 2000.
In situ de esta oferta que aumentó considerablemente en la última década, los años con mayor crecimiento se sitúan entre 2004-2005 y 2008-2009 (de acuerdo a los permisos de edificación aprobados para esas fechas), primando los departamentos sobre las casas (Collect, 2011).
Al respecto, la oferta de departamentos se concentró en comunas centrales y pericentrales (Santiago, Providencia, Ñuñoa). Por su parte, la de casas se concentró en comunas periféricas, como Lampa, San Bernardo, Puente Alto, alcanzando un peak entre los años 2007-2009 (Collect, 2011).
Esto permite concluir la importancia de la promoción inmobiliaria para distintos segmentos en diferentes comunas y microlocalizaciones (esquinas, barrios determinados) en la ciudad. Es curioso también que la concentración de la oferta y, una vez vendida la totalidad de los productos, de la demanda (creada en algunos casos a posteriori, como efecto marketing de la promoción inmobiliaria, sumada, sin perjuicio de que sea en mayor o menor medida, a los factores de localización que favorecen al lugar) varía entre unidades de 20-40 m2 y 80-100 m2, concentrándose entre los 40-60 m2.
Al mismo tiempo, y sumado a lo anterior, los tramos en que se concentró la oferta en la última década están entre las 1500-2000 UF (34-45 millones de pesos aproximadamente, según valor UF 31 de octubre de 2012), para ser seguida por las viviendas de 2000-2500 UF y finalmente, entre las 1000-1500 UF (Collect, 2011).
Si a lo anterior se le agrega la renta diferenciada del suelo, esto es, un precio de UF/m2 diferenciado según localización (y por qué no, en ocasiones en una función derivada de los atributos de localización), el segmento de población socioeconómica al que apuntan 1500 UF en 80 m2 es distinto al de 2000 UF en 20 m2.
El inmobiliario está apuntando fuertemente a los jóvenes profesionales independientes, que tienen dinero para invertir (e inmovilizar) en la compra de un departamento, lo que también se ha visto potenciado por la demanda de una clase media que permite que la oferta se concentre entre 1500 y 2000 UF y entre los 40-60 m2. Pero también existe un factor que puede ser determinante al momento de atribuir un precio a la localización: el incremento en la conectividad que se ha producido en la última década en el AMS.
Estos tres factores, sumados a otros que siguen revelando las dinámicas inmobiliarias (conductas inmobiliarias) dan cuenta de la importancia de la emergencia de estos nuevos segmentos, nuevos estilos de vida, en donde existe una vivienda que en los casos de muchos jóvenes profesionales es adquirida luego de la casa de los padres, a veces antes de la vida en pareja y antes además, de la vida en la familia nuclear que formen en un futuro, en caso de que así sea.
Lo anterior da cuenta también de la correspondencia que podría existir entre estos nuevos segmentos, que los inmobiliarios han captado con agudeza, y el trasfondo de la demografía que se mueve dentro de la ciudad, que se mueve a un ritmo que no es el de 20-10 años antes. Los que se mueven hoy, los que cambian de comuna hoy pueden no ser los mismos de ayer. Los jóvenes de hoy, son los adolescentes de hace 10 años y los jóvenes del 2002 hoy son adultos y sus patrones de asentamiento dentro de la ciudad se han visto imbuidos por factores culturales que la mayoría de las veces no son replicables en el tiempo.
Es por ese motivo que, sin desconocer el crecimiento que ha tenido la población y su distribución en la ciudad, cabe preguntarse si el censo de 2012 recogió los 2-3 años que vivieron en otras comunas, en otros metros cuadrados los que hoy tienen 30-35 años. Y aventurándose más en los segmentos que sigan y las conductas inmobiliarias transicionales que emerjan en los años venideros, si un censo 2020 no nos aportará con una fotografía única con ansias de fotografías secuenciales dentro de esos 10 años.
Referencias bibliográficas
Instituto Nacional de Estadística, INE (2012).
Collect GFK (2011). Análisis de oferta y ventas de viviendas nuevas en el Gran Santiago 3° trimestre 2011.