Revista PLANEO N°67 | Hablemos de Planificación Urbana Vol. 2: Laboratorios Urbanos | Septiembre 2026
[Por: Luis Ignacio Fuentealba Durán. Trabajador Social, Licenciado en Trabajo Social y Magíster en Intervención Social. Coordinador Regional – Ley de Copropiedad Inmobiliaria, SEREMI MINVU Región del Biobío]
En 2022, el 30,6% de las viviendas urbanas del país se encontraba en régimen de copropiedad inmobiliaria: 1.559.749 viviendas distribuidas en 31.737 condominios habitacionales, según datos del SII (Secretaría Ejecutiva de Condominios, 2024). Cada condominio funciona como una unidad de gestión urbana en pequeña escala. Administra bienes comunes, mantiene infraestructura y adopta decisiones que inciden en la vida cotidiana de quienes lo habitan. Esa gestión comienza una vez construido el conjunto y suele quedar fuera del foco de la planificación urbana.
La Ley N.º 21.442 reorganizó ese régimen y, con ello, distribuyó las competencias entre actores distintos. La comunidad resuelve buena parte de sus asuntos mediante la asamblea y el comité de administración, mientras el municipio puede intervenir extrajudicialmente en ciertos conflictos. Las contiendas sobre administración y funcionamiento van al juzgado de policía local, y las infracciones atribuibles a quienes administran, a la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo (SEREMI). Es un diseño coherente y, leído desde la norma, no ofrece mayores dificultades.
La dificultad aparece en la práctica. El diseño supone que quien enfrenta un conflicto concreto sea capaz de traducirlo a una categoría de competencia: distinguir si lo suyo es una infracción del administrador, una controversia entre copropietarios o un asunto que la comunidad debe resolver internamente. Esa operación, evidente para quienes trabajan a diario con la norma, no lo es para quien solo sabe que le cobraron algo que no entiende.
Sostengo que esa distancia, entre la norma vigente y su traducción en una orientación practicable, puede observarse empíricamente, y que el material para hacerlo ya existe dentro de la propia administración. Las atenciones que el Ministerio recibe y responde a diario constituyen un registro de dónde las personas necesitan más apoyo. De eso trata este trabajo.
El universo analizado reúne 7.711 registros de alcance nacional ingresados en el Sistema Integrado de Atención a la Ciudadanía (SIAC) bajo el tema «Ley de Copropiedad Inmobiliaria», entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de agosto de 2026. La vía web concentra 5.065 registros (65,7%); el resto llega por atención presencial, teléfono, correo electrónico, carta y terreno.
Estos registros no son una encuesta ni miden prevalencia. Quienes consultan lo hacen porque tienen un problema, no porque alguien los haya seleccionado en una muestra. Lo que sí permiten ver son recurrencias, es decir, qué se pregunta, con qué palabras y en qué momento.
El Registro concentra la demanda de orientación
En 3.466 registros, equivalentes al 44,9% del total, aparecen expresiones asociadas al Registro Nacional de Administradores de Condominios y a los requisitos de habilitación: inscripción, certificados, cursos, antecedentes, estado de solicitudes y verificación de administradores. La ley define el Registro como público, obligatorio y gratuito, y exige inscripción previa para administrar, mientras que el D.S. N.º 5 regula su funcionamiento (Ley N.º 21.442, 2022, arts. 82 y 83; D.S. N.º 5, de 2023).
Más que el volumen, importa lo que revela. La herramienta existe, es pública y está en línea, y aun así casi la mitad de las atenciones gira en torno a ella. Publicar información y lograr que las personas la encuentren, la interpreten y sepan qué hacer son etapas sucesivas de un mismo proceso. La primera ya está andando; la segunda es donde se juega lo que viene.
El comportamiento temporal de las consultas refuerza esa lectura. Como muestra el gráfico 1, el máximo mensual se produjo en septiembre de 2025: 494 atenciones, de las cuales 290 aluden al Registro y a la habilitación. En ese mes venció el plazo transitorio de dieciocho meses que la ley otorgó a quienes ya ejercían como administradores para acreditar requisitos e inscribirse. Vencido ese plazo, quienes no se inscribieron no pueden ejercer mientras no obtengan su inscripción, aunque el Registro continúa abierto; ejercer sin ella puede fundamentar una reclamación ante la SEREMI competente (Ley N.º 21.442, 2022, art. 2.º transitorio y arts. 83, 87 y 90).
Lo que sigue a ese máximo también informa. Tras septiembre de 2025 las consultas descienden sostenidamente hasta agosto de 2026, que cierra con 174 atenciones. Mi lectura es que la implementación de una herramienta genera una carga informativa concentrada y transitoria, distinta de la orientación de régimen que se necesita después.
Imagen 1: Atenciones mensuales y menciones asociadas al Registro y a la habilitación de administradores
Fuente: Elaboración propia a partir de 7.711 registros nacionales filtrados por el tema «Ley de Copropiedad Inmobiliaria»
Quién resuelve qué
Por otra parte, un 18,8% de los registros (1.447 casos) ingresa tipificado como reclamo o denuncia. En ellos se plantean solicitudes de fiscalización, auditorías e intervención en conflictos cuyo tratamiento la ley distribuye entre distintos actores. Las Secretarías Regionales Ministeriales conocen infracciones atribuibles a administradores o subadministradores, función distinta de auditar una comunidad o fiscalizar su funcionamiento general. Otras controversias corresponden a los juzgados de policía local, y ciertos conflictos pueden abordarse extrajudicialmente ante el municipio (Ley N.º 21.442, 2022, arts. 44, 47, 87 y 90).
Quien consulta no describe una competencia. Describe una situación. Esa distancia explica buena parte de las derivaciones. La orientación gana utilidad cuando, además de delimitar el ámbito de actuación ministerial, indica qué institución podría intervenir y qué antecedentes conviene reunir. Una ruta puede ordenarse en cuatro preguntas: qué ocurrió, quién actuó u omitió, qué resultado se busca y con qué documento puede acreditarse. Formulada así, la explicación de competencias pasa a ser una indicación práctica.
Los problemas cotidianos no vienen separados por artículos
La codificación temática, cuyas categorías pueden superponerse, identifica 1.333 menciones a asambleas, comités y quórums; 1.040 a gastos comunes, deudas y cobros; y 1.229 a seguridad, mantención y seguros. En la vida de un condominio estas materias se encadenan. Una reparación postergada deriva en un gasto extraordinario, que requiere una decisión de asamblea, que a su vez puede frustrarse por dudas sobre citación o quórum.
Buena parte de los registros describe problemas ya instalados. La información normativa puede complementarse con herramientas preventivas: modelos de rendición, explicaciones sobre actas y quórums, listados de antecedentes. La ley exige al administrador rendir mensualmente cuenta documentada al comité de administración, y el reglamento precisa cómo debe ponerse esa documentación a disposición de la comunidad (Ley N.º 21.442, 2022, art. 21; D.S. N.º 7, de 2023, art. 28). Un formato descargable podría complementar la explicación normativa y facilitar su aplicación práctica.
Una segunda lectura de la información que ya se produce
La Ley N.º 21.442 creó el Registro Nacional de Administradores, y el Ministerio lo administra mediante una plataforma en línea que permite verificar si una persona está inscrita. Las consultas ciudadanas ingresan al Sistema Integrado de Atención a la Ciudadanía, común a todas las materias del Ministerio. Leída en conjunto y filtrada por tema, la información que ese sistema acumula ofrece tres aportes para la orientación.
El primero es una lección sobre el calendario. Las consultas sobre el Registro se concentraron en torno a septiembre de 2025, cuando venció un plazo fijado por ley y conocido con anticipación. La demanda de orientación no se repartió de manera uniforme en el tiempo: siguió al hito. Es un patrón que vale la pena recordar cada vez que una norma vuelva a fijar una fecha.
El segundo es un inventario de situaciones, en el lenguaje de quien consulta: una cuenta que no se explica, un documento que no llega, una asamblea que no se convoca, un administrador que no aparece en el Registro. Esas situaciones, ordenadas por frecuencia, son el índice natural de una guía de orientación.
El tercero es la materia prima para responderlas. Cada situación del inventario admite una respuesta en lenguaje claro, con el artículo de la ley o del reglamento que la respalda, y con la indicación de a quién acudir y con qué antecedentes. Ese banco de respuestas no necesita construirse de una vez ni quedar fijo: se mantiene vigente con solo seguir leyendo lo que el sistema de atención registra, cada pregunta nueva que las respuestas disponibles todavía no alcanzan a cubrir.
Estas 7.711 atenciones no representan a toda la ciudadanía ni permiten evaluar el desempeño institucional. Su valor es más acotado y, por lo mismo, más utilizable. Muestran dónde se concentra el esfuerzo de orientación mientras una norma reciente se incorpora a la práctica.
La planificación urbana suele medirse por lo que autoriza, sean densidades, usos de suelo o permisos de edificación. Pero la ciudad también se sostiene por lo que ocurre después, cuando miles de comunidades deben administrar lo que se construyó. La implementación de una política no termina cuando la norma entra en vigencia ni cuando la plataforma queda disponible. Continúa cada vez que alguien intenta usarla y necesita ayuda para identificar por dónde empezar. Escuchar sistemáticamente esas preguntas, para convertirlas en contenidos actualizados, rutas comprensibles y antecedentes bien especificados, es una tarea de diseño de información pública que no exige reforma legal y está al alcance de la gestión cotidiana. Y es, también, una forma de planificar la ciudad que ya está construida.
Nota metodológica y ética
El análisis utiliza 7.711 registros de alcance nacional y se procesó únicamente el campo Descripción, que recoge lo planteado por quien consulta. Se aplicó análisis de contenido asistido por computador mediante codificación basada en diccionario. Se definieron listas de términos por categoría, se identificaron las coincidencias sobre el corpus y se revisaron selectivamente los resultados. La construcción de los diccionarios contó con asistencia de herramientas de inteligencia artificial y fue revisada por el autor. Las categorías pueden superponerse, pues son menciones textuales y no clasificaciones jurídicas. Los resultados se presentan de forma consolidada, sin datos personales ni citas de casos. Un registro no equivale necesariamente a una persona, y la coincidencia observada en septiembre de 2025 se interpreta como asociación, no como causalidad.
Referencias
Decreto Supremo N.º 5 (V. y U.), de 2023. Aprueba reglamento del Registro Nacional de Administradores de Condominios. Diario Oficial de la República de Chile N.º 43.811, 26 de marzo de 2024. https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1202148
Decreto Supremo N.º 7 (V. y U.), de 2023. Aprueba reglamento de la Ley N.º 21.442. Diario Oficial de la República de Chile, 9 de enero de 2025. https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1210089
Ley N.º 21.442. Aprueba nueva ley de copropiedad inmobiliaria. Diario Oficial de la República de Chile, 13 de abril de 2022 (texto actualizado al 16 de febrero de 2026). https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1174663
Secretaría Ejecutiva de Condominios. (2024, 2 de octubre). [Presentación sobre copropiedad inmobiliaria y funciones de la Secretaría Ejecutiva de Condominios ante la Comisión de Vivienda, Desarrollo Urbano y Bienes Nacionales]. Cámara de Diputadas y Diputados de Chile. https://www.camara.cl/verDoc.aspx?prmID=328779&prmTipo=DOCUMENTO_COMISION