Revista PLANEO N°67 | Hablemos de Planificación Urbana Vol. 2: Laboratorios Urbanos | Septiembre 2026
[Por: Aarón Jiménez. Arquitecto, Magister Asentamientos Humanos y Medio Ambiente IEUT. Trabajó en la Dirección de Obras Municipales (DOM) de La Florida entre 2015-2022. Actualmente se desempeña como Arquitecto en la SECPLA de Valparaíso]
La presente práctica tiene por objetivo relevar el trabajo realizado por la Dirección de Obras Municipales de La Florida durante el año 2017, mediante un ejercicio experimental de levantamiento digital en 3D de permisos de obras y anteproyectos. El sector analizado corresponde a la zona centro de la comuna de La Florida, delimitada por las calles Vicuña Mackenna Poniente y Oriente, Mirador Azul, calle Cabildo, Serafín Zamora y avenida Américo Vespucio. De acuerdo con el vigente Plan Regulador Comunal, corresponde a la zona Z-AA+CB/CM (Municipalidad de La Florida, 2016), caracterizada por edificación aislada alta, con una placa comercial continua en el primer piso. Desde el punto de vista de la normativa urbana, esta zona presenta condiciones favorables para la densificación en altura, al establecer índices de altura y densidad libres de acuerdo con la ordenanza vigente.
Otro factor que explica el atractivo del sector es su localización, dado que concentra estaciones de Metro, supermercados, bancos, establecimientos educacionales, clínicas y centros comerciales. La combinación entre una normativa favorable a la densificación y una localización estratégica constituye una de las principales razones que explican la gran cantidad de permisos de obras y anteproyectos que comenzaron a transformar un barrio tradicionalmente caracterizado por una escala residencial menor, con viviendas de hasta dos pisos.
Ante este escenario, desde la Dirección de Obras surgió una pregunta fundamental: ¿cómo anticipar qué ciudad producirían, en conjunto, todos esos permisos y anteproyectos que se estaban tramitando en ese momento?
La pregunta resulta especialmente relevante cuando la normativa permite la densificación en altura, ya que esta capacidad de edificación se inserta sobre un tejido urbano predominantemente residencial y compuesto por manzanas de viviendas unifamiliares aisladas, donde predominan superficies de entre 150 y 300 m2 (SEREX, 2012). Esta condición hacía que los proyectos de densificación en altura requirieran la fusión de varios predios para alcanzar un tamaño predial adecuada para su desarrollo. Junto con esto, los beneficios del conjunto armónico[1] con respecto al aumento de coeficiente de constructibilidad[2] fueron transformando la morfología de un histórico barrio residencial de La Florida. Un proyecto aislado puede parecer razonable; sin embargo, la fusión de seis o nueve predios para desarrollar un solo proyecto inmobiliario produce un cambio sustantivo en el tejido urbano y rompe con la escala de barrio. De esta forma, la transformación no ocurre únicamente por la incorporación de un edificio, sino por la acumulación de permisos, anteproyectos y fusiones prediales, cuya materialización conjunta modifica progresivamente la escala y el tejido urbano.
Fue en este contexto que la Dirección de Obras Municipales de La Florida desarrolló, durante 2017, un ejercicio de representación tridimensional mediante Revit, levantando permisos de edificación y anteproyectos existentes en el sector. El objetivo inicial no era construir un “gemelo digital” en el sentido contemporáneo del concepto. Al ser un ejercicio exploratorio, más intuitivo, se buscó construir una maqueta digital capaz de mostrar cómo podía verse el barrio una vez que los proyectos aprobados fueran efectivamente construidos.
La operación era sencilla en su principio, pero relevante en sus consecuencias: tomar los planos de anteproyectos y permisos, reconstruirlos tridimensionalmente y ubicarlos sobre el tejido existente. De esta manera, comenzaban a hacerse visibles las futuras cargas urbanas: concentración de proyectos, fusiones prediales y transformación de las alturas.
La preocupación institucional era comprensible. Una edificación podía tardar varios años desde su aprobación hasta su materialización. Por ello, la ciudad que se observaba en terreno no necesariamente correspondía a la ciudad que ya había sido autorizada administrativamente. La maqueta permitía, aunque de manera todavía limitada, visualizar esa ciudad futura.
Además, la modelación tridimensional permitía incorporar el análisis de asoleamiento, simulando la incidencia de la radiación solar sobre los espacios colindantes en distintos períodos del año. Considerando la posición del sol tanto en verano cómo en invierno, era posible evaluar anticipadamente cómo las nuevas edificaciones en altura, aisladas y en conjunto, modificarían las condiciones de asoleamiento, sombra y exposición solar tanto sobre el espacio público como sobre los predios y edificaciones colindantes. Esta capacidad permitía dimensionar una externalidad que no resultaba evidente al analizar individualmente cada permiso, incorporando al modelo una variable ambiental relevante para comprender los efectos acumulativos de la verticalización sobre las condiciones de habitabilidad del entorno.
Hasta ese momento, el antecedente internacional más evidente era Virtual Singapore, iniciado en 2014 como parte de la estrategia Smart Nation. Este buscó construir un modelo 3D de Singapur enriquecido semánticamente e integrado con datos estáticos y dinámicos para realizar simulaciones y apoyar la toma de decisiones urbanas.
El caso de La Florida presenta, por tanto, una diferencia interesante. Mientras Virtual Singapore nació dentro de una estrategia explícita de digitalización urbana, el piloto de la DOM surgió desde una necesidad concreta de planificación territorial a nivel comunal: comprender la transformación que produciría la suma de proyectos inmobiliarios aprobados y, a partir de estos antecedentes, proponer oportunamente modificaciones al instrumento de planificación ante la desregulación de los índices de altura y densidad del Plan Regulador Comunal. El aumento sostenido de permisos y anteproyectos generó preocupación ante las cargas urbanas cuya magnitud y efectos eran difíciles de anticipar bajo un instrumento con índices desregulados. Esta situación hizo necesario visualizar el proceso y evaluar sus posibles impactos sobre el territorio, orientando la planificación hacia una densificación equilibrada, capaz de aprovechar las ventajas de localización, infraestructura y accesibilidad del sector, evitando externalidades negativas en el largo plazo y promoviendo una ocupación eficiente, equitativa, armónica y cohesionada del territorio (CNDU, 2019).
Imagen 1: Levantamiento 3D individualizando cada edificio
Fuente: DOM La Florida, 2017
Imagen 2: Levantamiento 3D con estudio de sombra en su conjunto
Fuente: DOM La Florida, 2017
La experiencia también mostró tempranamente una limitación tecnológica. A medida que aumentaba la cantidad de torres incorporadas al modelo, los archivos de Revit se volvían progresivamente más pesados, dificultando su operación. La representación digital comenzaba a superar las capacidades tecnológicas disponibles para administrarla con fluidez. Esta limitación evidencia que, incluso cuando existe información suficiente para modelar la transformación urbana, la capacidad tecnológica disponible condiciona el alcance y utilidad de estas herramientas. Esto obligó a interrumpir el piloto quedando registro sólo de un porcentaje acotado de los permisos de obras otorgados, pero demostrando que con los recursos adecuados un ejercicio así podría ser llevado a otra escala. Siendo una herramienta con un potencial tremendo, y aún no explorado del todo, para la toma de decisiones desde la planificación local.
No obstante lo anterior, la transformación finalmente ocurrió y confirmó las preocupaciones que habían motivado el levantamiento digital. Desde fines de la década del 2017, la verticalización del sector incorporó edificios de gran altura e intensificó los usos, alterando radicalmente la escala del tejido residencial. Ya el año 2021 La Florida registraba 5.363 viviendas en oferta “en verde”, posicionándose entre las comunas con mayor volumen de unidades proyectadas del Gran Santiago, sólo superado por Santiago y Ñuñoa. (Orellana, 2021)
La concentración de departamentos, particularmente de un dormitorio, terminó superando la demanda de arriendo, generando una elevada vacancia y presión a la baja sobre los precios. Así, una desregulación del instrumento de planificación, orientada a favorecer la densificación en altura, terminó evidenciando un efecto no previsto, al no considerar la capacidad de absorción del mercado, podía traducirse en “sobrestock” habitacional, devaluación de las unidades y menor rentabilidad para los propios inversionistas (ADN Radio, 2026).
Referencias
Municipalidad de La Florida. (2016). Plan Regulador Comunal de La Florida: Texto refundido septiembre 2016. Departamento de Asesoría Urbana, SECPLA.
ADN Radio. (2026, 2 de enero). El “Triángulo de oro” pone en aprietos a inversionistas: esta comuna de Santiago busca arrendatarios urgente. ADN Radio. Artículo de ADN Radio
Consejo Nacional de Desarrollo Urbano. (2019). Propuestas para una densificación equilibrada en las ciudades chilenas: Primer informe CNDU 2019. Consejo Nacional de Desarrollo Urbano.
Pontificia Universidad Católica de Chile, Servicio de Estudios Regionales y Urbanos (SEREX). (2012). Postulación zona de renovación urbana: Comuna de La Florida
Orellana, F. (2021, enero). Más de 5.000 departamentos en verde: así crece la oferta en La Florida. Las Últimas Noticias.
[1] Art. 107, 108 y 109 Ley General de Urbanismo y Construcción y el respectivo Art. 2.6.4 Ordenanza General de Urbanismo y Construcción.
[2] Art. 1.1.2. “Coeficiente de constructibilidad”: número que multiplicado por la superficie total del predio, descontadas de esta última las áreas declaradas de utilidad pública, fija el máximo de metros cuadrados posibles de construir sobre el terreno.