Revista PLANEO N°66 | Hablemos de Planificación Urbana Vol. 1: el arte y sentido de planificar | Julio 2026
[Por: Dr. Salvador Flores González. Doctor en Ciencias en Arquitectura y Urbanismo, Escuela Superior de Ingeniería y Arquitectura, IPN, México. D.E.A. en Urbanística, Escuela Técnica Superior de Arquitectura, Universidad Politécnica de Madrid, España. Máster en Restauración, Escuela Técnia de Arquitectura, Universidad de Alcalá de Henares, España. Maestría en Arquitectura. Área: Análisis, Teoría e Historia. UNAM, México. Arquitecto. Universidad La Salle – UNAM, México. Profesor de arquitectura en la Universidad La Sallle (México). Recién egresado del doctorado, ESIA-IPN (México)]
En el Centro Histórico de la Ciudad de México, detrás del brillo resplandeciente de las calles, se oculta una verdad subyacente: el abandono perpetuo de los espacios residenciales por parte de sus antiguos habitantes y su forma de vida, y el cambio hacia nuevos negocios (especialmente en los sectores comerciales; almacenes en antiguos apartamentos o patios cerrados), y, en algunos casos, espacios residenciales o comerciales gentrificados (Glass 1964; Smith 1996). Esa transformación resulta en el desplazamiento de muchos antiguos habitantes y el vaciamiento interno de la ciudad hasta el punto en que hay una tensión fundamental entre mercado, patrimonio y planificación. Si queremos salvar edificios históricos o revivir económicamente el centro, ¿qué tipo de programas de regeneración urbana debemos proponer para restaurar la vida en los centros históricos y mantenerlos vivos y saludables?
La paradoja es clara. Caminando, el comercio, el transporte, los vendedores ambulantes, los trabajadores y los visitantes en sus calles entran y salen diariamente del centro histórico. Sus fachadas, monumentos y plazas están diseñados para representar un espacio activo y patrimonialmente valioso. Pero esta no es la misma vida en el interior. Porque durante las horas no laborables o en festivales, los flujos diarios se desgastan y el Centro se vuelve menos vivo. Lo que parece dinamismo urbano en medio del día es realmente nada más que actividad que no produce apego, comunidad o habitabilidad.
Este vaciamiento no muestra signos de ruina o abandono absoluto. Su carácter es más ambiguo, gradual y difícil de describir. Se expresa en edificios con comercio activo en la planta baja pero con pisos superiores deteriorados, inaccesibles o infrautilizados; en antiguos apartamentos convertidos en almacenes; en patios cerrados por mercancías; en propiedades donde la función residencial se tolera como un residuo. La ciudad histórica no desaparece de una vez: se vacía por capas, niveles, usos y horarios. Y mientras retiene fachadas y giros comerciales y flujos de visitantes, pierde la vida cotidiana que le daba vitalidad social.
Los almacenes son un lugar importante en este proceso. No son solo espacios de almacenamiento, son síntomas de una reorganización más amplia de tierras y propiedades. Donde solía haber habitaciones, patios comunes o corredores de vecindad, ahora hay mercancías, estantes, cierres metálicos, subdivisiones improvisadas y áreas cerradas. La lógica de la rentabilidad convierte el espacio habitable en soporte logístico, y el valor del uso residencial es secundario al valor de cambio (Lefebvre, 2013; Logan y Molotch, 1987). La propiedad histórica ya no es un hogar, sino un contenedor. Los residentes en la zona son desplazados del hogar por una economía que depende del espacio, pero no de los habitantes.
Así también son los avances selectivos de la gentrificación para hacer que la ciudad se vea y se sienta diferente. La restauración de propiedades, el aumento de los precios de la tierra y las nuevas viviendas o negocios dirigidos a los sectores de mayores ingresos pueden enriquecer estos aspectos, pero también acelerar el desplazamiento de personas que han vivido en el vecindario durante años (Marcuse, 1985; Smith, 1979). La rehabilitación en sí misma no es el problema, sino la regeneración motivada por el lucro en lugar de la permanencia (Lees et al., 2008). Cuando el desarrollo físico del patrimonio no va acompañado de vivienda asequible y protección de la propiedad y el uso, la recuperación urbana es exclusión.
El problema está en la forma en que se valora el patrimonio. Si el Centro Histórico se ve principalmente como mercancía, un destino turístico, un espacio comercial o una fuente de plusvalía inmobiliaria (Choay, 2007; Franquesa, 2013; Harvey, 2002), entonces la vivienda popular y tradicional se convierte en un uso débil, poco rentable o inútil. Pero, si este se percibe como patrimonio habitado (Carrión, 2001; Delgadillo, 2011) los vecinos dejan de ser un obstáculo para su valorización y se convierten en la condición para su puesta en valor y en su recuperación. Las personas que viven en el centro no son una presencia secundaria a los monumentos ni un residuo de un antiguo pasado urbano; son la memoria viva del territorio y la riqueza del patrimonio y no un lugar que pueda ser abandonado como un paisaje (García Canclini, 1990).
Así que la planificación urbana latinoamericana debería comenzar con esta premisa: no hay regeneración patrimonial inclusiva si no se preserva el derecho a permanecer (Hartman, 1984; Lefebvre, 1978). Es decir, no hay lugar para alejarse de la renovación física o la atracción de inversiones hacia la conservación del espacio habitable y residencial. Recuperar fachadas, plazas y edificios catalogados es importante pero no suficiente sin usos residenciales dignos. De lo contrario, el Centro puede crecer hacia afuera y vaciarse por dentro. Puede atraer turistas y consumidores e inversión pero pierde vecinos, apego y vida comunitaria.
Poner la vivienda en el centro de la regeneración no significa negar el papel del comercio o descuidar la complejidad económica del Centro Histórico. Significa crear jerarquías. La actividad económica es necesaria pero no puede imponerse sobre la habitabilidad. El lucro privado debe ser parte del proceso urbano, pero no puede ser la única base para la preservación de propiedades patrimoniales. La conservación del patrimonio no debe limitarse a muros, cornisas y tipos arquitectónicos; también debe preservar las condiciones de vida, las redes sociales, la vida cotidiana y los lugares reales para quedarse (UNESCO, 2011; Zukin, 2010). Una relación viva entre arquitectura, habitantes y práctica urbana es la clave para una buena recuperación de la ciudad.
Desde esta perspectiva, la regeneración urbana en el Centro Histórico debería centrarse en cinco objetivos: preservar viviendas asequibles para las familias actuales y futuras de bajos y medianos ingresos; restaurar pisos superiores y patios, y edificios residenciales desocupados para uso residencial y prevenir la conversión en almacenes o usos incompatibles; reconocer los barrios y formas de vida como patrimonio social (Delgadillo, 2011); integrar comercio, turismo y vivienda en el diseño y mantenimiento de la vivienda de una manera que mantenga el entorno urbano equilibrado; e invitar a los residentes del área a participar en la rehabilitación, uso, movilidad, seguridad, espacio público y mantenimiento del vecindario (Harvey, 2008).
Todas estas acciones demandan una nueva perspectiva sobre el centro histórico. No basta con intervenir desde la imagen urbana, la promoción turística o la valorización inmobiliaria para abordarlo. Debe haber un sentido de él como un organismo complejo y una tensión entre arquitectura patrimonial, economía popular, comercio formal e informal— con vivienda residual, movilidad, memoria y la vida cotidiana (Lefebvre, 2013; Zukin, 2010). La planificación no puede ser solo un medio para equilibrar la inversión y la conservación monumental con el equilibrio social y necesita ser capaz de defender la función residencial de las presiones del mercado y reconocer que la permanencia del vecindario es un valor urbano.
El vaciamiento interno del Centro Histórico está en el corazón de las discusiones sobre qué tipo de ciudad estamos buscando mantener. Una ciudad restaurada sin los habitantes tradicionales puede ser rentable, atractiva y visitable pero rara vez será inclusiva. Una ciudad con sus vecinos, por otro lado, retiene memoria, diversidad, conflicto, proximidad, cuidado y un sentido de pertenencia. La regeneración urbana puede no solo tratarse de la inversión atraída, las fachadas renovadas o el aumento en el valor inmobiliario, sino también de cómo puede seguir adelante en la vida cotidiana (Flores González, 2026). En los centros históricos, la verdadera riqueza patrimonial no está solo en la piedra, el trazado o la monumentalidad, sino en las personas que los habitan. Poner la ganancia económica al final de la lista no significa renunciar al desarrollo, sino recordar que el patrimonio urbano solo sobrevive cuando sigue siendo un hogar, un vecindario y un lugar de pertenencia.
Referencias Bibliográfica
Carrión, F. (Ed.). (2001). Centros históricos de América Latina y el Caribe. FLACSO Ecuador; UNESCO; Banco Interamericano de Desarrollo.
Choay, F. (2007). Alegoría del patrimonio. Gustavo Gili. (Obra original publicada en 1992)
Delgadillo, V. (2011). Patrimonio histórico y tugurios: Las políticas habitacionales y de recuperación de los centros históricos de Buenos Aires, Ciudad de México y Quito. Universidad Autónoma de la Ciudad de México.
Flores González, S. (2026). REGENERACIÓN URBANO ARQUITECTÓNICA CON UN FIN SOCIAL [Tesis doctoral, ESIA-Instituto Politécnico Nacional]. Repositorio institucional.
Franquesa, J. (2013). On keeping and selling: The political economy of heritage making in contemporary Spain. Current Anthropology, 54(3), 346–369. https://doi.org/10.1086/670620
García Canclini, N. (1990). Culturas híbridas: Estrategias para entrar y salir de la modernidad. Grijalbo.
Glass, R. (1964). London: Aspects of change. MacGibbon & Kee.
Hartman, C. (1984). The right to stay put. En C. C. Geisler y F. J. Popper (Eds.), Land reform, American style(pp. 302–318). Rowman & Allanheld.
Harvey, D. (2002). The art of rent: Globalisation, monopoly and the commodification of culture. Socialist Register, 38, 93–110.
Harvey, D. (2008). The right to the city. New Left Review, 53, 23–40.
Lees, L., Slater, T. y Wyly, E. (2008). Gentrification. Routledge.
Lefebvre, H. (1978). El derecho a la ciudad. Península. (Obra original publicada en 1968)
Lefebvre, H. (2013). La producción del espacio. Capitán Swing. (Obra original publicada en 1974)
Logan, J. R. y Molotch, H. L. (1987). Urban fortunes: The political economy of place. University of California Press.
Marcuse, P. (1985). Gentrification, abandonment, and displacement: Connections, causes, and policy responses in New York City. Journal of Urban and Contemporary Law, 28, 195–240.