Revista PLANEO N°65 | Ciudad artificial Vol. 4: desafíos inmobiliarios de la vivienda del futuro | Diciembre 2025
[Por: Nicolás Herrera C. CEO Inciti1; Doctor (C) Doctorado en Arquitectura, Diseño y Estudios Urbanos de la Pontificia Universidad Católica de Chile]
Inteligencia territorial para la vivienda del futuro
Pensar en los desafíos inmobiliarios de la vivienda del futuro suele llevar a imaginar sistemas constructivos industrializados, edificios sustentables o soluciones de eficiencia energética que permitan optimizar la oferta y promover una mayor producción habitacional. Desde otro ángulo, también puede llevar a pensar en subsidios, cambios normativos o nuevos modelos de financiamiento orientados a acercar el acceso a la vivienda a los hogares menos favorecidos. Todas esas dimensiones son relevantes. Sin embargo, existe una capa menos explorada que condiciona muchas de esas posibilidades. Se trata de la información. Antes de decidir dónde construir, qué producto desarrollar, qué hogares podrían acceder o qué impactos tendrá una nueva inversión, es necesario comprender mejor la ciudad existente. Y ese desafío, ciertamente, aún no está del todo resuelto.
Desde esa premisa se sitúa la experiencia de Inciti como práctica aplicada de inteligencia territorial. Su origen se remonta aproximadamente al año 2010, al alero de instrumentos de innovación vinculados a Corfo, cuando comenzó a recolectar y ordenar antecedentes del mercado inmobiliario mediante un servicio digital. Con el tiempo, la plataforma fue adquirida por el grupo GPS y fortalecida, hacia fines de 2025, mediante su integración con la startup Homespotter, lo que permitió incorporar un salto tecnológico asociado al uso de inteligencia artificial, automatización y nuevas capacidades de procesamiento de datos. Hoy Inciti conecta datos demográficos, inmobiliarios, urbanos y territoriales para apoyar decisiones de empresas, instituciones, organizaciones e investigadores, junto con abrir parte de sus insumos mediante espacios como Data Hub2 y colaboraciones con universidades y organizaciones sin fines de lucro.
En esta línea, Inciti no debe entenderse como una solución tecnológica cerrada frente al problema habitacional, sino como una infraestructura de lectura territorial y sociodemográfica. En un contexto donde la vivienda se ha vuelto simultáneamente un problema complejo de acceso, localización, financiamiento, regulación, inversión y calidad urbana, su aporte está en conectar información dispersa y transformarla en conocimiento útil. Problemas complejos requieren lecturas igualmente complejas, capaces de observar qué ciudad se está produciendo, para quién, bajo qué condiciones territoriales y con qué brechas de acceso. En esa tarea, la inteligencia artificial abre nuevas posibilidades para procesar información, construir escenarios y proyectar decisiones más informadas para la vivienda del futuro.
Imagen 1: Captura de pantalla elaborada a partir de Inciti. Sitio oficial Inciti
Fuente: Inciti
Cuando los datos sueltos no alcanzan
En nuestro país, la información territorial existe, pero rara vez se encuentra conectada. Aunque leyes como la N° 20.285 sobre Acceso a la Información Pública y la N° 21.078 sobre Transparencia del Mercado del Suelo han contribuido a abrir nuevas capas de información, el acceso sigue siendo fragmentado, limitado y muchas veces engorroso. Hoy es posible consultar datos de compraventas, catastros prediales, permisos de edificación, oferta inmobiliaria, precios de arriendo, normativa urbana, accesibilidad a equipamientos, condiciones demográficas e indicadores sociales. Sin embargo, cada fuente responde a una lógica distinta y suele requerir capacidades técnicas para ser utilizada. El desafío no es solo disponer de datos, sino hacerlos comparables, trazables y pertinentes.
En esta línea, una transacción inmobiliaria no dice demasiado si no se sabe dónde está ubicada, qué propiedad involucra o cómo se relaciona con la capacidad de pago de los hogares. Del mismo modo, un permiso de edificación aislado no permite comprender una tendencia si no se cruza con stock disponible, velocidad de venta, infraestructura o condiciones socioeconómicas del entorno. La vivienda del futuro no puede pensarse solo desde la producción ni solo desde la demanda. Es necesario comprenderla como parte de un sistema urbano mayor, donde importan los hogares que demandan vivienda, su localización, sus ingresos, los servicios disponibles, las condiciones de bienestar del entorno y las posibilidades reales de acceder a una u otra ciudad.
Cobertura nacional para entender desafíos diversos
En esa relación, Inciti ha buscado desarrollar una plataforma de alcance nacional. Este punto es relevante porque buena parte de la discusión de ciudad, vivienda e información inmobiliaria en Chile tiende a concentrarse en Santiago, ya sea por el peso de su mercado o por la mayor disponibilidad de información. Sin embargo, los desafíos de vivienda, suelo y ciudad también se expresan en ciudades intermedias, áreas metropolitanas regionales, comunas turísticas, zonas costeras y localidades con nuevos patrones residenciales como podría ser la interfaz urbano-rural en muchas localidades de nuestro país.
Desde esa vereda, la cobertura nacional de Inciti busca alejarse de una lectura excesivamente centralista del mercado inmobiliario. La plataforma integra permisos de edificación, transacciones inmobiliarias, oferta de propiedades, proyectos nuevos, normativa urbana, segmentación socioeconómica, puntos de interés, isócronas de accesibilidad, consumo y otras capas que permiten observar la relación entre mercado y territorio en distintas escalas. Esto permite comparar realidades diversas, identificar brechas invisibilizadas y evitar que la discusión inmobiliaria se reduzca a los patrones propios del Gran Santiago.
Imagen 2: Visualización territorial del módulo Insights PROP+ para la comuna de Puerto Varas
Fuente: Insights PROP+
En términos prácticos, Inciti opera como una ventanilla única de información inmobiliaria y territorial. Su propósito no es solo reunir bases en un mismo lugar, sino facilitar el acceso a información compleja. Una inmobiliaria puede evaluar un proyecto, un inversionista puede analizar oportunidades, una organización sin fines de lucro puede comprender mejor un territorio, un municipio puede observar presiones urbanas y un investigador puede cruzar datos de mercado, normativa y estructura socioespacial.
Indicadores, datos y ecosistema de información en nuestro país
Esta mirada no surge en el vacío. En Chile existe un ecosistema creciente de indicadores territoriales que ha ampliado la forma en que se observa la ciudad. La Matriz de Bienestar Humano Territorial (MBHT)3, el Sistema de Indicadores y Estándares de Desarrollo Urbano y el Índice de Calidad de Vida Urbana (SIEDU)4 son trabajos que permiten observar accesibilidad, condiciones socioeconómicas, medio ambiente, seguridad, servicios, movilidad y bienestar. Estas fuentes muestran que la vivienda no puede analizarse de manera aislada, sino como parte de un sistema urbano donde concurren infraestructura, integración social y oportunidades.
Asimismo, desde la academia, diversos estudios urbanos han mostrado que los datos e indicadores permiten observar dimensiones de la ciudad que no aparecen cuando la vivienda se analiza solo como unidad física o activo económico. Por ejemplo, el Índice Socio Material Territorial (ISMT)5 propone una lectura socioeconómica del territorio a partir de variables como escolaridad, hacinamiento, allegamiento y materialidad de la vivienda, ampliando el análisis más allá del ingreso monetario. En otra línea, investigaciones recientes han cruzado precios de vivienda, condiciones habitacionales y vulnerabilidad socioeconómica para analizar fenómenos como segregación, desplazamiento, exposición desigual a crisis urbanas o propagación del COVID-19 (López-Morales et al., 2019; Vergara-Perucich et al., 2020). En conjunto, estas aproximaciones muestran que la vivienda debe entenderse como parte de un sistema donde concurren mercado, bienestar, vulnerabilidad, infraestructura y acceso desigual a la ciudad.
Cuando los indicadores se cruzan con el mercado
El paso siguiente es hacer que esa información dialogue con la dinámica concreta de la producción de vivienda y ciudad. Allí aparece una oportunidad central para plataformas como Inciti, que buscan conectar indicadores territoriales con datos de oferta, precios, ventas, arriendos, permisos, stock, absorción, suelo disponible, normativa y demanda. Cuando esas capas se integran, la pregunta cambia. Ya no se trata solamente de saber dónde existe suelo disponible o cuánto podría valer una vivienda. Se trata de preguntarse si la oferta dialoga con la capacidad real de los hogares, si la localización cuenta con bienes públicos suficientes y si la producción de vivienda contribuye a reducir o a reforzar brechas territoriales.
En esa misma línea, el Data Hub de Inciti puede entenderse no solo como un repositorio, sino como un espacio orientado a ordenar y disponibilizar insumos para análisis inmobiliarios y territoriales. En la medida en que parte de estos insumos pueda ser consultada, compartida o utilizada en lógicas de acceso abierto, se amplían las posibilidades de análisis para empresas, investigadores, organizaciones sociales, municipios y actores públicos. La discusión sobre datos no debería limitarse a la propiedad privada de la información. También debe considerar su capacidad para mejorar diagnósticos, hacer más transparente la toma de decisiones y ampliar la participación informada.
Imagen 3: Visualización territorial del Data Hub de Inciti para la comuna de Quillota
Fuente: Data Hub
La inteligencia territorial también tiene límites. Todo dato urbano es una forma de mirar y seleccionar. El mercado registra con mayor precisión aquello que tiene precio, transacción o rentabilidad, mientras otras dimensiones como arraigo, cuidados, informalidad o pertenencia quedan fuera con facilidad (Correa-Parra, 2024; López-Morales & Orozco, 2019). Por eso, una práctica responsable de datos no debería presentarse como una verdad total, sino como una herramienta para formular mejores preguntas y construir mejores estimaciones. Sumado a ello, la inteligencia artificial abre nuevas posibilidades para procesar información, identificar patrones y construir escenarios. Sin embargo, la velocidad no reemplaza la práctica profesional o el criterio, ni elimina la necesidad de validar fuentes, supuestos y resultados.
Esta transformación forma parte de un ecosistema proptech más amplio. Referentes internacionales como Zillow6 en Estados Unidos, e Idealista7 en España han mostrado cómo la integración de avisos, datos de mercado, valorizaciones, mapas y reportes puede cambiar la relación entre usuarios e información inmobiliaria. En Chile, distintas empresas como Toctoc8, HousePricing9, Propiteq10 e Inciti, entre otras, han comenzado a generar mayor competencia en datos y análisis territorial. Esta competencia puede ser virtuosa si eleva estándares, mejora la transparencia y amplía el acceso a información. El desafío es que esa sofisticación no quede restringida a quienes ya tienen mayor capacidad técnica o económica.
Por eso, vincular datos públicos y abiertos será cada vez más relevante. Los sistemas de información territorial públicos ofrecen una base fundamental para observar calidad urbana, bienestar, accesibilidad y brechas territoriales. Las empresas proptech, por su parte, pueden aportar actualización de mercado, integración tecnológica y capacidad de procesamiento. La ciudad y la vivienda del futuro requieren que estas capas dialoguen para reducir brechas de información y mejorar la toma de decisiones. No basta con tener buenos indicadores públicos si estos no se conectan con la producción efectiva de vivienda, ni basta con tener datos de mercado si no se interpretan en relación con el bienestar urbano.
De la información a una ciudad más simétrica
El desafío inmobiliario de la vivienda del futuro no es solo producir más vivienda. Es producir mejor ciudad. Para ello se requiere información capaz de articular oferta y demanda, mercado y territorio, inversión y bienestar, normativa y capacidad de pago. Los datos, por sí solos, no resuelven las desigualdades urbanas, pero pueden ayudar a hacerlas visibles, discutirlas con mayor evidencia y orientar decisiones más responsables. En ese sentido, una ciudad más simétrica no es aquella donde todos acceden a la misma vivienda, sino aquella donde las decisiones se toman con mayor transparencia y donde las asimetrías de información no profundizan desigualdades.
Democratizar la información territorial también implica ampliar quiénes pueden leer la ciudad y participar de sus decisiones. No basta con que los datos existan si solo algunos actores pueden interpretarlos, cruzarlos o convertirlos en decisiones. La provisión de vivienda no puede desligarse de la provisión de ciudad, entendida como acceso efectivo a transporte, áreas verdes, salud, educación, empleo, servicios e infraestructura. En esa relación, contar con mejor información puede contribuir a localizar mejor los proyectos, anticipar brechas, reconocer demandas reales y evaluar si las nuevas inversiones están generando mejores condiciones urbanas o reproduciendo desigualdades.
La vivienda del futuro no comienza cuando se diseña un edificio. Comienza antes, cuando se observa el territorio, se integran sus datos, se reconocen sus tensiones y se toman decisiones con mayor conciencia de sus efectos. Ese territorio no es solo Santiago. También son ciudades intermedias, comunas regionales y mercados locales donde se definen nuevas formas de crecimiento urbano y acceso habitacional. En esa tarea, la información no es un complemento. Es parte de la infraestructura invisible desde la cual se pueden construir mejores lugares para vivir, donde comprender el territorio no sea privilegio de pocos, sino una condición compartida para decidir mejor.
Referencias
Correa-Parra, J. (2024). De proletarios a propietarios, de propietarios a inversionistas: Una reflexión sobre las transformaciones socioespaciales de la vivienda en Chile. Urbano, 27(50), 18–31. https://doi.org/10.22320/07183607.2024.27.50.02
López-Morales, E., & Orozco, H. (2019). Ni proletarios ni propietarios: especuladores. Una radiografía a los agentes de mercado de la gentrificación inmobiliaria en Santiago de Chile. Scripta NOva, 23. https://raco.cat/index.php/ScriptaNova/article/view/350288.
López-Morales, E., Sanhueza, C., Espinoza, S., Órdenes, F., & Orozco, H. (2019). Rent gap formation due to public infrastructure and planning policies: An analysis of Greater Santiago, Chile, 2008–2011. Environment and Planning A, 51(7), 1536–1557. https://doi.org/10.1177/0308518X19852639
Vergara-Perucich, J. F., Correa-Parra, J., & Aguirre-Nuñez, C. (2020). The spatial correlation between the spread of covid-19 and vulnerable urban areas in santiago de chile. Critical Housing Analysis, 7(2), 21–35. https://doi.org/10.13060/23362839.2020.7.2.512