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Revista PLANEO N°56 | La ciudad como derecho | Julio 2023

Por: [Aarón Jiménez Quezada. Arquitecto PUCV y Magíster en Asentamientos Humanos y Medio Ambiente. Secretaría de Planificación de la comuna de Ñuñoa]

Resumen

La desregulación de la norma urbana tiene un efecto inmediato en cómo se van configurando las ciudades, donde la densidad es un factor determinante al momento de analizar los impactos y su entorno. La comuna de Ñuñoa es un ejemplo de cómo los procesos con hiper densificación residencial y verticalización del espacio urbano han generado proyectos fuera de escala de barrio, generando nuevas cargas sobre la infraestructura urbana existente, lo que traerá como consecuencia efectos negativos en la habitabilidad urbana y residencial, en desmedro de la calidad de vida de los vecinos del sector.

Palabras claves: Desregulación, Urbanismo Neoliberal, Norma urbana

Introducción

La desregulación de la norma urbana y la producción de edificios fuera de la escala de barrio: un análisis de la comuna de Ñuñoa y su antiguo PRC.

A partir de la Política Nacional de Desarrollo Urbano de 1979, donde se relega el rol del Estado en la planificación de la ciudad para entregar mayor libertad a la inversión privada (De Mattos, 2008), en Chile existieron reformas que fueron configurando la ciudad con un enfoque proempresarial que marcaría el desarrollo urbano y la producción del espacio de las siguientes décadas. El urbanismo neoliberal encontraba en la desregulación y la mercantilización del desarrollo urbano una oportunidad para expandir la ciudad más allá de los límites urbanos, transformando la rentabilidad de los privados en el motor de desarrollo de las ciudades por sobre el bien común y los propios problemas sociales (Vergara-Perucich et al., 2020, pp. 85-86).

Dentro de estas cuatro décadas de políticas de desarrollo neoliberal se hace necesario identificar etapas de acuerdo con las particularidades dadas por los escenarios políticos, económicos y geográficos (Brenner y Theodore 2002). Dentro de estas etapas, se destaca el denominado periodo de desmantelamiento, periodo en el cual vemos cómo a partir del 2010 las políticas urbanas neoliberales se han intensificado de la mano de desregulaciones en pro de incrementar la eficiencia del mercado a favor de los privados (Navarrete-Hernandez & Toro, 2019, pp. 18-19).

Dentro de este proceso de transformación de las ciudades a través de estas políticas proempresariales, los municipios tienen un rol relevante a través de sus funciones privativas ligadas al ámbito del ordenamiento territorial^[1]. A una escala comunal, los gobiernos locales en Chile tienen por ley un importante rol dentro del desarrollo urbano de las ciudades, ya que son los encargados de planificar y regular las comunas a través de distintos instrumentos de planificación territorial como son los Planes Reguladores Comunales (PRC), de carácter vinculante y normativo; Plan de Desarrollo Comunal (PLADECO), instrumento de carácter referencial y no normativo. Dentro de estos Instrumentos el PRC es el que más cobra importancia dentro de un contexto de políticas de desarrollo neoliberales, donde se ha relegado la participación del Estado en los procesos de desarrollo urbano. Debido a su característica de vinculantes y normativos dentro del territorio, estos pueden constituir un elemento de resistencia al modelo actual de mercantilización del desarrollo urbano, ya que permite a los municipios estar mejor preparados ante dinámicas de inversión privadas (Orellana et al., 2017, pp.16).

De esta forma, los Planes Reguladores Comunales cumplen una labor importante al momento de planificar la ciudad, ya que logran materializar decisiones de actores estructuralmente posicionados, mediante disposiciones referidas a zonificaciones, usos de suelos y normas urbanas. Estas últimas son importantes ya que van configurando el tejido urbano al regular los volúmenes teóricos^[2] de cada manzana o predio. Por ejemplo, dentro de un uso de suelo habitacional pueden dar forma a los edificios a través de un conjunto de indicadores como densidades, Índices de ocupación de suelo o construcción, rasantes, distanciamientos, alturas, entre otras.

De estas disposiciones, la densidad, entendida como la cantidad de vivienda por unidad de superficie, es uno de los índices más evidentes de la inversión de capitales financieros en suelo y vivienda dentro de la ciudad (De Mattos 2016); debido a que, por ejemplo, procesos como la densificación residencial o verticalización hacen posible la atracción, anclaje y movilidad de capital privado invertido en la renovación urbana (López-Morales et al., 2012). Por otro lado, es importante destacar que existen distintos estudios con respecto a los efectos que tienen los proceso de verticalización del espacio urbano y de hiper densificación residencial intensiva en el tejido social de los barrios: por ejemplo, generar espacios urbanos sin vida alterando el sentido de identidad y pertenencia de los barrios densificados (Scussel & Sattler, 2010); afectando de forma negativa la capacidad de socialización (Jacobs, 1961); dando espacios a los “no barrios” donde no prevalece el sentido de pertenencia con el territorio ni los vínculos comunitarios, predominando una concepción del barrio como un espacio meramente funcional (Señoret, 2018).

Análisis del tejido urbano

En este contexto de desregulación en las políticas de desarrollo urbano, el texto busca identificar a través del análisis de una porción de tejido urbano dentro de la comuna de Ñuñoa los efectos de la desregulación de la norma urbana en proyectos habitacionales en altura. Se analizará la comuna de Ñuñoa, dado que la modificación 16 de su PRC cuenta con zonas con índices de norma urbana “libres”, esenciales a la hora de configurar los volúmenes teóricos de los proyectos dentro de la trama urbana, como es la Densidad (Viv/ Ha.), Altura (Metros) y Constructibilidad (M). Esta porción de tejido urbano, de 150 mts. de radio, será el sector de Américo Vespucio con Irarrázaval, límite con la comuna de La Reina, dentro de este radio podemos destacar 4 proyectos habitacionales en altura que se encuentran aprobados actualmente por la Dirección de Obras de la Municipalidad de Ñuñoa y que aún no inician obras, o que se encuentran en proceso de construcción. Estos representan nuevas cargas sobre la infraestructura urbana existente, lo que impactará en la habitabilidad urbana y residencial. Este análisis tiene un carácter cuantitativo ya que se revisarán fuentes como Planes Reguladores Comunales y los respectivos Permisos de Obras generados en la Dirección de Obras de la comuna.

Tabla 1. Análisis de norma urbana, densidad, altura y constructibilidad, a partir de Permisos de Obras de la Dirección de Obras de Ñuñoa. Elaboración Propia

Actualmente en el sector Sur Poniente de Américo Vespucio con Irarrázaval (Fig. 1) se encuentran aprobados distintos proyectos inmobiliarios que generarán una transformación sustancial en el tejido urbano, caracterizado por una hiper densificación residencial y verticalización del espacio urbano. Estos proyectos sumados constituyen un aumento de 3.399 unidades de viviendas o departamentos, lo que se traduce en un aumento de 13.596^[3] habitantes en un sector acotado de la comuna, de la mano con torres que superan los 25 pisos en un barrio donde el promedio de pisos era de tan solo dos pisos. Por otro lado, cuando se comparan las densidades de los 4 proyectos analizados, se destaca como los ubicados dentro de la zona Z1A, la cual tiene densidad “libre»^[4], tienen índices que superan los 4.500 Viv/há.; números similares a los encontrados en de Villa Israel en Comuna de Estación Central, donde las torres residenciales pueden superar los 30 pisos y las 4.000 Viv/há, las cuales se produjeron en un contexto de desregulación, ya que la comuna no contaba con Plan Regulador Comunal (Vicuña, 2021).  Por último, se destaca el índice de constructibilidad en la Zona Z1A los que superan los 40.000 m2 construidos, cuando el promedio de una torre de 25 pisos son 10.000 – 15.000 m2, como es en la zona Z-1.

Hiper densificación, rompiendo la escala del barrio.

De los permisos analizados y sus respectivas normas urbanas se puede concluir que cuando se liberan índices como la altura, densidad y constructibilidad dentro de los instrumentos de planificación territorial, como los planes reguladores comunales, esto logra generar una maximización en el aprovechamiento de los metros cuadrados construidos, así como en las unidades de departamento proyectadas, rompiendo con toda escala barrial preexistente. Por otro lado, cabe destacar que los índices de densidad resultantes de los proyectos analizados en la comuna de Ñuñoa, aun teniendo un PRC, son similares a los analizados en comunas como Estación Central donde no existía un PRC vigente.

Es importante destacar que la desregulación se puede dar aun existiendo un Instrumento de Planificación ya que son los índices de norma urbana los cuales pueden liberarse. Esta forma de desregulación en los PRC es un repliegue por parte de los municipios en sus funciones privativas ante la inversión privada, mercantilizando el desarrollo urbano, yendo en desmedro de principios básicos como es generar una planificación participativa, integrada y sostenible.

Bibliografía

Brenner, N. y Teodore, N. (2002). Cities and the Geographies of “Actually Existing

Neoliberalism”. Antipode, 34(3), 349-379. http://dx.doi.org/10.1111/1467-8330.00246

De Mattos, C. A. (2008). Globalización, negocios inmobiliarios y mercantilización del desa-

rrollo urbano. En: P. Pereira y R. Hidalgo (eds.), Producción inmobiliaria y reestructuración metro-politana en América Latina (pp. 23-40). Santiago: Pontifcia Universidad Católica de Chile.

De Mattos, C. (2016). Financiarización, valorización inmobiliaria del capital y mercantilización de la metamorfosis urbana. Sociologías, 18(41), 24–52. https://doi.org/10.1590/15174522–018004202

Jacobs, J. (1961). The death and life of great American cities. Nueva York:  Modern Library.

López-Morales, E., Klett, I. R. G., & Corvalán, D. M. (2012). Urbanismo pro-empresarial en Chile: políticas y planificación de la producción residencial en altura en el pericentro del Gran Santiago. Revista Invi, 27(76), 75–114. https://doi.org/10.4067/s0718-83582012000300003

Navarrete-Hernandez, P., & Toro, F. (2019). Urban Sistems of Accumulation: Half a Century of Chilean Neoliberal Urban Policies. Antipode, Vol 0(No. 0), pp. 1-28.

Orellana, A., Vicuña, M., & Moris, R. (2017, Mayo 12). Planificación urbana y calidad de vida: aproximación al estado de la planificación local en Chile. Cuadernos de vivienda y urbanismo, Vol. 10(N° 19), pp. 106.

Scussel, M. & Sattler, M. (2010). Cities in (trans) formation: The impact of  verticalization and densification on the quality of residential  space. Ambiente Construido, 10(3), 137-150.

Señoret, A. (2018). La vida entre grandes edificios  Densificación urbana, espacio público y vida cotidiana en el  centro de Santiago. Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales Pontificia Universidad Católica de Chile. https://estudiosurbanos.uc.cl/exalumnos/la-vida-entre-grandes-edificios-densificacion-urbana-espacio-publico-y-vida-cotidiana-en-el-centro-de-santiago/

Vergara-Perucich, F., Aguirre, C., Encinas, F., & Truffello, R. (2020). Contribución a la economía Política de la vivienda en Chile. RIL editores.

Vicuña, M. (2021). Impacto de la densificación residencial intensiva en la re-Estructuración espacial de la ciudad neoliberal: Morfología y normativa urbana en el área Metropolitana de Santiago. FONDECYT, 11170501.

^[1] Art. 3 Ley Orgánica Constitucional de Municipalidades establecido en el Ley N° 18.695

^[2] Art. 1.1.2 Ordenanza General de Urbanismo y Construcción. “volumen teórico”: volumen o envolvente máxima, expresado en metros cúbicos, resultante de la aplicación de las disposiciones sobre superficies de rasante, distanciamientos, antejardines y alturas máximas, cuando las hubiere, en un terreno determinado.

[3] La Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) define que por cada unidad habitacional se debe considerar cuatro habitantes.

[4] Conforme el art. 2.1.22. de la OGUC solo tienen existencia y validez, las referencias a densidad bruta y densidad neta. Adreucci & Torrejón, Informe Actualización Inmobiliario N° 4.598 (2023)