Revista Planeo Nº 36 Mega Urbanismo, Junio 2018
[Por Fernando Cazco, Arquitecto (Universidad de las Américas), Ecuador. Estudiante Magister Desarrollo Urbano (P. Universidad Católica de Chile]
Resumen
Los megaproyectos de vivienda en altura se han convertido en el símbolo de una ciudad planificada, eficiente y sostenible; sin embargo, hacer efectivo el derecho a la vivienda es cada vez más difícil, en una urbe en la que coexisten edificios inteligentes de departamentos vacíos con campamentos informales periféricos saturados. En Latinoamérica, en los últimos años, la construcción de grandes proyectos inmobiliarios ha generado polémica, tal como sucede con el caso del megaproyecto inmobiliario, en el sector de Plaza Egaña, cuestionado por los vecinos de las comunas de Ñuñoa y La Reina, que abre una gran interrogante: ¿Cuál es el objetivo de la planificación urbana actualmente?
Palabras Clave: Vivienda, planificación, financiarización.
Las ciudades globales exitosas generan una mayor desigualdad, debido a que en los proceso de planificación se olvida a la población vulnerable y se prioriza la generación de utilidades para la inversión de capitales privados. Así, se ajustan a conveniencia las leyes, normativas y gobernanza local, se modifica el paisaje urbano, en beneficio de una lógica mercantil que nos ha encaminado a una nueva crisis urbana (Florida, 2017).
En Latinoamérica, este fenómeno se presenta de forma más polarizada, con desigualdades sociales y económicas extremas, debido, entre otros factores, a un acelerado crecimiento de las ciudades y a la falta de una adecuada planificación urbana. El proceso de urbanización en los países latinoamericanos tiene un patrón recurrente: se ha dado, primordialmente, alrededor de una única ciudad, cuyo crecimiento ha sido expansivo, disperso y acelerado. Esta situación ha planteado nuevos desafíos y nuevos retos a la planeación y gestión urbana (De Mattos, 2013).
En Santiago de Chile es evidente la gran inversión inmobiliaria. El proyecto de construcción de las torres en Estación Central es un ejemplo paradigmático de las consecuencias de la crisis de la planificación urbana que enfrentamos: gracias a un inadecuado y cómplice control normativo, las empresas inmobiliarias obtienen grandes utilidades, a costa del deterioro de la calidad de vida de las personas. A la luz de este caso, se ha abierto la discusión sobre las consecuencias que tendría la construcción del megaproyecto inmobiliario Plaza Egaña, de cuatro torres de más de 30 pisos, cerca de la parada de la Línea 4 y la futura Línea 3 del metro. En una entrevista reciente, Javier Ruiz-Tagle (24 horas, 2018), denuncia que este proyecto degradará la calidad de vida de los habitantes, tanto para los que vivirán dentro como los que vivirán en su área de influencia, ya que causará saturación de la infraestructura vial y una disminución de la calidad de las condiciones ambientales.
Este proyecto prioriza los departamentos tipo lofts, de un solo dormitorio, y prevé un aumento de 5000 habitantes en las comunas de Ñuñoa y La Reina; lo que evidencia el interés de la inmobiliaria de atraer una población joven y transitoria, y dejar fuera del proyecto a los habitantes oriundos de estas comunas, cuyas familias tienen un promedio de entre tres a cinco miembros. Según Martí (2005), el modelo inmobiliario de los lofts genera viviendas pequeñas y costosas, asequibles solamente para una clase emergente, que expulsa a los habitantes originarios; este modelo lo podemos ver operando en la realidad chilena, con todas sus externalidades negativas: el costo de los arriendos sube de forma rápida y desmedida, en relación a los ingresos familiares, haciendo que el sueño de los sectores de clase media y popular, de tener vivienda propia, sea cada vez más lejano.
La percepción ciudadana sobre la financiarización de la vivienda, se expresa en su preocupación por el alza de los precios de arriendo. “Chile caro, arriendo$ ¿caros?” es la consigna de protesta de los chilenos, frente al cada vez más difícil acceso a la vivienda. Varios reportajes sobre el tema, evidencian que los arriendos en Santiago han aumentado en un 100% este último año. Teodiso Cayo, miembro de Cayo y Arenas Tasaciones, asegura que el arriendo promedio en Santiago es de 200 mil pesos, siendo muy difícil encontrar vivienda a un precio inferior. (Ahora Reportajes, 2018).
El precio del arriendo representa aproximadamente el 50% al ingreso familiar, que en promedio esta en 517.540 pesos (INE, 2017), sin embargo, este porcentaje es mayor al 30% (Millar, 2010) que se recomienda destinar al pago de la vivienda. Según Marcos Kremerman (Ahora Reportajes, 2018), economista de la Fundación Sol, afirma que el 80% de la población de mayores de 18 años esta endeuda para poder pagar el arriendo, de esta población 4´400.000 personas están morosas y el 76% de ellas reporta ingresos menores a 500 mil pesos.
Por otra parte, si bien los programa de vivienda social en Chile, como el otorgamiento de subsidios habitacionales, han dado buenos resultados al facilitar el acceso a la vivienda. Según Rodríguez & Sugranyes, (2004), el resultado de veinte años de una política exitosa de financiamiento de vivienda social, no es solo de cantidad sino también de una calidad en la intervención del entorno.
Sin embargo, es necesario pensar en una nueva política de vivienda social, que cambie las reglas de juego (Smolka & Mullahy, 2007), a fin de insertar a los usuarios vulnerables dentro de la ciudad y no arrojarlos a la periferia. Esta nueva política se sustentaría en la inversión directa del estado en proyectos para vivienda en arriendo. Actualmente, iniciativas como las adelantadas en el mismo caso de Chile, en el sector de Recoleta, han sido planificadas para aportar a la solución de esta problemática. Jadue, alcalde de la comuna de Recoleta, está promoviendo la construcción de proyectos de vivienda en arriendo, con un costo no superior del 25% del ingreso familiar (La Tercera, 2018); de esta forma, el estado crea una base de competencia en calidad en precios, frente al desarrollo de proyectos privados en el mismo sector, lo que serviría como herramienta para regular el mercado de alquiler.
En este contexto, la nueva planificación urbana tiene como uno de sus principales retos el desmercantilizar la vivienda, a través de la priorización de proyectos de vivienda colectiva y corporativa, que garanticen la permanencia de los usuarios de los sectores intervenidos, sean estos propietarios o arrendatarios. Para ello, como lo afirma Rolnik (2017), es importante que los movimientos sociales y políticos exijan un cambio en las políticas públicas de desarrollo urbano y una mayor regulación del mercado, frente a las alzas de arriendo, y que se generen proyectos urbanos de innovación y experimentación a nivel local.
Si se continúa promoviendo megaproyectos que solo miran el beneficio de los inversionistas, que destruyen el tejido social y deterioran el medio ambiente de los sectores donde se implementan, el resultado a mediano plazo será precarizar, aún más, la calidad de vida de los habitantes, agravar la problemática social e incrementar el descontento popular.
En párrafos anteriores se resaltó la importancia de una mayor participación e involucramiento de la ciudadanía, en la solución de sus problemas y en la construcción de nuevas alternativas a la planificación urbana. En este sentido, es que el SEA (Servicio de Evaluación Ambiental) haya abierto espacios de diálogo con los vecinos, para debatir sobre el proyecto a desarrollarse en Plaza Egaña (La Tercena, 2018), genera muchas expectativas, tanto en los involucrados como en los investigadores de los procesos de planificación urbana: en estos espacios de diálogo debe construirse, participativamente, una solución consensuada entre todas las partes, ya que si bien este tipo de megaproyectos promueven el desarrollo económico de la ciudad, deben complementarse con proyectos de vivienda social local (Katz & Nowak, 2018) y/o con políticas que regulen el mercado inmobiliario y protejan a la población más vulnerable.
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Referencias bibliográficas