Revista PLANEO N°68 | Hablemos de Planificación Urbana Vol. 3: Planificar es Educar | Noviembre 2026
[Por: Rodrigo Valenzuela Cid. Operador de maquinaria en minería y vecino de Puerto Varas. Impulsor de una propuesta ciudadana para la protección de la identidad urbana y patrimonial de la comuna]
Una ciudad que cambia sin que siempre alcancemos a reaccionar
Quienes vivimos en Puerto Varas hemos visto cómo la ciudad se transforma. Han aparecido edificios, comercios y barrios, mientras algunas construcciones que formaban parte de su imagen han desaparecido. El crecimiento es necesario. Sin embargo, cuando ocurre sin reconocer lo que ya existe, podemos perder parte de nuestra identidad antes de entender qué estaba en riesgo.
El Plan Regulador Comunal define asuntos que afectan directamente nuestra vida: alturas, usos del suelo, densidad y áreas de protección. Pese a su importancia, sus planos, ordenanzas y conceptos son difíciles de entender para una persona que no está familiarizada con el urbanismo. La información puede estar publicada y, aun así, estar lejos de la comunidad. Cuando los vecinos descubren lo que permitía la norma, a veces el proyecto ya fue autorizado o el inmueble ya desapareció.
Dos pérdidas que explican el problema
La Casa Boegel Alvarado, ubicada en calle Imperial 302 y construida en 1935, fue evaluada como candidata a Inmueble de Conservación Histórica en el estudio patrimonial del Plan Regulador (Ilustre Municipalidad de Puerto Varas, 2019). Pese a ese reconocimiento técnico, fue demolida en noviembre de 2023 (El Heraldo Austral, 2024). Actualmente, el terreno se utiliza como estacionamiento. Permanecen el muro, los accesos y parte de la vegetación, pero la casa ya no existe.
Imagen 1: Casa Boegel Alvarado, calle Imperial 302, antes de su demolición. Puerto Varas, 2022
Fuente: Tenuis, Wikimedia Commons. Licencia CC BY-SA 4.0
Imagen 2: Terreno de la antigua Casa Boegel Alvarado, utilizado actualmente como estacionamiento. Puerto Varas, septiembre de 2026.
Fuente: Archivo del autor
El caso muestra la distancia entre identificar un inmueble valioso y protegerlo de manera efectiva. Un catastro es un antecedente importante, pero no basta si las medidas llegan después de la demolición.
Algo parecido ocurrió con la antigua Maestranza Schubbe-Boegel, vinculada con la historia industrial y lacustre de Puerto Varas. Fue desmantelada en julio de 2017 y en ese terreno funciona hoy un centro comercial (SoyChile, 2017).
Imagen 3: Antigua Maestranza de Puerto Varas antes de su demolición, ca. 2016-2017
Fuente: fotografía de The Puerto Varas, utilizada con autorización
Imagen 4: Centro comercial construido en el terreno de la antigua Maestranza Schubbe-Boegel. Puerto Varas, septiembre de 2026
Fuente: Archivo del autor
No corresponde rechazar un comercio únicamente por ser nuevo. Sí debemos preguntarnos qué perdemos cuando una construcción relacionada con la historia productiva local desaparece sin dejar una integración visible de su memoria. Las fotografías del antes y el después lo explican de manera directa: la historia también se encuentra en talleres, jardines, calles y en los usos que alguna vez tuvieron esos lugares.
Cuando el suelo vale más que su historia
En una ciudad que atrae habitantes, comercio e inversión, un terreno puede adquirir mayor valor por los metros cuadrados que permite construir que por el edificio que contiene. Conservar una casa antigua puede parecer menos conveniente que despejar el terreno. Cuando esa lógica decide por sí sola la forma de la ciudad, la especulación inmobiliaria termina afectando la escala del barrio, el paisaje y la permanencia de quienes lo habitan.
Esto no significa oponerse a la inversión. Significa acordar reglas para que el crecimiento conviva con la identidad local. También debemos reconocer la situación que viven los dueños. Mantener una vivienda antigua es costoso y una protección puede imponer obligaciones que no siempre vienen acompañadas de orientación, apoyo técnico o incentivos.
El municipio debe actuar antes de que una solicitud de demolición sea el último paso de una historia ya resuelta. Frente a un inmueble con posible valor histórico, debería informar sobre rehabilitación, reparación, cambio de uso y conservación. También puede ayudar a buscar incentivos y formas de colaboración que permitan mantener la construcción sin desconocer la realidad económica de sus dueños. La demolición no debería ser la primera alternativa por falta de información.
Proteger también es enseñar
La Casa Brandau Raddatz, actual sede del Conservatorio de Música y Bellas Artes del Sur (COMBAS), ofrece una experiencia distinta. Construida en 1907 por el arquitecto Daetz, fue residencia familiar y hospedaje. En 2018 comenzó su restauración y adaptación para actividades musicales y artísticas, manteniendo elementos de su arquitectura (El Heraldo Austral, 2020). Desde julio de 2025 está reconocida como Inmueble de Conservación Histórica por el nuevo Plan Regulador (Gobierno Regional de Los Lagos, 2025). Su rehabilitación demuestra que una casa antigua puede tener un uso actual sin perder aquello que la hace valiosa.
Imagen 5: Casa Brandau Raddatz, actual sede del Conservatorio de Música y Bellas Artes del Sur (COMBAS), junto a la ruta CH-225. Puerto Varas, septiembre de 2026.
Fuente: Archivo del autor
Un Inmueble de Conservación Histórica protege una edificación determinada. Una Zona de Conservación Histórica reconoce un conjunto y permite establecer normas para cuidar la relación entre sus elementos mediante un polígono de conservación. Explicar estas herramientas permite participar con propuestas, antes de que aparezca una amenaza.
Educar en planificación también significa traducir los conceptos técnicos a preguntas simples: ¿qué se puede construir aquí?, ¿qué altura está permitida?, ¿esta casa tiene protección?, ¿qué trámite se necesita para intervenirla?, ¿cómo puede un barrio solicitar que se estudie si existe valor patrimonial en su entorno?
Enseñar planificación no consiste en entregar una ordenanza de cientos de páginas y esperar que los vecinos la interpreten. El municipio podría realizar talleres barriales, preparar mapas y fichas simples, mostrar casos mediante fotografías y ofrecer orientación directa a los propietarios. La participación mejora cuando las personas comprenden qué puede cambiar en su entorno, qué plazos existen y cómo presentar observaciones o propuestas antes de que una decisión esté tomada.
Una propuesta para el acceso oriente
A partir de estas inquietudes he comenzado a desarrollar una propuesta ciudadana para estudiar una posible Zona de Conservación Histórica en el acceso oriente de Puerto Varas, a lo largo de la ruta CH-225. El sector conserva inmuebles, jardines y elementos del paisaje que todavía permiten reconocer una forma de entrada a la ciudad vinculada con su historia y con el camino hacia Ensenada.
Entre ellos se encuentra la Casa Bittner, en el Vivero El Encanto, sector La Fábrica. Fue mandada a construir por Alberto Bittner Berger y hoy pertenece a sus descendientes. Según su nieta Alicia Tampe Bittner, la obra comenzó a fines de la década de 1950 y se extendió cerca de cinco años. Su ejecución estuvo a cargo de Gerardo Ellies, vecino de Puerto Varas y fundador de la Sexta Compañía de Bomberos (A. Tampe Bittner, comunicación personal, 16 de septiembre de 2026).
Imagen 6: Casa Bittner, ubicada en el Vivero El Encanto, sector La Fábrica, kilómetro 2 de la ruta CH-225. Puerto Varas, septiembre de 2026
Fuente: Archivo del autor
En el mismo corredor existen construcciones cuya historia no ha podido ser documentada. Es el caso del inmueble conocido como Hostal La Casona, en avenida Los Colonos 1240. La falta de antecedentes públicos también representa un riesgo: si una comunidad desconoce el origen y la trayectoria de sus construcciones, difícilmente podrá reconocer su valor antes de una transformación o demolición.
Imagen 7: Inmueble conocido como Hostal La Casona, ubicado en la salida oriente de Puerto Varas, avenida Los Colonos 1240. Septiembre de 2026
Fuente: Archivo del autor
La propuesta todavía no es un estudio técnico terminado. Se necesita levantar un catastro, conocer los predios, revisar la normativa, conversar con propietarios y reunir antecedentes. Presentarla ahora busca abrir una discusión y evitar que comencemos a investigar después de una nueva pérdida.
Decidir antes de perder
Puerto Varas seguirá creciendo. La pregunta es cuánto de su historia estamos dispuestos a perder por ese crecimiento y qué herramientas tendrán sus habitantes para participar. No podemos depender únicamente de una protección estatal que puede tardar años. Tampoco es justo dejar toda la responsabilidad en manos de los dueños, especialmente cuando muchos desconocen qué alternativas existen frente al deterioro, la venta o la demolición.
El municipio debe asumir un papel activo, entregando información clara, orientación técnica y educación sobre las posibilidades de conservación, rehabilitación y nuevos usos. Proteger el patrimonio requiere reglas comprensibles, propietarios informados y una comunidad que conozca el valor de lo que todavía permanece.
Planificar es educar y lograr que una persona comprenda cómo una norma modifica su calle. También significa que un propietario conozca alternativas distintas a la demolición y que un barrio aprenda a documentar su historia y presentar una propuesta.
Proteger lo que somos comienza por conocernos. Después viene la tarea de decidir, de manera informada y a tiempo, qué ciudad queremos dejar.
Referencias
Casa Brandau Raddatz: Un legado arquitectónico local que hoy se llena de música y arte. (2020, 4 de junio). El Heraldo Austral. https://eha.cl/noticia/local/casa-brandau-raddatz-un-legado-arquitectonico-local-que-hoy-se-llena-de-musica-y-arte-7930
Artista Julio Saltarini construyó réplica de Casa Boegel. (2024, 1 de agosto). El Heraldo Austral. https://eha.cl/noticia/local/artista-julio-saltarini-construyo-replica-de-casa-boegel
Gobierno Regional de Los Lagos. (2025, 24 de julio). Resolución 44: Promulga Plan Regulador Comunal de Puerto Varas. Diario Oficial de la República de Chile. https://www.bcn.cl/leychile/Navegar?idNorma=1215145
Ilustre Municipalidad de Puerto Varas. (2019). Plan Regulador Comunal de Puerto Varas: Estudio de patrimonio. https://ptovaras.cl/pr/PR_Subsanado_Sep_2019/PRCPV_PATRIMONIO_2019.pdf
En Puerto Varas desmantelan antigua maestranza y preparan arribo de “mall chino”. (2017, 26 de julio). SoyChile. https://www.soychile.cl/Puerto-Montt/Sociedad/2017/07/26/478056/En-Puerto-Varas-desmantelan-antigua-maestranza-y-preparan-arribo-de-mall-chino.aspx