Revista PLANEO N°66 | Hablemos de Planificación Urbana Vol. 1: el arte y sentido de planificar | Julio 2026
[Por: José Miguel Fuentes Zuleta. Sociólogo, Magíster en Asentamientos Humanos y Medio Ambiente. Estudiante de Doctorado en Arquitectura, Diseño y Estudios Urbanos]
Imagen 1: Vista de Cerro Alegre desde un restaurant
Fuente: Apuntes y viajes
La planificación urbana latinoamericana atraviesa un momento de revisión profunda. Los instrumentos heredados del siglo XX muestran sus límites ante ciudades que se transforman a velocidades que ningún plan anticipó, y la pregunta sobre quién decide el territorio se ha vuelto, al mismo tiempo, más urgente y difícil de responder. En ese contexto, la gestión del patrimonio urbano ofrece un espejo incómodo al revelar con claridad los nudos no resueltos entre protección, mercado y participación ciudadana, y prefigura los dilemas que enfrentará la planificación en las próximas décadas.
Los barrios que se declaran dignos de ser preservados suelen dejar de serlo para quienes los habitaban, debido al aumento del precio del suelo producto de la gentrificación, boutiquización o turistificación (o todas juntas, en algunos casos). La protección patrimonial se presenta casi siempre como un acto de justicia cultural —conservar, proteger, transmitir—pero en ciudades como Santiago o Valparaíso esta protección produce un efecto no previsto, que es la expulsión lenta y sistemática de las comunidades que le dieron sentido a esos territorios.
Cuando el Consejo de Monumentos Nacionales declara una Zona Típica, o cuando un Plan Regulador incorpora Zonas de Conservación Histórica, el foco proteccionista recae sobre la materialidad, me refiero a las fachadas, las tipologías constructivas; en fin, lo que se protege es la imagen del barrio, mientras queda sin protección su tejido social.
El urbanista ecuatoriano Fernando Carrión ha advertido con precisión este riesgo al señalar que los centros históricos operan simultáneamente como espacios de conflicto y disputa, y como escenarios de transmisión generacional, es decir, son al mismo tiempo herencia y objeto de deseo. El problema ocurre cuando el deseo de unos –inversionistas, turistas, nuevos residentes de mayor poder adquisitivo—se impone sobre la herencia de otros, desplazando a quienes habitaban esos territorios antes de que fueran descubiertos como valiosos.
Al proteger el exterior sin atender el contenido, los instrumentos patrimoniales generan las condiciones perfectas para la gentrificación, al crear un entorno pintoresco, normas que limitan la oferta de suelo nuevo y una narrativa cultural que eleva el valor simbólico, y por tanto económico, del lugar. Los arriendos suben, los propietarios originales venden, el comercio de barrio comienza a ceder ante cafeterías de especialidad o grandes tiendas y el tejido comunitario se dispersa hacia la periferia.
Dos casos, mismo desenlace
Valparaíso es el ejemplo más paradigmático. Desde su declaratoria como Patrimonio Mundial de la UNESCO en 2003, el cerro Alegre y el cerro Concepción experimentaron una transformación radical, en tanto lo que era un tejido urbano diverso, con familias de larga data y economía popular activa, se ha ido convirtiendo progresivamente en epicentro del turismo cultural y la inversión de alto estándar. En este caso, la participación ciudadana fue marginal precisamente en las decisiones que más importaban, a saber, qué usos se permitirían y quién podría seguir viviendo ahí.
En Santiago, el Barrio Yungay muestra el mismo problema. Desde su declaratoria como Zona Típica en 2009 (que dicho sea fue realizada buscando frenar la arremetida inmobiliaria que estaba comenzando a devorar barrios aledaños), han subido los precios del suelo y llegado nuevos negocios al calor del atractivo que la declaratoria generó. En dicho marco, la gentrificación no necesita demoler para operar, le basta con encarecer.
Lo que faltó en ambos casos –y sigue faltando—es una política que vincule la protección patrimonial con instrumentos de permanencia para los viejos residentes, como arriendo regulado, cooperativas de vivienda o subsidios que permitan a las comunidades originarias quedarse en los territorios que ellas mismas valoraron y defendieron.
Estos casos no son anomalías sino síntomas de un problema estructural que la planificación urbana arrastra sin resolver, que tiene que ver con la disociación entre el espacio que se interviene y las personas que lo habitan. Mientras los instrumentos de planificación sigan operando sobre la forma urbana sin mecanismos vinculantes para la dimensión social, cualquier política de protección, ya sea patrimonial o de otro tipo, corre el riesgo de convertirse en una palanca de valorización del suelo antes que en una herramienta de justicia territorial.
Hacia una planificación patrimonial
Si la planificación no desarrolla instrumentos que garanticen la permanencia de las comunidades en los territorios que habitan, el ciclo de expulsión se acelerará, no se detendrá. En este marco, tres transformaciones son urgentes e ineludibles. La primera es ampliar qué se protege: las formas de vida, los saberes locales y las redes comunitarias son dimensiones patrimoniales tan legítimas como una fachada. Instrumentos que protejan solo la segunda mientras ignoran las primeras son instrumentos incompletos.
La segunda es vincular protección con permanencia. Chile carece de mecanismos robustos de control de arriendo, derecho de superficie comunitario o subsidios de permanencia en zonas patrimoniales. Esa ausencia no es sólo técnica sino también política, al favorecer la valorización del suelo por sobre el derecho a habitar, y que la planificación del futuro debe revertir explícitamente.
La tercera, y más estructural, es co-producir el patrimonio desde el origen. Las comunidades no deben ser consultadas sobre decisiones ya tomadas por expertos, sino participar desde el inicio en definir qué es valioso, por qué lo es y para quién. Esto exige metodologías deliberativas que incorporen saberes no técnicos, tiempo real y recursos para que las organizaciones territoriales participen en igualdad de condiciones. En este sentido, una planificación que convoca a la ciudadanía solo para validar lo ya decidido no es planificación.
El futuro de la planificación urbana en Chile y en América Latina no se jugará solo en la adopción de nuevas tecnologías o en la sofisticación de los instrumentos normativos. Se jugará, fundamentalmente, en la capacidad de responder una pregunta primordial: ¿para quién planificamos?
El patrimonio urbano, con su carga de memoria, identidad y conflicto, nos obliga a formularla con urgencia. Mientras sigamos midiendo el éxito de la gestión patrimonial por la cantidad de fachadas restauradas y no por quien sigue viviendo detrás de ellas, seguiremos produciendo ciudades históricas para ser visitadas y no habitadas. La planificación que viene tiene la obligación (y la oportunidad) de hacerlo distinto.