Revista PLANEO N°65 | Ciudad artificial Vol. 4: desafíos inmobiliarios de la vivienda del futuro | Diciembre 2025
[Por: Corporación Déficit Cero]
Durante 2025, Déficit Cero implementó la plataforma Plan Local, en busca de aportar con información territorial que permita responder a la demanda habitacional. La plataforma propone preguntas más exigentes que la de cuántas viviendas faltan: ¿Dónde?, ¿Para quiénes?, ¿En qué condiciones urbanas? ¿Con qué inversiones complementarias se puede construir?
Imagen 1: Plataforma Plan Local
Fuente: Déficit Cero
Cuando un equipo municipal se acerca a Déficit Cero, la conversación rara vez parte desde una formulación teórica de la política habitacional. Inicia desde problemas y oportunidades concretas: un sitio eriazo que un comité lleva años solicitando, un terreno municipal en desuso, una zona donde las familias preguntan cuándo habrá un proyecto, o un área que parece bien ubicada pero que, al mirarla con más detalle, carece de condiciones urbanas suficientes. Detrás de esas conversaciones aparecen, siempre, cifras que no dejan de pesar: más de un millón y medio de familias necesitan apoyo del Estado para resolver su problema de vivienda y de ellas, más de 120 mil viven en campamentos.
En Déficit Cero buscamos contribuir a reducir esa crisis a través de datos, propuestas de política pública y articulación de actores. Nuestra misión es dinamizar esfuerzos públicos, privados y de la sociedad civil para terminar con el déficit habitacional durante la próxima década. Parte de ese trabajo se expresa en los Planes de Acción Local: instrumentos de gestión a escala comunal que articulan e identifican oportunidades para movilizar acciones y recursos que permitan acortar la brecha de manera efectiva.
Desde 2021 se han desarrollado en comunas como Peñalolén, Renca, La Pintana, Valdivia y Maipú. De esa experiencia acumulada surgió una necesidad evidente: los municipios requerían acceso directo a información territorial y metodologías que les permitieran pasar del diagnóstico a la priorización de proyectos. De esa demanda nació Plan Local.
Una pregunta más exigente que la disponibilidad
La plataforma fue diseñada para apoyar la planificación y gestión habitacional a escala comunal. A diferencia de un catastro de suelo o de un visor normativo, Plan Local integra demanda habitacional, accesibilidad a bienes públicos urbanos, instrumentos de planificación territorial y oportunidades de gestión predial en una sola lectura. Su foco está puesto en las 117 comunas consideradas por el Sistema de Indicadores y Estándares de Desarrollo Urbano (SIEDU), porque allí existe una base común para comparar estándares urbanos y orientar decisiones.
Durante 2025, la plataforma se consolidó como una herramienta para integrar información territorial, normativa y de mercado de suelo. El trabajo articuló cuatro capas analíticas: análisis demográfico y de demanda habitacional —incluyendo la inscrita en MINVU Conecta—, accesibilidad a bienes públicos urbanos sobre la base SIEDU, sistematización de Instrumentos de Planificación Territorial (IPT) vigentes y un catastro de suelos eriazos y blandos a partir del Servicio de Impuestos Internos. A ello se sumaron datos de vulnerabilidad social del Registro Social de Hogares (MDSyF, 2024), que permitieron identificar zonas prioritarias de inversión pública. Su objetivo fue identificar suelos eriazos y subutilizados con potencial habitacional, pero no desde una mirada catastral. El análisis busca ser consistente con los estándares SIEDU y con el enfoque de integración social y urbana de la Ley 21.450, al relacionar vivienda de interés público con localización, acceso y gestión de suelo. Mirar solo la disponibilidad de suelo conduce a decisiones incompletas; evaluar sus condiciones urbanas permite priorizar mejor.
Imagen 2: Sección datos e información Plataforma Plan Local
Fuente: Déficit Cero
Las cifras de la plataforma ilustran esa diferencia. Se identificaron 10.294 predios eriazos y blandos, equivalentes a 28.880 hectáreas. De ellas, 12.298 hectáreas cuentan con uso residencial, con una cabida estimada de 1.296.947 viviendas. Sin embargo, al considerar únicamente predios residenciales con factibilidad sanitaria, la cifra disminuye drásticamente a 3.596 sitios y 6.668 hectáreas, con capacidad para 855.021 viviendas. Si además se excluyen aquellas zonas expuestas a riesgos de desastre natural, quedan 4.540 hectáreas con potencial para 562.295 viviendas. Casi la mitad de ese suelo se concentra en el Gran Santiago, Gran Concepción y Gran Valparaíso. La diferencia entre 1,3 millones y 562 mil viviendas no es estadística: refleja la distancia entre el suelo disponible y el suelo capaz de sostener proyectos habitacionales integrados.
En la práctica, esto permite pasar de una pregunta general —¿dónde hay suelo?— a una más exigente: ¿qué tipo de proyecto puede sostener este lugar y qué necesita la ciudad para hacerlo posible? Esa diferencia puede parecer técnica, pero tiene efectos concretos. No es lo mismo construir vivienda en un terreno con buena accesibilidad a educación, salud y transporte que hacerlo en un área donde esas condiciones aún no existen. Tampoco es lo mismo densificar un sector con norma urbana habilitante que insistir en zonas donde la planificación vigente limita respuestas de mayor escala. La sistematización de Instrumentos de Planificación Territorial contenidos en la plataforma mostró una densidad promedio permitida de 640 hab/ha en zonas residenciales —alrededor de 160 viviendas por hectárea—, con la comuna de Santiago en el extremo superior, autorizando hasta 1.800 hab/ha. Son cifras que revelan que, en muchos casos, el espacio normativo para responder al déficit existe; lo que falta no es siempre regla, sino articulación entre regla, suelo y servicios.
La herramienta también permite visualizar brechas territoriales. Al superponer información de accesibilidad, infraestructura, planificación urbana y suelo disponible, las desigualdades territoriales, habitualmente dispersas en distintas bases de datos, se vuelven más evidentes: comunas donde existe suelo, pero falta ciudad; zonas bien localizadas, pero con escasez de predios; sectores con potencial normativo, pero con barreras de gestión; o áreas donde una solución habitacional requiere, antes o simultáneamente, inversión en bienes públicos urbanos.
Sobre una muestra de 12,8 millones de habitantes, la plataforma estimó que el 39,44% (correspondiente a 5,05 millones de personas) vive en zonas consideradas lejos o muy lejos de los bienes públicos urbanos analizados. La cifra ordena una realidad ampliamente observada en terreno: la falta de ciudad no es un problema periférico, sino una condición estructural presente en gran parte del territorio urbano del país.
La plataforma como mesa de trabajo
Por eso, Plan Local no debe entenderse solo como una plataforma digital, sino también como una práctica de planificación. Su valor no está únicamente en producir cartografías, sino en generar conversaciones informadas entre equipos municipales, sociedad civil y actores públicos. Durante el año 2025 se realizaron 30 capacitaciones con equipos municipales, instalando capacidades para interpretar la plataforma y utilizar sus resultados como apoyo en la toma de decisiones locales.
En esas instancias, la plataforma operó como una verdadera mesa de trabajo. Los equipos revisaban dónde se concentraba la demanda, identificaban sitios eriazos y blandos, los contrastaban con accesibilidad a bienes públicos urbanos, analizaban instrumentos de planificación territorial y discutían prioridades. La información dejaba de ser un diagnóstico aislado para transformarse en una herramienta de gestión capaz de ordenar carteras de proyectos, anticipar déficits y construir criterios compartidos.
Esa dimensión local es decisiva. Los municipios son la primera puerta de entrada de las demandas habitacionales, pero no siempre cuentan con la información, las atribuciones o las capacidades técnicas para responder con planificación de mediano y largo plazo. Muchas veces deben actuar frente a urgencias inmediatas, con datos fragmentados y escaso margen para articular vivienda, infraestructura, suelo e inversión pública. Plan Local busca contribuir en ese punto: fortalecer la capacidad de los gobiernos locales para leer su territorio con evidencia y proyectar mejores decisiones.
Imagen 3: Capacitación Plan Local con Municipio de Macul
Fuente: Déficit Cero
La experiencia de 2025 dejó otra lección: la gestión del suelo requiere colaboración. La disponibilidad de suelo depende de normas urbanas, financiamiento, infraestructura, capacidades técnicas, voluntades políticas y acuerdos sociales. Una plataforma no reemplaza esa gobernanza, pero sí puede hacerla más visible, mostrando dónde están las oportunidades, las restricciones y los espacios en donde se requiere coordinación.
En ese sentido, Plan Local abre la discusión habitacional desde una perspectiva más integrada. No se trata solo de aumentar la producción de viviendas, sino de preguntarse qué ciudad se construye con cada proyecto. La localización de la vivienda define tiempos de viaje, acceso a cuidados, cercanía a servicios, posibilidades de integración social y calidad de vida cotidiana. Decidir dónde construir vivienda de interés público también implica decidir quién accede a las oportunidades urbanas. De este análisis surge la propuesta de Zonas de Oportunidad: áreas donde la inversión en infraestructura pública de transporte permite desbloquear potencial para el desarrollo de viviendas, equipamientos y empleos.
Lo que viene en 2026
De cara a 2026, el desafío es robustecer la plataforma para aumentar su alcance, precisión y usabilidad. La nueva versión profundizará la escala del análisis: el déficit habitacional se incorporará a escala de manzana para todos sus componentes, lo que permitirá una lectura más fina de las brechas y una mejor orientación de las inversiones. En materia normativa, la plataforma incorporará mayor detalle de los Instrumentos de Planificación Territorial: densidad, coeficiente de ocupación de suelo, constructibilidad, altura permitida, usos autorizados y prohibidos, y destino principal de cada zona. A ello se sumarán capas de riesgo de desastre y proyectos de infraestructura de transporte, claves para evaluar la viabilidad urbana y temporal de los proyectos habitacionales.
La actualización también reordenará la experiencia de uso para hacerla más accesible a equipos con distintos niveles de especialización técnica y se desarrollará un repositorio de datos abiertos que permitirá descargar capas de accesibilidad a bienes públicos urbanos y planes reguladores comunales. Abrir esos datos es una decisión técnica y política a la vez: mejora la trazabilidad de los análisis, favorece la colaboración con municipios y academia, y permite que la discusión sobre suelo urbano se base en información compartida y verificable por cualquier ciudadano.
Suelo con ciudad
Visto en perspectiva, Plan Local propone cambiar el punto de partida. Frente a la urgencia habitacional, la reacción habitual es buscar terrenos disponibles. La plataforma plantea una pregunta más exigente: qué suelo cuenta con condiciones de acceso a la ciudad o qué inversiones permitirían que ese suelo llegue a tenerlas. Esa diferencia es profundamente política. Una vivienda no comienza cuando se construye un edificio, sino antes: cuando se decide dónde localizarla, qué servicios la rodearán, qué trayectos cotidianos habilitará y qué oportunidades urbanas abrirá para quienes la habiten.
Plan Local no resuelve por sí sola la crisis habitacional. Tampoco reemplaza la planificación urbana, la gestión pública ni los acuerdos necesarios para transformar suelo en barrios. Pero sí ayuda a formular mejores preguntas, ordenar evidencia y hacer visibles decisiones que muchas veces quedan ocultas detrás de un catastro o una cartera de proyectos. En un contexto de urgencia habitacional, contar con mejor información no es un lujo técnico, sino una condición necesaria para la toma de decisiones.
Referencias y sitios de interés