Revista PLANEO N°65 | Ciudad artificial Vol. 4: desafíos inmobiliarios de la vivienda del futuro | Diciembre 2025
[Por: Sergio Correa Espinosa. Arquitecto, Gerente Inmobiliario en Colliers Chile. Más de 25 años de experiencia en gestión y comercialización de activos inmobiliarios en los sectores privado y público, incluyendo cuatro años en el Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Participa activamente en medios especializados y mantiene una línea editorial en LinkedIn donde comparte análisis e ideas para destrabar el desarrollo urbano y fomentar ciudades más sostenibles]
Introducción
En Chile, el suelo urbano no se regula solo con criterios técnicos. Se regula también con votos, con ciclos electorales y con el temor de los vecinos consolidados al cambio. Los planes reguladores comunales (PRC) —instrumentos que determinan dónde, cómo y cuánto se puede construir— son administrados en gran medida por los alcaldes, quienes pueden modificarlos a través de enmiendas con una agilidad que contrasta dramáticamente con la lentitud de cualquier proceso de planificación urbana seria. Esta asimetría entre poder político local e interés metropolitano de largo plazo está en el centro de los desafíos habitacionales que enfrentamos hoy.
El déficit habitacional cuantitativo en Chile, estimado a partir del Censo 2024, alcanza los 491.904 requerimientos de nuevas viviendas, equivalente al 7,5% de los hogares a nivel nacional. Incorporando el déficit cualitativo, la cifra supera el millón doscientas mil unidades en todo el país (MINVU, 2024). Frente a este cuadro, las restricciones artificiales sobre el suelo urbano —aquellas que no responden a riesgos ni a capacidades de infraestructura, sino a presiones políticas— constituyen un lujo que simplemente no podemos darnos.
El estado actual de los instrumentos de planificación territorial
Según el Portal IPT del MINVU, lanzado en agosto de 2025, existen actualmente 325 instrumentos de nivel comunal vigentes, cubriendo el 94% de las comunas del país y al 99,55% de la población nacional. Solo 21 comunas carecen de un instrumento de planificación comunal, y nueve ya han iniciado su elaboración. En apariencia, el sistema tiene amplia cobertura. El problema es otro: su vigencia. De acuerdo con el Primer Reporte Nacional de IPT (MINVU, 2023), solo el 13% de los instrumentos comunales se encuentra vigente desde hace menos de 10 años —lo que corresponde al 21% de las comunas del país—, lo que significa que el 87% restante ya cumplió una o más décadas sin renovarse. Un instrumento concebido para reflejar la realidad urbana y proyectar su desarrollo a futuro, pero que describe una ciudad que ya no existe, es en la práctica un instrumento disfuncional.
Este cuadro de obsolescencia tiene una explicación estructural: elaborar o modificar un PRC de manera integral demora en promedio más de cinco años (CNEP, 2025), y en algunos casos hasta siete (Cámara Chilena de la Construcción, 2016). Los estudios previos, la evaluación ambiental estratégica, las consultas ciudadanas, la aprobación del Concejo Municipal y la toma de razón de Contraloría hacen que cuando el instrumento entra en vigor, ya suele estar desactualizado. Esta lentitud está en el origen de una práctica preocupante: el uso de las enmiendas como vía rápida de ajuste.
La trampa de la enmienda
La legislación contempla un mecanismo más ágil que la modificación integral: las enmiendas al PRC, que permiten ajustar hasta en un 20% los índices normativos —altura, densidad, constructibilidad— sin un proceso de participación completo. La intención era proveer una herramienta de ajuste fino; en la práctica se ha convertido en la vía rápida con la que los alcaldes recortan la norma edificatoria en respuesta a presiones vecinales. Maipú ya aplicó este mecanismo para reducir alturas en sus sectores más centrales. Pudahuel, con un plan regulador de menos de cinco años de vigencia, se encamina en la misma dirección. El resultado acumulado es una ciudad que se va cerrando a sí misma, polígono a polígono, enmienda por enmienda.
Ñuñoa: el caso que ilustra las consecuencias reales
El caso de Ñuñoa es particularmente iluminador porque sus efectos son mensurables. Durante la primera década del siglo XXI, la comuna se había consolidado como uno de los principales focos de desarrollo inmobiliario residencial del Gran Santiago: bien servida de transporte público, conectada al metro y con buena dotación de equipamiento. Su plan regulador permitía altura libre en parte importante del territorio, lo que habilitaba edificios de 20 pisos o más y, con ellos, departamentos de entre 35 y 55 m² a precios competitivos para el segmento medio y medio-bajo.
La Modificación N°18 al Plan Regulador Comunal de Ñuñoa, publicada en el Diario Oficial el 30 de agosto de 2019, eliminó las zonas de altura libre y fijó máximos de 15 pisos en los corredores principales, bajando a 10, 7, 5 y 3 pisos en zonas interiores. Según estudios del mercado inmobiliario realizados al momento de la modificación, el cambio redujo el universo potencial de nuevas viviendas edificables en la comuna desde cerca de 70.000 unidades a menos de 27.000, eliminando de un plumazo más de 40.000 unidades en uno de los sectores con mejor acceso a servicios y transporte del Gran Santiago.
La demanda no cambió. Familias, jóvenes profesionales y hogares unipersonales siguen queriendo vivir en Ñuñoa. Pero la oferta se contrajo abruptamente y el precio del suelo no bajó de manera proporcional: el número de unidades amortizables sobre cada terreno cayó, lo que subió el costo por unidad y desplazó la producción hacia segmentos de mayor ingreso. Es la ilustración más clara de la ecuación que se replica en decenas de comunas: menos norma, más caro.
La aritmética del suelo: cómo la norma determina el precio de la vivienda
Cuando un municipio reduce la densidad máxima permitida, está reduciendo el potencial productivo del suelo: cuántas viviendas pueden construirse, a qué superficie y a qué precio de venta. Si ese potencial se comprime sin que la demanda disminuya, el precio por unidad sube necesariamente. Si antes podían construirse 120 departamentos sobre un terreno y la norma lo reduce a 48, el mismo costo de suelo, ingeniería y gestión debe amortizarse sobre menos de la mitad de las unidades. Cuando ese fenómeno se replica en decenas de comunas, el mercado de vivienda accesible se contrae sistemáticamente, empujando a familias de ingresos medios y bajos hacia la periferia, donde el suelo es más barato pero los servicios, el transporte y la calidad del entorno son sustancialmente peores.
En este sentido, reducir la norma edificatoria en comunas bien servidas no es una decisión neutral: es una política redistributiva regresiva que beneficia a quienes ya viven en esas comunas —protegiendo su patrimonio y la morfología de su entorno— a costa de quienes quisieran acceder a ellas. Es, en otros términos, el uso del instrumento de planificación como barrera de entrada.
Fragmentación intercomunal: cuando una calle lo divide todo
El resultado acumulado de que 44 comunas metropolitanas regulen su suelo de manera autónoma es una ciudad fragmentada normativamente. Es frecuente encontrar situaciones donde en una misma avenida los predios de un lado admiten edificios de 15 pisos, mientras que los del lado opuesto —pertenecientes a otro municipio— están limitados a 4 o 5 niveles. No existe ninguna lógica urbana que justifique esa discontinuidad: sólo un límite administrativo y dos alcaldes con distintos horizontes políticos. Esta fragmentación distorsiona el mercado, concentra el desarrollo en los polígonos más permisivos y hace incoherente la planificación del transporte público y los equipamientos. La ciudad real no obedece a los límites comunales. La regulación, sin embargo, sí lo hace.
Los intentos de reforma: la Ley N°21.807 y la modificación a la OGUC
El gobierno ha actuado en esta dirección. La Ley N°21.807, publicada el 16 de febrero de 2026, modifica diversos cuerpos legales con el objeto de fortalecer y modernizar el sistema de planificación territorial. Entre sus medidas más relevantes se cuentan: la obligación de los municipios de elaborar informes de monitoreo y promover las modificaciones necesarias a sus PRC; la reducción de plazos mediante el silencio positivo cuando el Concejo Municipal no se pronuncia dentro de 60 días; la distinción de procedimientos de aprobación según la existencia de un instrumento de nivel superior; y la habilitación del Plan Regulador Intercomunal para establecer densidades mínimas en sectores con buena accesibilidad, condicionadas a la incorporación de viviendas de interés público (Libertad y Desarrollo, 2026; Senado de Chile, 2025).
Paralelamente, el MINVU puso en consulta pública en abril de 2026 una modificación a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) que propone reducir el coeficiente de cálculo de densidad bruta de 4 a 2 habitantes por vivienda en proyectos generales, y de 4 a 1 para viviendas económicas de menos de 90 m² ubicadas cerca de transporte público. Este ajuste responde a una realidad incontestable: el Censo 2024 muestra que el promedio real de los hogares en Chile es de 2,8 personas, y que el 21,8% son unipersonales. Regular con un coeficiente de 4 personas por vivienda equivale a comprimir artificialmente la oferta. El MINVU proyecta que la modificación podría traducirse en una baja de hasta un 15% en el precio de las viviendas nuevas.
Conclusión: planificación técnica versus voluntad política
Los avances descritos van en la dirección correcta, pero no resuelven el problema de fondo: la ausencia de una autoridad técnica metropolitana con poder vinculante sobre las decisiones de planificación comunal. Mientras los PRC sigan siendo administrados exclusivamente por alcaldes cuyo horizonte político es el ciclo electoral de cuatro años, la lógica del instrumento de planificación como herramienta de gestión del voto vecinal prevalecerá sobre la lógica del interés metropolitano.
Chile necesita una ley urbana moderna que establezca el principio de que la norma comunal no puede contradecir las orientaciones metropolitanas en materias de densidad y estructura urbana, y que contemple mecanismos reales de coordinación intercomunal como procedimiento vinculante. Una ley que reconozca, además, que el Estado no puede invertir miles de millones en infraestructura de metro y corredores de transporte para luego permitir que los municipios bloqueen la densificación en su entorno inmediato.
El sueño de la casa propia no es solo una aspiración individual: es un indicador de si nuestra ciudad es capaz de incorporar a sus nuevos habitantes en condiciones dignas y bien localizadas. Cada enmienda que baja la norma en una comuna bien servida es una decisión que aleja ese sueño un poco más de quienes más lo necesitan.
Referencias Bibliográficas
Cámara Chilena de la Construcción (2016). Índice de Planes Reguladores. Santiago: CChC.
Comisión Nacional de Evaluación y Productividad – CNEP (2025). Lineamientos para una política de ordenamiento territorial. Santiago: CNEP. Recuperado de https://cnep.cl
Libertad y Desarrollo (2026, enero). Congreso despacha ley que moderniza la planificación territorial y agiliza la gestión urbana. Recuperado de https://lyd.org
MINVU (2023). Primer Reporte Nacional de Instrumentos de Planificación Territorial. Santiago: Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
MINVU (2024). Déficit habitacional en Chile: estimación a partir del Censo 2024. Santiago: Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
MINVU (2025). Portal IPT. Recuperado de https://portalipt.minvu.cl
MINVU (2026, abril). Consulta pública: modificación Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC). Santiago: Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Recuperado de https://participacionciudadana.minvu.gob.cl
Senado de Chile (2025, junio). Modernización de los planes reguladores avanza a su análisis en particular. Recuperado de https://www.senado.cl
Ley N°21.807. Modifica diversos cuerpos legales con el objeto de fortalecer y modernizar el sistema de planificación territorial del país. Diario Oficial de la República de Chile, 16 de febrero de 2026.