Revista PLANEO N°65 | Ciudad artificial Vol. 4: desafíos inmobiliarios de la vivienda del futuro | Diciembre 2025
[Por: Lucas Loayza Arias. Editor General de Revista PLANEO]
Entrevistado: Lucas Galan
Lucas Galan es Ingeniero Comercial de la Pontificia Universidad Católica de Chile, con más de 15 años de experiencia en el sector inmobiliario, especializado en el modelo de flipping (compra, remodelación y venta de propiedades).
Hace 6 años fundó “Flipeame”, empresa que hoy reúne a un equipo multidisciplinario de más de 20 profesionales -arquitectos, constructores e ingenieros, entre otros- con el que ha ejecutado más de 150 proyectos de reconversión e inversión inmobiliaria.
En paralelo, tiene una comunidad con más de 260 mil seguidores (@LucasConLucas), donde aborda inversión inmobiliaria, flipping y educación financiera.
El cambio de paradigma en la vivienda
PLANEO (Editor): En varias entrevistas has planteado que hoy las personas buscan espacios más integrados y multifuncionales. Desde lo que observas en Flipeame, ¿cómo ha cambiado la forma en que las personas quieren habitar sus viviendas en comparación con hace diez o veinte años?
Lucas Galan: Si uno mira hacia atrás, incluso 60 o 70 años, el cambio demográfico es radical. En Chile, en 1970 una mujer tenía en promedio 5,7 hijos; hoy estamos cerca de uno. Eso transforma completamente la manera de habitar. Hay muchas más personas viviendo solas, cambia el rol de la familia y también el de las mascotas, que hoy son mucho más centrales.
Eso se refleja en viviendas más pequeñas y más enfocadas en lo esencial. Para muchas personas, la vivienda ya no es el lugar donde se desarrolla toda la vida familiar, sino un espacio más bien funcional: dormir, descansar y poco más. El resto de la vida ocurre afuera: en restaurantes, viajes o espacios comunes.
Por eso el mercado inmobiliario ha evolucionado hacia unidades más compactas, pero con más amenities: salas comunes, gimnasios, cowork, quinchos. Hay una especie de intercambio entre metros cuadrados privados y espacios compartidos. También tiene que ver con la soledad: estos espacios permiten cierta interacción que antes se daba naturalmente en la vida familiar.
Hace 30 años, un departamento de 25 o 30 m² habría parecido impensable. Hoy, para ciertos perfiles, funciona perfectamente. No creo que haya que prohibir ese tipo de soluciones; hay que entender que responden a estilos de vida específicos.
PLANEO (Editor): En ese sentido, ¿dirías que la vivienda ha pasado de ser un proyecto de largo plazo a algo más transaccional?
Lucas Galan: Totalmente. Antes las personas compraban una vivienda para 20 o 30 años. Hoy la vida es mucho más dinámica: las personas se mueven por trabajo, por decisiones personales, cambian de ciudad o de tipo de vivienda con mayor frecuencia. Eso hace que el mercado se adapte a una lógica más flexible.
PLANEO (Editor): ¿Quiénes son hoy quienes compran o invierten en propiedades remodeladas? ¿Detectas perfiles distintos?
Lucas Galan: Nosotros distinguimos dos grandes perfiles: el cliente final y el inversionista.
El cliente final busca una vivienda para habitarla por largo tiempo, y tiende a personalizar mucho más; los proyectos se hacen más a la medida. Hay un componente emocional importante, porque probablemente es la inversión más grande de su vida. En ese caso, nuestro rol también es orientar: evitar decisiones demasiado específicas o costosas que después no se traduzcan en valor de reventa.
El inversionista, en cambio, es más pragmático. Confía en nosotros para definir dónde y cómo intervenir, buscando maximizar rentabilidad.
Algo interesante es que ambos perfiles, de alguna forma, entienden la vivienda como una reserva de valor. En Chile sigue siendo el principal mecanismo de ahorro para muchas personas. Por eso, a pesar de que el cliente final puede asignarle a la vivienda un valor más allá de la mera inversión, en el fondo, por la cantidad de dinero que se desembolsa se busca una tranquilidad de que el día de mañana cuentan con la seguridad que significa poseer un bien raíz.
Beneficios urbanos del flipping
PLANEO (Editor): Cuando se intervienen viviendas deterioradas, el impacto no es solo individual, sino también urbano. ¿Cómo ves ese efecto?
Lucas Galan: Es muy claro. Existe un fenómeno que se ha estudiado mucho, el de las “ventanas rotas”: cuando un espacio se deteriora, ese deterioro tiende a propagarse. Un departamento abandonado afecta al de al lado, luego al edificio completo, y eventualmente al barrio.
Pero también ocurre lo contrario. Cuando intervienes y mejoras un inmueble, generas un efecto positivo en cadena. Mejora la percepción, sube el estándar, aparecen nuevos actores interesados en invertir.
Nos pasó con un edificio antiguo donde partimos interviniendo algunos departamentos. Eso ya elevó el valor del conjunto y mejoró la convivencia. Incluso situaciones complejas —como presencia de actividades ilegales— desaparecen cuando el entorno mejora.
Ahora bien, algo que es importante en el flipping es hacerlo bien y eso implica que quizás incialmente la mayor inversión es una que es invisible a la calle, que tiene que ver con las reparaciones internas del edificio como cañerías, ductos, entre otros. Una vez que eso está resuelto —que no es un costo menor— se puede comenzar a mejorar fachadas, locales comerciales y otras cosas que tienen un impacto más directo en el día a día del entorno.
PLANEO (Editor): En ese contexto, ¿cómo evalúas la reutilización de viviendas existentes frente a la expansión urbana?
Lucas Galan: Creo que es el camino más lógico, por varias razones. Primero, por la demografía: la población ya no está creciendo al ritmo de antes, por lo que no necesitamos expandir la ciudad como en décadas pasadas. Además, tenemos comunas como Santiago Centro que están no solo bien conectadas, sino que altamente dotadas de servicios, equipamientos, áreas verdes y concentración de empleo. Si bien, a día de hoy hay otras razones que han sido factores de expulsión de los habitantes del centro, es una tendencia totalmente reversible por el valor de oportunidades y conectividad del sector.
Segundo, por sostenibilidad. La construcción es altamente contaminante, especialmente el hormigón que en sus distintos procesos libera CO2. Demoler para volver a construir implica un costo ambiental enorme. Reutilizar estructuras existentes es mucho más eficiente. Si a esto le sumamos la contaminación que implica los desplazamientos en autos particulares que realizan viajes diariamente desde sectores como Chicureo, versus la vida urbana que se hace a pie en los barrios centrales, también esta expansión perpetúa hábitos menos sustentables.
Y tercero, similar a lo anterior, por calidad de vida. Vivir en zonas centrales, bien conectadas, con servicios y espacios públicos cercanos, permite reducir desplazamientos y tener una vida más sostenible. Santiago Centro, como comentaba antes, tiene una infraestructura urbana extraordinaria que hoy está subutilizada.
El flipping hoy y para las ciudades del futuro
PLANEO (Editor): ¿Detectas que la industria inmobiliaria tradicional está incorporando esta lógica?
Lucas Galan: Parcialmente. Han avanzado en entender nuevas demandas —como unidades más pequeñas o mejores espacios comunes—, pero todavía hay una inercia fuerte hacia el modelo tradicional: comprar terreno, demoler y construir desde cero.
Ahí hay una oportunidad enorme. Muchas ciudades ya pasaron por esto: existe un stock construido que puede reconvertirse con alto valor. Edificios antiguos con buena altura, buena ubicación y una estructura sólida pueden transformarse completamente.
El problema es que eso requiere otra forma de pensar el negocio, y no todos están dispuestos a hacerlo todavía. Como finalmente las inversiones son negocios, existe un miedo desde la forma inmobiliaria tradicional a que en innovar se corre el riesgo de fracasar. De a poco han ido derribando esos miedos y en la medida en que ven casos de éxito, los recelos acerca del flipping como modelo inmobiliario que tiene una demanda, se van derribando. Pero claro, nadie quiere asumir el riesgo inicial que está presente cuando se quiere innovar.
PLANEO (Editor): Si proyectamos el modelo del flipping y la reconversión a gran escala, ¿cómo imaginas que podrían cambiar las ciudades?
Lucas Galan: Hoy en Chile menos del 1% de las propiedades que se venden están remodeladas. En Europa ese número puede llegar al 25% o 30%, y en Estados Unidos está entre 8% y 14%. Hay mucho espacio para crecer.
Si esto escala, podríamos ver una revalorización fuerte de zonas centrales. Barrios con buena conectividad, patrimonio arquitectónico y espacios públicos de calidad podrían recuperar protagonismo.
Creo que también veremos un cambio cultural: entender que vivir bien no necesariamente implica irse cada vez más lejos, sino habitar mejor lo que ya existe. Esto ya ha pasado en muchas ciudades del mundo. No es algo que Chile tenga que inventar, sino más bien adaptar. La clave es hacerlo bien: si los primeros proyectos son exitosos, el resto del mercado va a seguir ese camino.