Revista PLANEO N°65 | Ciudad artificial Vol. 4: desafíos inmobiliarios de la vivienda del futuro | Diciembre 2025
[Por: Javier Miramontes Figueroa. Arquitecto, Tecnológico de Monterrey, México; estudiante de Magíster en Asentamientos Humanos y Medio Ambiente, Pontificia Universidad Católica de Chile]
Entrevistado: Dr. Felipe Link
Felipe Link es Profesor Asociado del Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales de la Pontificia Universidad Católica de Chile. Su trayectoria académica se ha centrado en el estudio de la estructura social metropolitana, el capital social y las redes personales, así como en las relaciones entre vivienda, barrio y comunidad, abordando estas problemáticas desde una perspectiva crítica de las dinámicas urbanas contemporáneas.
Es sociólogo y Magíster en Investigación Social y Desarrollo por la Universidad de Concepción, y Doctor en Arquitectura y Estudios Urbanos por la Pontificia Universidad Católica de Chile.
A lo largo de su carrera, ha participado activamente en redes académicas internacionales como la International Sociological Association, el comité de investigación en sociología urbana y desarrollo regional (RC21), así como en la Red Iberoamericana de Investigadores sobre Globalización y Territorio (RII) y la Red de Investigación sobre Áreas Metropolitanas de América Latina y Europa (RIDEAL).
Su experiencia incluye la participación como investigador responsable, asociado y coinvestigador en diversos proyectos con financiamiento nacional e internacional.
El peso del imaginariode la vivienda propia
PLANEO (Javier): Hoy el sueño de la vivienda propia se siente cada vez más lejano para muchas personas. Desde tu experiencia, ¿de dónde viene esta idea de “la casa propia” y por qué sigue siendo tan importante?
Dr. Felipe Link: En Chile y en América Latina, la vivienda en propiedad ha sido históricamente un elemento de movilidad social, de seguridad y de acumulación de capital heredable. Desde mediados del siglo XX se consolidó la idea de la vivienda como un horizonte y expectativa de capitalización, es decir, como la consolidación del patrimonio familiar, asociado a la autonomía, al progreso y a la expresión simbólica asociada al sueño de la casa propia.
No se trata solo de una satisfacción de expectativas individuales. La vivienda en propiedad ha sido clave en la consolidación familiar, de los hogares, barrios y formas de comunidad. En ese sentido, el sueño de la casa propia expresa un cierto tipo de sociedad.
Este proceso se fue institucionalizando a lo largo del siglo XX a través de políticas públicas, la creación de organismos estatales y el desarrollo de cooperativas vinculadas a las diferentes industrias en el proceso de modernización capitalista. Muchos barrios en Chile, por ejemplo, surgieron asociados a fábricas y rubros específicos, como el textil, siderúrgico, cristalería, metalúrgico, manufacturas de cobre, entro otros. Así, la vivienda y el barrio se consolidaron como una aspiración para las familias trabajadoras y de clase media, pero también como un mecanismo de estratificación y orden social.
Por eso, más que un anhelo individual, el sueño de la casa propia es un indicador de un tipo de sociedad. De ahí su profundidad en sociedades como la chilena y, en general, latinoamericanas. De hecho, América Latina ha sido históricamente una región de propietarios. Si se compara con países europeos —como Alemania—, las tasas de propiedad son significativamente más altas.
Hoy, por ejemplo, ciudades como Berlín tienen cerca de un 85% de arrendatarios. En cambio, en Chile preocupa que el arriendo haya alcanzado cifras cercanas al 25% a nivel nacional y superiores al 30% en áreas metropolitanas. Es decir, seguimos siendo sociedades donde la propiedad tiene un peso cultural muy fuerte.
Transformaciones en la escala de la vivienda
PLANEO (Javier): Relacionado con esto, vemos que las viviendas —especialmente en arriendo— son cada vez más pequeñas. ¿Cómo se entiende este cambio y qué nos dice sobre el mercado inmobiliario actual y las formas de habitar?
Dr. Felipe Link: Aquí hay un cambio importante respecto a lo que veníamos conversando. El modelo de vivienda como pilar de comunidad se ha ido debilitando en las últimas décadas.
Con la desaparición de los barrios industriales y las formas tradicionales de producción de vivienda asociadas a la idea de progreso y derecho social, y la implementación de un modelo subsidiario, el Estado dejó de ser un actor principal en la provisión de vivienda, delegando esa función al mercado mediante subsidios. En este contexto, la lógica de rentabilidad pasa a ocupar un lugar central en la producción de vivienda, pasando de la idea de un derecho a la de un bien de consumo. Esto implica un cambio en el sentido de la vivienda: deja de ser principalmente un espacio de realización social y pasa a ser un activo dentro del mercado. Ese desplazamiento tensiona también la idea original del sueño de la casa propia.
A esto se suman transformaciones sociodemográficas muy importantes en los últimos años, como la disminución de la natalidad, reducción del tamaño de los hogares y aumento de hogares unipersonales y adultos mayores. El mercado responde a estos cambios, pero lo hace priorizando la maximización de la rentabilidad. En este escenario es necesario contar con una política integral de vivienda, que considere la transformación de estas dimensiones. También, es necesario diversificar la generación de oferta de vivienda, incorporando actores no tradicionales que devuelvan un sentido colectivo a la producción de vivienda y construcción de ciudad.
Así, en la producción de vivienda y el desarrollo inmobiliario, vemos la proliferación de unidades cada vez más pequeñas. Donde además, existe una brecha entre el diseño de estas viviendas y su uso real. Un departamento de 25 o 30 m² muchas veces es habitado por más de una persona, lo que genera presiones sobre la vivienda, el edificio y el entorno urbano.
El caso de Estación Central es ejemplar en este sentido, con desarrollos que han sido mal llamados “guetos verticales”, donde la densidad y la falta de estándares evidencian los límites de esta lógica.
El tamaño de las viviendas responde tanto a cambios demográficos como —y sobre todo— a una estrategia de maximización de ganancias y de intensificación del uso del suelo. También, tiene que ver con la constitución de la vivienda, principalmente de departamentos en torres residenciales, como un activo financiero, una inversión que genera renta. Este proceso, tensiona la producción de unidades para inversión, relegando su valor de uso y por lo tanto, rentabilizando unidades de menor tamaño.
Capital social y relaciones de vecinales
PLANEO (Javier): En ese contexto, también se observa que, aunque las personas viven más cerca unas de otras, hay menos vínculos sociales. ¿Por qué ocurre esta paradoja?
Dr. Felipe Link: Es una paradoja interesante. En principio, mayor proximidad podría implicar mayor interacción. Sin embargo, lo que observamos es lo contrario.
Existe un punto en el que la densificación —particularmente bajo este modelo de producción del espacio— genera mayor individualización. La alta rotación de residentes, la transitoriedad y el carácter funcional de estos entornos dificultan la construcción de vínculos.
Muchas personas relatan que ven rostros distintos cada semana en el ascensor, que no reconocen a sus vecinos o que el espacio público se reduce a flujos de tránsito sin permanencia. Incluso los comercios de barrio pierden su rol como hitos barriales dando paso a cadenas impersonales con rotación de servicios.
Esto debilita lo que algunos autores llaman “familiaridad pública”: la capacidad de reconocer a otros y reconocerse a sí mismo en el espacio y, a través de ello, construir sentido de pertenencia.
Este fenómeno no es exclusivo de sectores populares; también ocurre en sectores de mayores ingresos, donde las dinámicas cotidianas limitan el encuentro cara a cara.
En este tipo de entornos, el predominio del flujo por sobre la permanencia dificulta la construcción de comunidad, a pesar de la cercanía física y la densidad.
Nuevos paradigmas del habitar
PLANEO (Javier): ¿Estamos entonces frente a nuevas formas de habitar más transitorias y desarraigadas?
Dr. Felipe Link: Yo diría que hay un doble movimiento. Por un lado, existe una deslocalización de las relaciones sociales: el entorno residencial pierde relevancia como espacio de construcción de vínculos, en parte por la virtualización de las relaciones.
Pero, al mismo tiempo, también hay una revalorización del espacio físico como lugar de encuentro. Las personas valoran cada vez más instancias de sociabilidad cotidiana, como pasear al perro o permanecer en una plaza. Son formas de “micro-sociabilidad” que resisten esta tendencia a la atomización.
Incluso dentro de los edificios aparecen prácticas espontáneas que contradicen la lógica de individualización de las relaciones: intercambio de servicios, venta de productos o uso informal de espacios comunes.
Esto sugiere que, aunque existen presiones hacia una mayor fragmentación, la necesidad de interacción social sigue siendo fundamental en la vida urbana.
Desafíos futuros de la vivienda urbana
PLANEO (Javier): Pensando en el futuro, ¿crees que el sueño de la vivienda propia desaparecerá? ¿Qué desafíos ves hacia adelante?
Dr. Felipe Link: Por ahora, el sueño de la casa propia sigue estando presente, aunque cada vez más tensionado por la realidad. Para muchas generaciones jóvenes, acceder a una vivienda en propiedad se vuelve cada vez más difícil debido a la brecha entre ingresos, precios y acceso al crédito.
Si esa brecha persiste, es posible que este sueño se vaya diluyendo progresivamente, afectando no solo expectativas individuales, sino también la forma en que se organiza la vida urbana. Sin embargo, en el corto plazo, la aspiración a la vivienda en propiedad sigue vigente, incluso en políticas públicas y en la vivienda social.
Lo que sí parece claro es que estamos en un momento de transformación. Cambios demográficos, culturales y económicos están reconfigurando las formas de habitar. Al mismo tiempo, emergen tensiones y resistencias: hay un cierto malestar respecto a cómo se ha configurado la vida urbana y, junto con ello, intentos por recuperar formas de vínculo y pertenencia que se perciben como perdidas.
El futuro, en ese sentido, permanece abierto.