Revista PLANEO N°65 | Ciudad artificial Vol. 4: desafíos inmobiliarios de la vivienda del futuro | Diciembre 2025
[Por: Javier Ruiz-Tagle. Arquitecto, Profesor Asociado, Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales (IEUT, PUC). Investigador Asociado, Centro de Desarrollo Urbano Sustentable (CEDEUS). Investigador Adjunto, Centro de Estudios de Conflicto y Cohesión Social (COES). Director, Núcleo Milenio NUVIV en Ciencias Sociales (2025-2028). IR Fondecyt N° 1252256: «Políticas de vivienda y subjetivación social» (2025-2028). Jefe Diplomado en Vivienda y Barrio UC]
Durante años en Chile, el debate habitacional pareció organizado en torno a una pregunta: ¿cuántas viviendas faltan? Ese dato sigue siendo relevante, sobre todo en un contexto de déficit acumulado, aumento de campamentos, hacinamiento y dificultades de acceso al arriendo formal. Sin embargo, sería un error pensar que el país recién ahora está descubriendo que no basta con construir más. El giro desde la cantidad hacia la calidad forma parte de la propia historia reciente de la política habitacional chilena.
Durante los años noventa, Chile produjo viviendas sociales a volúmenes récord. Esa expansión permitió reducir el déficit cuantitativo, pero lo hizo en su gran mayoría mediante conjuntos periféricos, estandarizados, mal localizados y de baja calidad constructiva. El símbolo más recordado de esa etapa fue la crisis de las casas Copeva (Hidalgo, Santana & Link, 2019)—también conocidas como “casas de nylon”—, que en 1997 evidenció públicamente los límites de una política centrada en producir unidades habitacionales al menor costo posible. La lluvia que entraba a las viviendas no fue solo un problema técnico: fue la imagen material de una política que había confundido techo con solución habitacional. Varios otros ejemplos de mala calidad e inadecuación se fueron sumando, como las llamadas “Casas Chubi” en Peñalolén, y las ampliaciones tipo “palafito” en gran parte de los blocks de vivienda social de 3 o 4 pisos, que dieron cuenta de una política urbana “viviendista”, donde solo se construían soluciones habitacionales, sin ningún equipamiento para la vida cotidiana de sus habitantes.
Imagen 1: Soluciones «palafito»
Fuente: Instagram @aleolivares
A partir de esa crisis se consolidó una crítica profesional, académica y política a la vivienda social producida en masa, y un ejemplo de eso fue el libro “Los Con Techo” (Rodriguez y Sugranyes, 2005). Desde mediados de 2000, el Estado chileno elevó los estándares, mejoró superficies mínimas, incorporó mayores exigencias urbanas, buscó mejores localizaciones, y también se hizo cargo del parque habitacional existente con el inicio del Programa Quiero Mi Barrio. La vivienda social dejó de ser entendida únicamente como una unidad construida y comenzó a ser pensada como parte de un barrio, de una red de servicios y de una trayectoria residencial. Ese giro fue necesario, pero tuvo un costo: producir mejor también significó producir más caro. Y cuando el financiamiento público no crece al mismo ritmo que los estándares, la consecuencia es conocida: baja la cantidad de viviendas que el Estado puede financiar.
Por eso, el dilema actual no es simplemente si Chile debe priorizar cantidad o calidad. El problema es más complejo: necesitamos producir más viviendas sin retroceder a los errores de la producción masiva de baja calidad. El Plan de Emergencia Habitacional del gobierno de Gabriel Boric (Ministerio de Vivienda y Urbanismo, 2022) buscó precisamente tensionar esa ecuación: aumentar la producción sin abandonar estándares urbanos y constructivos, que los movimientos sociales por la vivienda consideran hoy como conquistas de sus luchas políticas. Pero incluso una meta ambiciosa, como las 260 mil viviendas en cuatro años (Gobierno de Chile, 2026), equivale aproximadamente a sostener el ritmo de formación de nuevos hogares más que a reducir de manera decidida el déficit acumulado.
A esta tensión se suma una transformación profunda en las formas de acceso a la vivienda. En Chile, la propiedad sigue ocupando un lugar central en el imaginario social. El “sueño de la casa propia” continúa siendo un horizonte aspiracional, familiar y político. Sin embargo, para amplios grupos urbanos —especialmente jóvenes, hogares unipersonales, parejas sin hijos, migrantes y sectores medios precarizados— ese sueño se ha vuelto cada vez más lejano. En las zonas metropolitanas y en áreas centrales bien localizadas, la vivienda en propiedad se ha vuelto crecientemente inalcanzable.
El aumento del arriendo no responde, como en algunos países europeos, a una política robusta de vivienda pública o social en alquiler. En Chile, el arriendo ha crecido principalmente por condiciones de mercado: mayores precios de compra, mayores restricciones de crédito, expansión de hogares pequeños y aumento de propietarios inversionistas que compran viviendas no para habitarlas, sino para rentarlas. Esto modifica la estructura social de la ciudad. La vivienda deja de ser principalmente un bien de uso y se consolida como un activo financiero. Quienes ya poseen propiedad pueden acumular nuevas unidades, y quienes no la tienen quedan atrapados en mercados de arriendo cada vez más exigentes.
La consecuencia directa es una crisis de asequibilidad. Cuando un hogar debe destinar 40% o 50% de sus ingresos al pago de arriendo o dividendo, la vivienda deja de ser una base de seguridad y se transforma en fuente permanente de vulnerabilidad. No se trata solo de cuánto cuesta la vivienda, sino de lo que ese gasto desplaza en el presupuesto familiar: salud, educación, alimentación, transporte, cuidados, ahorro y tiempo libre. Y la vivienda cara empobrece incluso a hogares que no aparecen necesariamente bajo la línea de pobreza.
Además, las restricciones formales del mercado no eliminan el problema; muchas veces lo desplazan hacia arreglos informales. Para cumplir requisitos de arriendo, algunas personas inflan ingresos, presentan codeudores o coarrendadores ficticios o comparten departamentos diseñados para una sola persona. La ciudad entonces produce una paradoja: viviendas nuevas, bien ubicadas y formalmente modernas, pero habitadas bajo condiciones de sobrecarga, hacinamiento o inestabilidad residencial.
A futuro, uno de los procesos más relevantes será la transformación demográfica. Los hogares chilenos son cada vez más pequeños, y así lo comprobó el censo de 2024. Hay más personas viviendo solas, más parejas sin hijos, más separaciones, más adultos mayores y trayectorias familiares menos lineales. El mercado ha respondido con viviendas más pequeñas, especialmente con departamentos de uno o dos ambientes en áreas de alta demanda. Pero esta respuesta no necesariamente mejora la asequibilidad. Por el contrario, las unidades pequeñas suelen ser más caras por metro cuadrado, permiten mayores rentas relativas y elevan la presión sobre el suelo urbano.
Se produce así un ciclo difícil de romper. En buena medida, el alto costo de la vivienda retrasa la emancipación de los jóvenes, reduce el tamaño de los hogares y limita los proyectos familiares. Luego, el mercado responde a esta reducción del tamaño familiar con viviendas también más pequeñas, muchas veces pensadas para inversionistas antes que para habitantes. Esa producción intensifica la densidad, eleva el valor del suelo y vuelve a encarecer la vida urbana. Así, en lugar de resolver el problema, el mercado lo reproduce bajo nuevas formas.
El desafío habitacional chileno, entonces, no se agota en construir más viviendas. Tampoco se resuelve únicamente elevando estándares. La pregunta decisiva es qué tipo de sistema habitacional queremos construir: uno que trate la vivienda como mercancía escasa para inversión, o uno que la entienda como infraestructura básica de la vida social. Si el futuro de la vivienda se organiza solo desde la rentabilidad, tendremos ciudades más densas, más caras y desiguales. Si se organiza desde el derecho a habitar, la discusión deberá integrar cantidad, calidad, asequibilidad, localización y vida cotidiana.
La crisis actual nos obliga a abandonar las falsas dicotomías. Chile necesita más viviendas, pero no cualquier vivienda. Necesita mejores estándares, pero no estándares que hagan imposible producir a gran escala. Necesita arriendo, pero no un arriendo librado exclusivamente a la lógica del mercado. Necesita densificación, pero no densificación orientada solo a maximizar rentas. Y necesita integración, pero no como consigna, sino como redistribución efectiva de oportunidades urbanas. En última instancia, la vivienda del futuro no se juega únicamente en los permisos de edificación, los subsidios o las metas anuales de construcción. Se juega en una pregunta más profunda: quién tiene derecho a permanecer, proyectar su vida y participar de la ciudad. Esa es la discusión que Chile todavía debe enfrentar.
Referencias bibliográficas
Gobierno de Chile. (2026). Hito habitacional: Se cumple meta del Plan de Emergencia Habitacional de 260 mil viviendas. Gobierno de Chile.
Hidalgo, R., Santana, L., & Link, F. (2019). New neoliberal public housing policies: between centrality discourse and peripheralization practices in Santiago, Chile. Housing Studies, 34(3), pp. 489–518.
Ministerio de Vivienda y Urbanismo. (2022). Plan de Emergencia Habitacional 2022-2025. MINVU. https://www.minvu.gob.cl/plan-de-emergencia-habitacional/
Rodríguez, A., & Sugranyes, A. (Eds.). (2005). Los con techo: un desafío para la política de vivienda social. Santiago, Chile: Ediciones SUR.