Residencias Urbanas

May - Jun 2013

El edificio residencial, un gigante egoísta.

Revista Planeo Nº10, Residencias Urbanas, Junio 2013 

[Por Nicole Pumarino. Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales UC. Santiago, Chile]

Palabras clave: edificios residenciales, barrios, espacio público – privado, renovación, regulación.

La proliferación de edificios en altura en la ciudad no ha pasado desapercibida en los últimos años. Muchos corresponden a oficina pero muchos otros son exclusivamente residenciales. Éstos últimos se ubican principalmente en áreas centrales de Santiago, sus residentes renuncian al jardín con piscina y terraza a cambio de la vida peatonal, en un barrio tranquilo, bien conectado y cercano a comercio y servicios. Suena bastante lógico que densifiquemos las mejores áreas de la ciudad para que mayor cantidad de gente pueda disfrutar de los beneficios que éstas tienen. Así es como antiguos barrios residenciales de baja altura y densidad, pero con irremplazables condiciones urbanas, han comenzado a experimentar la llegada de edificios en altura y con esto, de nuevos residentes. Poco a poco, las mismas casas que le daban el carácter residencial al barrio han comenzado a ser reemplazadas por edificios o por nuevos usos que abastecen a los nuevos y antiguos residentes de sus necesidades urbanas.

Sin embargo, ¿en qué contribuyen los nuevos edificios residenciales a estos barrios únicos en la ciudad?

 Las condiciones espaciales de los edificios no pasan desapercibidas, la mayoría equivalen a tres de los antiguos predios promedio de casas que han sido fusionados, el promedio supera los 2500 m2 de tamaño predial con lo cual podríamos estar hablando de un conjunto armónico, figura legal que debe su creación en parte al reconocimiento que predios de esta envergadura tienen un impacto en la ciudad por el cual es necesario tener normas especiales. Este aumento de tamaño significa también una pérdida de las proporciones espaciales en relación al barrio original. Las áreas de estacionamiento equivalen al menos a un predio completo de una de las casas preexistentes, el ancho de sus rejas supera el ancho de dos autos, los antejardines se extienden a lo largo de media manzana, las áreas de recreación y esparcimiento son privatizadas con muros que se extienden en el máximo ancho permitido, el hall de entrada tiene la altura de una casa de dos pisos y la altura total del edificio lo hace inconfundible ante cualquier peatón del barrio. En los edificios que se desarrollan actualmente, prácticamente no hay cesión de terreno al espacio público, en muy pocos casos se pone comercio en el primer piso y aquellos espacios visibles desde la calle hacia el interior son en la mayoría de los casos espacios residuales o funcionales en donde pocas veces es posible ver a algún residente utilizándolo. La consecuencia de estas lógicas espaciales de diseño, tiene como consecuencia fachadas o zonas de contacto entre el espacio público y el espacio privado completamente inactivas en donde no se promueve la vida urbana existente en éstos barrios[1]. El problema de todo esto, no pasa por un tema estético sino de pensar en el aporte o potencial aporte que proyectos de esta envergadura podrían entregar a barrios como los descritos, en la capacidad de generar nuevas condiciones urbanas que complementen el barrio en el que se ubican. Los edificios en sus características espaciales no contribuyen a activar el espacio de la calle ni visualmente, ni espacialmente, ni funcionalmente en barrios que, debido a sus condiciones urbanas, promueven la vida peatonal de sus vecinos.

 La gran mayoría de los atributos urbanos de los barrios que se renuevan, son estructurales y podrían considerarse de manera independiente a características espaciales del espacio privado; son parques, es la cercanía al metro, a algún eje comercio, la existencia de colegios u otro tipo de servicios y equipamiento, etc. Sin embargo no es posible pensar el espacio público sin el espacio privado que lo contiene y no solo eso, también lo promueve a través de  su uso de suelo y condiciones espaciales que activen la vida hacia la calle. La tipología de casa por ejemplo, si bien no contribuye con un nuevo espacio público, genera espacios de escala humana, que pueden ser personalizados y en algunos casos utilizados por sus propios habitantes contribuyendo de manera perceptual hacia el ámbito público del barrio y que van en favor de esa experiencia peatonal urbana de los mismos residentes del barrio. El edificio en cambio, se construye bajo la lógica del gigante egoísta, aprovecha los atributos del territorio donde se localiza, maximiza la rentabilidad y diseña y distribuye los espacios pensándolo desde el interior sin considerar en ningún momento las posibles o mínimas contribuciones que se podían realizar al barrio. Teniendo como resultado espacios que se salen de la escala del barrio y del peatón, que no promueven actividad en el ámbito público y que no generan nuevas condiciones urbanas.

 Entonces, ¿Quién es el responsable de esta forma de renovación? La falta de regulaciones e incentivos por parte de los instrumentos de planificación permiten que el desarrollador urbano construya de manera completamente libre e individual, respetando un mínimo de normas generales, que además en muchos casos, limitas nuevas y mejores alternativas para el ámbito público. Quien quisiera contribuir a la generación de un mejor espacio público o barrio, no tiene más opción que hacerlo de forma individual, la inexistencia de un proyecto de renovación urbana por barrios no permite una acción coordinada ni un cambio de enfoque en la manera en que hoy se construyen edificios residenciales obligando que proyectos de esta envergadura dejen de ser gigantes egoístas.

 


[1] Las afirmaciones de estos párrafos corresponden a características espaciales estudiadas en la tesis de magister en desarrollo “Gigante egoísta: estudio sobre las formas de la verticalización en zonas centrales de la ciudad de Santiago 2000-2012”. El análisis se realizó en tres barrios de las comunas de Ñuñoa, San Miguel y Providencia. En la investigación se puede ver el análisis completo y la metodología utilizada.