Planeo Digital

Número 7

Políticas e Instrumentos

Sep - Oct 2012

Ordenanza de Planes Reguladores Comunales ¿instrumento suficiente para la renovación de barrios residenciales?

[por Nicole Pumarino]

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La renovación urbana de barrios residenciales de baja altura y densidad de zonas céntricas de la ciudad se ha dado principalmente en el formato de  grandes torres de gran altura que han sido altamente cuestionadas en la relación que estas tienen con el barrio y el impacto que  causan en ellos.  Considerando que esta manera de renovación es un fenómeno prácticamente ineludible, incluso necesario para la vigencia de estos barrios, podemos preguntarnos por ciertas características espaciales de los nuevos edificios que podrían impactar en mayor o menor medida, en la relación con el entorno donde se construyen.

Sobre esto, las Ordenanzas de los Planos Reguladores Comunales parecen ser de los instrumentos con más capacidad de control y regulación sobre la manera que se proyectan y construyen los edificios, ya que pueden manejar varios aspectos que influyen en  la relación de edificio-barrio. Considerándola como una herramienta que permite generar una imagen de ciudad, tanto del espacio público como del privado, establecen un patrón de urbanización que puede ser considerado lo más cercano a una imagen objetivo de lo que se busca para la comuna o barrio en el aspecto urbano y con la cual se podría compatibilizar de mejor manera la renovación urbana de edificios en zonas residenciales. Sin embargo, en la práctica esto no sucede en todas las comunas. La competencia entre comunas por generar la mayor atracción de proyectos inmobiliarios ha conducido a normativas más permisiva en constructibilidad y menos específica en las regulaciones espaciales del predio que apunta  a la rentabilidad de nuevos proyectos.

Entonces, ¿cómo regula la norma? ¿Qué aspectos puede regular y cuáles no? ¿Cuál es el resultado de su aplicación? ¿Es realmente determinante en la forma en que se construye la ciudad?

En primer lugar, la norma depende de cada comuna y eso determina si ésta tiene un enfoque más permisivo-liberal, como sucede por ejemplo en la comuna de San Miguel, la cual se enfoca en atraer nuevos proyectos a la comuna, o más reguladora, en donde el objetivo de la norma va más bien en materializar una imagen urbana buscada que ocurre en comunas como Providencia y en  menos medida en Ñuñoa.

La diferencia entre la normativa permisiva y la reguladora pueden verse en dos aspectos principales que define la norma, primero,  (i) los aspectos normativos que definen la rentabilidad  y forma de ocupar el terreno, que están determinados por el índice de constructibilidad, de ocupación de suelo, la altura máxima, y en segundo lugar (ii) por los aspectos más morfológicos que regula principalmente la relación del edificio con su espacio público cercano como pueden ser los cierros, antejardines, entradas de autos, etc.

Al hacer un análisis  del primer aspecto (i) en la normativa en las tres comunas antes mencionadas  (específicamente en sectores residenciales de vivienda que están bajo dinámicas de renovación urbana a través de edificios)  se puede ver que si bien presentan diferencias en la cantidad de metros cuadrados posibles a construir, estos no necesariamente deberían significar una gran diferencia en el resultado que se produce entre comunas o impacto demasiado alto en el barrio en el que se emplazan, las diferencias comienzan a manifestarse cuando al combinar las variables  constructibilidad, ocupación de suelo (superficie construible en el primer piso) y altura máxima.

A modo de ejemplo, se analizan estas tres variables en un terreno de 2000 m2 emplazado en una esquina, dejando como constante la constructibilidad total de cada zona que es lo que siempre buscará el gestor inmobiliario en el momento de proyectar un edificio. Para cada una de las comunas se consideró la ocupación de suelo permitida, el ancho de antejardín mínimo, altura máxima o rasantes y porcentajes de ocupación de suelo permitido (estacionamiento y área libre esparcimiento).

En el cuadro [ver cuadro comparación normativas, arriba] se grafican los dos extremos de posibilidades constructivas de cada comuna, una utilizando la máxima ocupación de suelo, y otra utilizando la altura máxima. En las dos primeras comunas (Providencia y Ñuñoa) la variación entre ambas maneras de construir no es demasiada ya que la altura máxima que han puesto como límite es bastante restrictiva, sin embargo en el caso de San Miguel, la altura regulada por la rasante permite grandes alturas que producen mayor impacto para los vecinos y el barrio, pero también al ocupar la máxima altura, se libera mucho suelo sin un uso determinado que es comúnmente se utiliza como estacionamiento. Esto es importante para el resto del barrio ya que este tipo de uso puede afectar la relación con el barrio si se producen en el borde del predio o si son visibles desde la calle. Si a esto además se considera la dimensión, el área de estacionamiento de un edificio puede ser equivalente a 2 o tres predios de antiguas casas. [ver fotografía de estacionamiento, arriba]

Ahí es cuando entran en juego  los aspectos más morfológicos (ii) que norman desde la forma de ocupar el suelo libre de lo construido hasta los cierros, elementos que pueden ser determinantes en la relación del espacio público con el privado. Por ejemplo, en Providencia las playas de estacionamiento están prohibidas, lo que quiere decir que el espacio libre solo puede destinarse a jardines y espacios de recreación pudiendo ubicarse en ese espacio solo los estacionamientos de visitas.

Algo similar sucede con los cierros y antejardines, Providencia y Ñuñoa son las más reguladoras en cuanto a temáticas que abarca la norma y que pueden determinar no solo el ancho sino que la calidad espacial del antejardín que es el espacio que está en directa relación con la calle y el resto del barrio. Providencia establece que los edificios no deben tener cierros y en caso de tenerlos deben ser 100% transparentes y pone énfasis en el contenido vegetal y tipo de pavimento que pestos deben tener. Ñuñoa permite cierros hasta en un 70% transparente, pone énfasis en un ancho de 8 metros de antejardín para edificios de más de 4 pisos y regula especialmente las entradas y salidas de autos al igual que la ubicación de las rampas de acceso subterráneo para autos. San Miguel por otro lado, prácticamente no tiene regulaciones más que las mínimas establecidas por la OGUC, esto principalmente porque el objetivo al hacer el cambio en el PRC era de incentivar la construcción para repoblar la comuna sin establecer prácticamente ninguna limitante y sin que detrás de la norma hubiera un imagen urbana para la comuna que pudiera regularse a través de la norma.

Sin embargo, ¿son estos aspectos suficientes? A pesar de las detalladas regulaciones de Providencia, aún es posible encontrar casos puntuales de edificios que podrían estar en cualquier parte de Santiago.  Los resultados son de todo tipo en una misma comuna pueden encontrarse casos que reflejan mayor influencia de la norma o mayor respeto por el entorno, y otros en donde pareciera ser que su valor está en saber interpretarla de manera astuta para poder llegar a  un resultado tipologizado. O más aun, hay edificios que aun respetando la normativa de la comuna continúan sin tener ninguna relación con el barrio.   Esto indica, que la Ordenanza de los Planes Reguladores Comunales  como único instrumento en la regulación espacial entre espacios públicos y privados, no es suficiente para la planificación urbana en la renovación de barrios que originalmente fueron pensados como residenciales, de baja altura y densidad. [ver fotografía resultado normativa en Providencia, arriba]