Planeo Digital

Revista Planeo Nº7, Políticas e Instrumentos, Agosto 2012

Entrevista a Pablo Contrucci

Resumen:

Planeo (P): Para empezar, nos interesa tu opinión sobre planificación: ¿es necesario hoy planificar el desarrollo urbano?

Pablo Contrucci (PC): Sí, es esencial. Con mayor razón en ciudades de crecimiento económico sostenido como Santiago, producto del aumento en el desarrollo de Chil

e. No tiene sentido pensar que las ciudades no van a crecer, y la negación del crecimiento urbano que tenemos muchos de los profesionales del área es muy nefasta porque pilla a la ciudad desprevenida ante el crecimiento. Por lo tanto, la planificación, y anteponerse a ese crecimiento es muy importante. En el caso de Santiago, que lleva varias décadas en un proceso de crecimiento económico sostenido, que genera necesariamente un desarrollo urbano importante, se tiene que traducir en renovación urbana, reconversión y regeneración, pero también en extensión. Esta última requiere mecanismos de planificación de escalas que antes nunca tuvimos.

Tradicionalmente la ciudad crecía muy de a poco, con impactos que nadie era capaz de medir porque no existía la tecnología. El resultado que tenemos, esta percepción tan negativa respecto al crecimiento en extensión urbana, es producto de su crecimiento por agregación sin una planificación ordenada. Entonces, la oportunidad que hoy tenemos, ya que sabemos que la ciudad necesita desarrollarse y a veces crecer por extensión, es planificarla ordenadamente y con anticipación. Desde esta reflexión nace la lógica del Desarrollo Urbano Condicionado que es la que se está instalando en Chile.

P: ¿En qué consiste el Desarrollo Urbano Condicionado? ¿Se trata de un condicionamiento a qué?

PC: Primero, en el Desarrollo Urbano Condicionado se mantiene el criterio que siempre existió – y que no siempre fue respetado – de que la ciudad no tiene que crecer en extensión. Esto es lo fundamental. Pero si la ciudad va a crecer porque hay una economía bullante, porque  cambian los patrones de instalación en el territorio, porque se abren nuevas vialidades etc., si va a crecer, hay que hacerlo mitigando los impactos. De manera que si alguien quiere desarrollar fuera del límite urbano lo puede hacer, pero

presentando los estudios que midan los impactos, y realizando aquellos proyectos necesarios para mitigarlos. Esto es un cambio sustancial:  antes el límite urbano se corría, se incluía más superficie dentro del área urbana, pero nadie mitigaba. Tenía que venir luego el Estado o sea todos los chilenos a pagar con sus impuestos el alcantarillado y las aguas lluvias, poner los semáforos que hacen falta o poner policías a los barrios periféricos.

El criterio que se instala a partir de la modificación del Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS) de 1997, cuando aparecen las Zonas de Desarrollo Urbano Condicionado (ZODUC), es que quien quiera desarrollar fuera del límite urbano, lo puede hacer en ciertas zonas y bajo ciertas condiciones, siempre que mitigue. Y ese es un cambio radical en la planificación de la periferia.

Desde 1997, han habido aprendizajes sucesivos en esto. Actualmente hay tres generaciones de normas sobre condicionamientos para la extensión urbana a pesar de que sólo una de estas ha sido aprobada y aplicada: las ZODUC a partir de 1997. Ese año, las ZODUC se pusieron en marcha cuando se incorporó la provincia de Chacabuco al PRMS. Ahí, en vez de generar nuevas áreas urbanas, se establecen dos nuevos tipos de áreas posibles de transformación urbana: unas, las Áreas Urbanas de Desarrollo Prioritario (AUDP), extensiones urbanas de núcleos consolidados pre-existentes, o sea el borde de Colina, de Lampa etc.; otras, las ZODUC que son autónomas, independientes en el territorio, separadas de los núcleos consolidados. Sin embargo en ambos casos la lógica es la misma: si se van a desarrollar nuevas áreas hay que aprobar una serie de estudios  que evalúen los impactos y proponer los proyectos para mitigar esos impactos y finalmente financiar esas obras de mitigación.

A partir de ese momento, hay cambios fundamentales en planificación urbana: primero se inaugura la evaluación del impacto de la extensión y se establece que el que desarrolla paga. En segundo término, la iniciativa de desarrollar el área fuera del límite urbano se le traspasa al sector privado, lo que también es novedoso. Pero, sobre todo, complementariamente a esto, la pr

opuesta de extensión se aprueba colegiadamente por muchos organismos, lo que es bien distinto a lo que se hizo siempre en la extensión del límite urbano por agregación, que era casi una misión exclusiva del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU) que después se empezó a complejizar, se le agregaron aprobaciones de agricultura, de las municipalidades, del Gobierno Regional (GORE), pero básicamente seguía siendo una iniciativa pública, de aprobación pública. En el modelo condicionado se trata de una iniciativa privada, de aprobación colegiada, y eso es un cambio sustancial y positivo porque democratiza y transparenta el mecanismo de crecimiento: lo inter-sectorializa, cruza distintas lógicas, por ejemplo de transporte con educación, con salud, con impacto ambiental, etc. Lo complicado es que se pone todo mucho más engorroso, se entorpece, es mucho más lento, no hay una unidad de criterio de los distintos actores del Estado frente a esto. Seguramente le falta madurez al mecanismo, le falta ingeniería de burocracia para que funcione, pero en principio es un avance positivo.

Por lo mismo es importante a mi juicio analizar el proceso de maduración del concepto de Desarrollo Urbano Condicionado. El primer caso chileno fue el de las ZODUC donde se formalizaron iniciativas de desarrollo que ya existían. O sea, había inmobiliarias que habían tomado posición en terrenos de la Provincia de Chacabuco, el MINVU se enfrenta con una presión gigantesca por desarrollo urbano donde no se podía todavía, o se podía a medias con permisos precarios. Entonces, el M

INVU pragmáticamente reúne a todos los inmobiliarios y los formaliza a través del mecanismo AUDP – ZODUC, donde pasa a decir algo así como: “bueno, ustedes pueden urbanizar pero con condiciones”. A mi juicio, esto ya es un avance. Pero como primer mecanismo se cometieron muchos errores. Entonces, coincidió con la crisis asiática de fines de los años 1990. Se aprobaron los ZODUC, y con la crisis y la desaceleración inmobiliaria se produce el tiempo para madurar la evaluación de esta normativa. Por lo tanto, no alcanzan a arrancar los ZODUC antes que aparezca la necesidad de modificar la norma. Se empiezan así a promover la segunda generación de instrumentos por condiciones: los Proyectos de Desarrollo Urbano Condicionado (PDUC).

Recordemos que los ZODUC se aplican solamente en la provincia de Chacabuco y están delimitados en el PRMS, con usos de suelo establecidos en el PRMS, donde el promotor debe cumplir con ciertas condiciones para poder pasarlos a suelo urbano.

En diciembre del 2003 se aprueban los PDUC en el PRMS. Y esta nueva norma establece que los PDUC son aplicables en toda la Región Metropolitana y no solamente en la provincia de Chacabuco. Además, los PDUC no tienen una predefinición territorial, sino que involucran a toda el área de Interés Silvo agropecuario Mixto (ISAM) en el PRMS. Estas pasan a ser potencialmente transformables en PDUC, si es que cumplen con las condiciones. Es por esto que se llamaron coloquialmente al principio las “ZODUC flotantes” ya que no estaban dibujadas en planos sino que había espacio donde se podría plantear un PDUC. Este cambio le agrega flexibilidad y equidad al mecanismo ya que potencialmente todos los terrenos ISAM pueden ser PDUC. En cambio, en el mecanismo de los ZODUC, sólo los que están dibujados lo son, los demás no. Estos diferentes mecanismos, ZODUC y PDUC conviven. Así hoy los terrenos que están entre ZODUC en la provincia de Chacabuco y que son ISAM, también se pueden desarrollar como PDUC.

Plano del Gran Santiago con expansión discontinua de los ZODUC y PDUC

Fuente: Equipo IVM, en base a datos OCUC-PUC

ZODUC: ni una sola Vivienda Social construida a la fecha

A este primer cambio de zonas “flotantes”, se le agrega el segundo en que se mejora el procedimiento de aprobación para asegurarse que las mitigaciones se construyan en la medida que avanza el desarrollo del proyecto. Los ZODUC exigen mitigaciones, por ejemplo destinaciones de superficies a usos específicos, como gravamen, pero gravado en el proyecto de plan maestro en general y no en el tiempo. Por ejemplo, en el caso de la Vivienda Social en las ZODUC se exige que haya una cierta superficie que cumpla una cierta densidad habitacional, lo que es un eufemismo para planificar la zonificación de vivienda social. Pero no se indica cuándo deben ser construidas las obras de mitigación. Resultado: todos los ZODUC consideran vivienda social en sus planos normativos, pero no se ha construido ni una sola vivienda social, porque no se exige en el tiempo.

PDUC: mitigación etapa a etapa

Este es un problema que se corrigió en los PDUC, el plan maestro se aprueba en términos generales completo para luego ir autorizando etapas sucesivas de las cuales cada una está obligada a cumplir sus mitigaciones en sí misma. Por ejemplo, sigamos con el ejemplo la Vivienda Social: si se trata de una ZODUC, la vivienda social está dibujada en el plan maestro, pero va a ser exigible el último día, mientras tanto el promotor puede construir y vender las otras viviendas y otras actividades sin construir viviendas sociales. En cambio en los PDUC, en la primera etapa, antes de pasar a la primera casa de la segunda etapa, se debe cumplir con las viviendas sociales de la primera etapa. Esto asegura que las mitigaciones PDUC se vayan proveyendo pari passu con lo que genera la demanda. Lo mismo sucede con todas las mitigaciones de las PDUC. Ahí hay un cambio importante de mejoramiento de la norma entre los ZODUC y los PDUC.

Tabla de reglamento PDUC que indica qué equipamientos es necesario construir según el avance del proyecto expresado en cantidad de habitantes por módulo (o etapa)

Tabla de reglamento PDUC que indica qué equipamiento es necesario construir según el avance del proyecto según área, tipología, tamaño (expresado en terreno según habitantes y edificación según habitantes)

Tabla de ejemplo de desarrollo de PDUC: indica qué equipamiento es necesario construir según el avance del proyecto según cantidad de habitantes que alcanza el total del proyecto por etapas. Por ejemplo, para 500 habitantes no es necesario construir ningún equipamiento de educación. Pero cuando en total el proyecto alcanza 3.000 habitantes (al añadirse una etapa de 500 habitantes por ejemplo) es preciso construir una Escuela Básica.

PDUC: planificación y modelación vial estratégica integral

Otra diferencia importante es que en las ZODUC no se piden estudios viales mayores, hay vías que están preestablecidas en el PRMS y se solicita aprobar Estudios de Impacto al Sistema de Transporte Urbano (EISTU) por proyectos, sin considerar un desarrollo integral. Así se calcula el costo de esas vías planificadas y se estima cuánto de esas vías favorece o soluciona el impacto de las ZODUC. Se les adjudica una cifra de mitigación en Unidades de Fomento (UF) por vivienda a cada proyecto de las ZODUC. Y esa es la cifra que paga cada ZODUC por cada vivienda que construye. En cambio, en el caso de los PDUC, a partir del 2003 se establece la obligación de hacer una planificación urbana vial, de planificar una malla integral, modelarla estratégicamente. Esto nunca se  había hecho, ¡ni para el Transantiago!

Tabla de los estudios viales sucesivos solicitados por PDUC y por sus sucesivos loteos

P: ¿Cómo se realiza la planificación y modelación vial estratégica integral?

PC: Los tres PDUC de Pudahuel, los únicos que se han planificado hasta la fecha, son considerados junto a un área importante de la metrópolis santiaguina desde el transporte a través de modelaciones computacionales en una visión a 35 años plazo. Sobre los datos que dicha modelación arroja, se planifica estratégicamente una vialidad que cumpla en todo momento con la capacidad vial para satisfacer la demanda de todos los PDUC juntos, y de cada uno por separado. Y eso se valida ante muchos organismos del Estado. O sea, se le traspasa la planificación al privado para que haga sus propuestas las que son aprobadas por muchos organismos del Estado, entre los cuales no hay una unidad de pensamiento ni una política común.

P: ¿Está considerado también el transporte colectivo dentro de eso?

PC: Claro, porque los modelos de simulación que se usan lo consideran. Dependiendo del valor de las viviendas de los PDUC se incorporan tasas de generación de viajes privados y en transporte colectivo diversos. Una vivienda de menor valor tiene una mayor demanda de transporte público que en vehículos privados. En una de mayor valor, la relación es inversamente proporcional. Por eso la modelación de transporte incorpora al transporte colectivo y arroja la necesidad de contar con recorridos troncales de transporte público donde la demanda lo exige. Sin embargo, esto resulta en que los PDUC tienen que aprobar un estudio estratégico que se comenzó el 2004 y todavía no se aprueba por desacuerdos metodológicos, falta de visión unitaria entre diversos organismos del Estado y falta de voluntad política.

Tabla Aprobaciones de PDUC en el PRMS según procedimientos por instituciones públicas

P: ¿En qué están hoy esos estudios y respectivos trámites?

PC: El estudio estratégico de transporte está diseñado en tres etapas, las dos primeras ya fueron aprobadas, y la tercera todavía no a casi 10 años de haber comenzado la tramitación.

P: ¿Tú crees que está próxima a aprobarse?

PC: Hay avances esperanzadores en las últimas semanas en el MINVU. Sin embargo, han habido muchos momentos en que también ha habido avances y finalmente no hay aprobaciones.

La diferencia principal entre los PDUC y los ZODUC está en la proporcionalidad de las mitigaciones, en la visión estratégica de las mismas, y en que las mitigaciones son reales y no se trata solo de una destinación de suelo, ya que cada etapa debe tener construidas una cierta cantidad de viviendas sociales, colegios, etc. y el resto de las mitigaciones de diversa índole, sobre todo viales. No se puede pasar a la etapa siguiente si no se cumplió con la construcción de todo lo que requiere la etapa anterior. Hay también diferencia en la visión estratégica de transporte que es un gran avance entre un modelo y otro desde el punto de vista técnico, porque asegura que las capacidades viales realmente se estudian, se miden y se proveen.

Pero hay otra diferencia importante entre las ZODUC y los PDUC, ya que las ZODUC son una planificación de uso de suelo expresada como polígonos en los planos del PRMS. En cambio en los PDUC se solicita aprobar un estudio estratégico ante muchos organismos que no están necesariamente de acuerdo. Lo que más ha costado no ha sido la parte técnica sino que poner de acuerdo a los organismos públicos y vencer la desconfianza de éstos respecto de la iniciativa privada por malas experiencias históricas.

P: ¿Nos podrías dar un ejemplo de eso?

PC: El estudio de transporte sirve de ejemplo: hay asuntos que involucran tiempos políticos. Nosotros iniciamos la tramitación del estudio estratégico de transportes casi coincidente con la puesta en marcha del Transantiago. Llegamos con un proyecto de extensión urbana a una SEREMI de Transporte Metropolitana que estaba muy estresada y nos dijeron: “No. Nosotros no queremos más extensión urbana ni complicarnos la vida con ideas del MINVU”. El MINVU había desarrollado la política y mecanismo de extensión urbana de los PDUC. O sea, hubo un Ministerio con visión de que la ciudad tiene que crecer de cierta manera y otro que no quiere que crezca. El Ministerio de Obras Públicas tenía una tercera opinión distinta. Así ha costado mucho que todos tengan una visión unitaria, con sentido de realidad, considerando que la ciudad tiene que crecer de esta manera y los desarrolladores deben mitigar de tal manera, etc. Además, desde algunos organismos se ha dicho que los PDUC tienen que pagar el déficit previo de la ciudad, lo que no corresponde bajo ningún concepto. El MINVU ha sido mucho más coherente con esta posición lo que genera a veces una lucha entre los ministerios. Se descubre así que hay distintas lógicas dentro del Estado y a veces en los mismos gobiernos.

Los Desarrollos Urbanos Condicionados son un mecanismo de planificación urbana que nace en el MINVU y a los otros ministerios les llega la “pega” de evaluar y aprobar, lo que no es bien recibido. No se trata de una política que haya nacido coordinada con los otros ministerios.

P: ¿Y quién corresponde que coordine finalmente esto?

PC: La ventanilla única formalmente la lleva la SEREMI Metropolitana de Vivienda y Urbanismo (SEREMI RM MINVU). Pero no hay jerarquía entre los ministerios frente a este proyecto. La SEREMI RM MINVU no tiene poder sobre la SEREMI de Transportes, así nadie puede tomar decisiones. Es necesario que el mecanismo mejore, la institucionalidad también. Hay un problema de origen en el mecanismo y es que no fue consensuado dentro del Estado. Así, al momento de evaluarse un proyecto, hay distintos criterios con respecto a éste.

Principalmente la demora en esta tramitación hizo que el proyecto ENEA se “cayera” en 2011: ya no es considerado como PDUC.

La modificación nº100 al PRMS o PRMS 100: el nacimiento de la 3ª generación de Desarrollo Urbano Condicionado

Tanto es así, que, como se puso muy engorroso el mecanismo de aprobación, empezó en ciertos ambientes a validarse la necesidad de simplificarlo. Por otro lado estaban las iniciativas de mucho antes, de modificaciones del PRMS parciales, a la manera antigua, para agregar extensiones urbanas promovidas por los propietarios e inmobiliarios de suelos periféricos. Alrededor del año 2007 ó 2008, el MINVU refundió todas las modificaciones parciales del PRMS que no eran PDUC todavía, en una sola que es la que hoy día se llama PRMS 100, o la modificación nº100 al PRMS. Y ahí nace la tercera generación de normas de extensión urbana condicionada: las Zonas de Desarrollo Urbano Condicionado (ZUC) que aún no se aprueban. Así, en la práctica están conviviendo las ZODUC de 1997, las PDUC del 2003 y las ZUC del PRMS 100 que todavía no se aprueban.

La PRMS 100 tiene dos características centrales. La primera es que busca simplificar el mecanismo, lo cual me parece adecuado y necesario. La segunda es que se reducen las exigencias por mitigación vial, dada la fuerte presión desde el mundo inmobiliario para contar con suelo para su actividad, y que coincide con la urgencia de los gobiernos ante la supuesta escasez de suelo urbano y del alza de sus precios que impide construir vivienda social. Es por eso que resulta muy funcional y políticamente correcto para los gobiernos darle salida a un mecanismo aparentemente más rápido. Esto le quita prioridad y fuerza a la tramitación de los PDUC, percibidos como engorrosos.

Plano del PRMS 100 y zonas de ampliación en 10.000 ha aproximadamente

Fuente: Memoria PRMS 100, MINVU

PRMS 100: una norma mejorada para el desarrollar inmobiliario en desmedro de la calidad de la ciudad resultante

P: ¿Quieres decir que la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) no estaba muy contenta con los PDUC?

PC: La CChC nunca ha tomado la bandera de los PDUC. Los tres PDUC son proyectos que no representan la parte central de la Cámara, a pesar de que los dueños del PDUC Urbanya por ejemplo son socios de la CChC. Sin embargo, no somos lobistas por intermedio de la CChC. La CChC nunca ha promocionado los PDUC como mecanismos de expansión urbana, al revés, cuando se diseñaba la norma en 2003, la CChC la objetaba argumentando que se trataba de un mecanismo muy restrictivo, muy grabador, y encontraba que había una visión expropiatoria y muy estadista, lo que no es entendible. En cambio la modificación PRMS 100 ha sido su alternativa porque dicen se promueve como un  mecanismo mucho más sencillo, que va mucho más de acuerdo con el mercado, y sería más rápido de tramitar. Esa presión es muy tentadora para los gobiernos de turno. Así, los dos últimos Gobiernos respectivamente de Bachelet y de Piñera le han quitado fuerza a los PDUC para conferírsela a la PRMS100. Este cambio de lógica nace durante el último gobierno de la Concertación: a mi juicio no se trata de un cambio de lógica política sino que de táctica del MINVU.

Lo lamentable es que la secuencia que venía de las ZODUC a las PDUC, que trata de mejorar la norma, se interrumpe entre PDUC y PRMS100, para dar pasos atrás. Así, no es que la PRMS 100 sea una norma mejorada desde el punto del resultado urbano respecto de las PDUC, sino que es una norma mejorada exclusivamente para el desarrollador inmobiliario.

Las ZUC de la PRMS 100 no tienen estudio estratégico de transporte, sino que el Estado a través del ministerio realiza un estudio de capacidad vial muy general, estableciendo vías como una planificación tipo PRMS tradicional, a la cual las ZUC tienen que contribuir proporcionalmente, igual que las ZODUC. Es decir, se volvió a la lógica de las ZODUC sin una planificación vial estratégica con miras a 35 años de desarrollo. Así, por un lado, se busca simplificar lo que había probado ser muy engorroso con los PDUC, pero de alguna manera se “emparejó para abajo”. Resultan una planificación vial muy débil y unas mitigaciones mucho más baratas para los desarrolladores. Por eso, los proyectos que surjan de las ZUC van a mitigar mucho menos que los PDUC. La diferencia de costos de mitigación es importante, pero lo más importante es que no se van a demorar 8 años en un estudio estratégico de transportes, que es un costo financiero enorme.

PRMS 100: argumentación engañosa de que se trata de un mecanismo para proveer Vivienda Social rápidamente

La segunda diferencia sobre Vivienda Social es grave a mi juicio porque tiene componentes políticos. Se argumenta que el PRMS 100 es una solución para proveer de suelo para Vivienda Social. Todos los Intendentes de la Región Metropolitana y los Secretarios Regionales Ministeriales de Vivienda y Urbanismo lo utilizan como principal argumento para presionar por la aprobación del PRMS100: “se requiere urgente suelo para vivienda social”, dicen. Pero resulta que justamente en el tema de la Vivienda Social se vuelve hacia atrás, de nuevo a la lógica de los ZODUC en que se planifica una destinación de suelo para vivienda social pero no su construcción real en cada una de las etapas. En el PRMS 100 se vuelve a la lógica de que en el plan maestro tiene que destinar suelo para vivienda social y punto. Nadie se lo exige nunca a estos desarrollos inmobiliarios hasta el último día y eso es muy grave porque además se está argumentando engañosamente: el  Ministerio de Vivienda y Urbanismo sabe, no es que no se hayan dado cuenta. Sin embargo, se sigue utilizando como principal argumento. A mi juicio, esto es inaceptable, sobretodo porque tuvimos la experiencia de los ZODUC en que, por tratarse de una norma nueva, es más entendible que no sea perfecta y que no haya producido Vivienda Social. Pero ya se aprendió de eso, se corrigió en la norma PDUC, y actualmente con la PRMS 100 se “desaprende”. Esto es muy grave además porque desacredita la expansión urbana y la credibilidad de la industria inmobiliaria.

PRMS 100 y dotación exigible de áreas verdes

Sin embargo, hay que reconocer en el sentido contrario otra diferencia que le sube la exigencia de entrada a los ZUC de los PRMS100 respecto de los PDUC ya aprobados: se trata de la destinación de áreas verdes. En los PDUC, la superficie que se tiene que destinar a área verde es el resultado de una fórmula que se aplica en la que se suman plazas vecinales más parques y el total está asociado a la densidad que elija el PDUC, resultando en una destinación de algo así como 11 m² de área verde pública por habitante (11 m² / hab) lo cual es un muy buen estándar. En las ZUC de la PRMS 100, aparte de esa exigencia, se le agrega una adicional que es aportar proporcionalmente a una red de áreas verdes que están fuera de los ZUC. Son áreas verdes metropolitanas, que están diseñadas al borde del río Mapocho y en varias otras partes a las cuales el ZUC tiene que aportar en forma proporcional. Es un gravamen adicional de áreas verdes que no va a beneficiar directamente a la ZUC, sino que a la ciudad en general. De alguna manera uno lo podría entender como un impuesto para recuperar déficit en áreas verdes que tiene la ciudad. Esto es cuestionable desde el punto de vista jurídico. Hay que reconocer que este sería un cambio que favorecería a la ciudad, porque aumenta la entrega de áreas verdes en lugares que no son necesariamente del desarrollador inmobiliario. En la Contraloría General de la República se observó que el mecanismo no está muy claro acerca de cómo se van a proveer estas áreas verdes, cómo se planifican, cómo se pagan y cómo se mantienen.

P: La mantención de las áreas verdes al menos en la aprobación de pasada fue lo más objetado por los consejeros regionales.

PC: Claro, porque las municipalidades no quieren hacerse cargo de esas áreas verdes, todo el mecanismo del PDUC y del ZUC le pide al desarrollador inmobiliario que se haga cargo de  cada área verde que entregue por cinco años.

P: ¿Y después de los 5 años de mantención?

PC: Después de los 5 años pasa a ser administración a cargo de la municipalidad. En el caso de los PDUC, la municipalidad de Pudahuel, que es la única que tiene PDUC por ahora, le agregó otros 5 años adicionales a los desarrolladores para que se hagan cargo de las áreas verdes, pasando a 10 años de mantención en total: 5 años exigidos en el mecanismo PDUC y 5 años exigidos por la municipalidad. Con eso se pasa el período más crítico de mantención de áreas verdes, costo que después de 10 años baja mucho. Se soluciona de alguna manera el costo que le recae luego a la municipalidad. Porque la municipalidad se hará cargo del área verde al tener ingresos por derechos de edificación, patentes, contribuciones, etc. Entonces, en este sentido, creo que las temáticas de áreas verdes son afinables, no son graves. Sólo en este caso son a favor de los PDUC y no de los ZUC.

PRMS 100 no es una solución menos engorrosa que los PDUC para tramitar proyectos concretos

PC: Pero la falacia más importante es que se promueve a la PRMS 100 como algo que está listo ya y que es capaz de solucionar la necesidad de construcción urgente en Vivienda Social. Se sigue considerando que los PDUC son lentos y trabados. Esto también es una mentira argumentativa de parte las autoridades porque los que de verdad están listos ya son justamente los PDUC, y son estos los que solucionan realmente la provisión de suelo para Vivienda Social.

Hay que advertir que tampoco la PRMS100 va a ser la solución al día siguiente de que esté operando, porque de todas maneras después de la aprobación de la norma del PRMS100 los proyectos se aprueban en su mérito propio. Van a tener un proceso tan engorroso como las PDUC. No es que al día siguiente vamos a tener nueva oferta de ciudad, ni mucho menos de vivienda social, ¡para qué decir! Es un espejismo para los gobiernos.

Lo que sí va a suceder es que los terrenos van a tener una calidad jurídica distinta, y se van a valorizar, y eso es muy importante para sus propietarios. Con la PRMS 100 tendremos una norma que provocará efecto en el valor del suelo pero no en la oferta de ciudad real. Y comparativamente, los PDUC tienen mucho invertido, es cosa de ir a ver. Hay obras de mitigación vial, social, ambiental, ya hechas por los PDUC.

Además, desde un punto de vista más político, diría que hay una diferencia sustancial que es que el PRMS 100 ha tenido mucho apoyo de los dos últimos gobiernos, apoyo directo y discutible: muy discutible porque se está contradiciendo con un mecanismo que el mismo Estado desarrolló de los PDUC. Grandes proyectos como los PDUC necesitan reglas claras y estables en el tiempo, sin boicoteos. Esto permite por ejemplo que en el PDUC Urbanya se hayan invertido a la fecha grandes montos en estudios y mitigaciones ya ejecutadas, sin hablar del costo financiero de tener un terreno sin posibilidad de desarrollo por tanto tiempo.

P: ¿Nos puedes dar ejemplos de algunas obras de mitigación ya ejecutadas por Urbanya?

PC: Sí: el camino Lo Boza por ejemplo, que lo financió parcialmente Urbanya y muchas otras obras ya ejecutadas y aprobadas; pavimentación de caminos que eran de barro; mitigaciones ambientales ya hechas, como mantención de una laguna de 18 hectáreas;  8000 árboles plantados y mantenidos con riego; estudios sociales. Urbanya ya construyó un proyecto de vivienda social de 284 viviendas, Conjunto Campo Alegre, con un permiso anterior, en prueba de la voluntad real de construir vivienda social. También aportó terreno para una escuela pública de 1,6 hectáreas que se llama Arturo Merino Benítez.

PC: Como conclusión insisto en que es el mismo Estado quien establece la competencia desleal entre instrumentos. Y es desleal por lo que acabamos de revisar al tener menos mitigaciones un instrumento nuevo que otro anterior. En esto hay una incoherencia estatal grave.

Imagen aérea del Conjunto de Vivienda Social Campo Alegre construido en PDUC Urbanya