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Entrevista a Eric Clark: “Las políticas públicas orientadas a evitar la especulación inmobiliaria deben incluir políticas para asegurar la tierra como propiedad común, y su uso sujeto a la toma democrática de decisiones”

Eric Clark, es académico de la Universidad de Lund  (Estocolmo), se interesó en las problemáticas urbanas desde el inicio de su vida universitaria al estudiar Geografía y Economía en la Universidad de Estocolmo. Posteriormente cursó un PhD en Geografía por la Universidad de Lund. Ha ejercido como académico en las Universidades de Oslo, Copenhague, Uppsala y Lund.
Revista Planeo Nº 21 Urbanismo Radical, Marzo-Abril 2015.

[Por Pablo Wainer. Arquitecto UDP y Magister (c) en Desarrollo Urbano, IEUT, UC]

Eric Clark, uno de los principales investigadores sobre economía y política urbana, nos presenta su visión y parte de su investigación relacionada a la ciudad y conflictos que se manifiestan en ella, principalmente desde la desigualdad económica y procesos capitalistas en el espacio. Es académico de la Universidad de Lund  (Estocolmo), se interesó en las problemáticas urbanas desde el inicio de su vida universitaria al estudiar Geografía y Economía en la Universidad de Estocolmo. Posteriormente cursó un PhD en Geografía por la Universidad de Lund. Ha ejercido como académico en las Universidades de Oslo, Copenhague, Uppsala y Lund.

Ha especializado su trabajo en lo que denomina «Rent Gap» o «Brecha de Renta», determinada por el autor como impulsora de la reconfiguración urbana por medio de la circulación y acumulación del capital, e intentando demostrar empíricamente el proceso de gentrificación producido por ésta. Inspirado en David Harvey, Neil Smith, Henri Lefebvre y otros, ha explorado la teoría urbana política y conflictos en la ciudad capitalista.

Actualmente lidera investigaciones relacionadas al Centro de Excelencia para la Integración de Dimensiones Sociales y Naturales en la Sustentabilidad de la Universidad de Lund, donde destacan trabajos sobre intercambio ecológico desigual y acumulación de capital en pequeñas islas de Taiwán, ciudades eco-branding, y la importancia de reconocer cómo participamos de nuestra evolución como personas.

Para empezar, me gustaría que nos explicaras en qué consiste la brecha de renta en un contexto de capitalización de suelo e inversión inmobiliaria, y cómo esta incide en la gentrificación de barrios

Gracias Pablo. Es bueno saber que hay una red creciente de planificadores, geógrafos y urbanistas radicales en Chile, y estoy muy contento por esta oportunidad de conocerte y ser parte de este número especial de la Revista Planeo sobre Urbanismo Radical.

La brecha de renta es la diferencia entre los ingresos que un propietario recibe de acuerdo al tipo y la intensidad del uso del suelo– la renta capitalizada del suelo – y los ingresos que el mismo suelo le daría a su dueño bajo condiciones que los principales economistas de las inmobiliarias llaman “el más alto y mejor uso” – renta potencial del suelo. Las características físicas del suelo influencian su utilización, rendimiento y por lo tanto su renta.  Pero es la relación social de la propiedad la que fundamenta la renta del suelo, en sus formas teóricamente matizadas. En entornos urbanos, densos en población y en capital fijo, la cualidad del suelo más importante tanto para la renta capitalizada como para la renta potencial del suelo, es la ubicación del terreno en el “espacio relacional”, es decir, en relación a todos los otros terrenos. Desde esta perspectiva vemos que son los cambios en el entorno los que aumentan las rentas del suelo, y no las inversiones por parte del propietario.

Observar y medir empíricamente las rentas potenciales y capitalizadas del suelo presentan desafíos muy diferentes. Los flujos de los ingresos comúnmente asociados con la renta para espacios de construcción, ya sea residencial, industrial, comercial, u otro uso, son rentas compuestas que consisten en rentas por el suelo y por la construcción. Distinguirlas con precisión no es fácil, pero estimar sus valores capitalizados – articulados en los mercados como precios – se hace en la práctica por las autoridades fiscales y las compañías de seguros en todo el mundo, principalmente con un interés en aislar los valores de la construcción. Las medidas de la renta potencial del suelo son inmensamente más complicadas. Estas se determinan en las mentes especulativas de inversores inmobiliarios: ¿Cuánto le daría este suelo a su dueño si hubiese un edificio totalmente diferente en él? Las rentas potenciales del suelo pueden estimarse aproximadamente en comparación con terrenos similares que hayan sido objeto de reurbanización recientemente, o como lo he hecho, asumiendo que las rentas potenciales cambian con el crecimiento de la población y con el crecimiento en el valor total de edificios existentes en una ciudad.

Cuando se construye o reconstruye el suelo urbano, las razones para la búsqueda de rentas de intereses de poderosos promotores inmobiliarios de suelo terminan de tal manera que el nuevo edificio establecido en el terreno es el apropiado para un tipo e intensidad de uso necesarios para asegurar la renta potencial del suelo. La renta capitalizada y potencial del suelo son idénticas y no hay brecha de renta (ver Figura 1). Inicialmente, con la urbanización continua que implica el crecimiento demográfico y la expansión de los entornos construidos, tanto la renta capitalizada como la renta potencial del suelo aumenta. Pero mientras que el edificio existente en el terreno encierre al suelo en un tipo e intensidad de uso que restrinja la renta capitalizada del suelo, la renta potencial del suelo estará libre de gravamen por la fricción de tales consideraciones concretas. Los cambios en la situación del terreno en el espacio relacional ingresan libremente en la renta potencial del suelo, es decir, en los cálculos especulativos de los intereses de los promotores inmobiliarios de suelo.

Surge una brecha entre las rentas capitalizadas y potenciales del suelo para el terreno, y esta brecha constituye una presión para cambiar el capital de construcción fijo para el suelo. En casos extremos de urbanización rápida, edificios relativamente nuevos de diez pisos son destruidos para hacer espacio para edificios de veinte o treinta pisos. Esta destrucción creativa tiene sentido perfectamente bajo condiciones en que las decisiones de inversión son orientadas en valores de cambio. Durante un período anterior a la reurbanización, las actividades especulativas del capital financiero y los desarrolladores urbanos hacen subir la renta capitalizada del suelo, ya que los actores más poderosos de la fase urbana han declarado el terreno no apto para la reurbanización. Esto ocurre cuando el ‘sello rojo’ (el capital financiero deja de emitir préstamos a la zona) entra habitualmente en el proceso. La reducción o el abandono total del mantenimiento por parte de los dueños de la propiedad se convierte en un comportamiento económicamente racional. La zona sufre un proceso de filtración, un eufemismo para la formación de barriadas. La filtración es básicamente lo contrario a la metrificación: la desinversión en edificios y un cambio descendente en las características socioeconómicas de los residentes.

La gentrificación implica, por supuesto, la reinversión en los edificios y un cambio ascendente en las características socioeconómicas de los residentes. Cuando se producen estos flujos de capital y de personas relacionados con la gentrificación, ya se ha puesto fin a la brecha de renta a través de las «inversiones» especulativas del capital financiero e inmobiliario. Las especulaciones sobre el futuro de la renta del suelo hace subir los precios de las propiedades, los cuales son vistos cada vez más como el suelo en lugar del suelo y el edificio. De hecho, el suelo capturaría un precio más alto sin el edificio, ya que hay costos incurridos con el vaciado de arrendatarios de un edificio y con su demolición. Las brechas de renta, y en última instancia el comportamiento de búsqueda de rentas del capital financiero e inmobiliario, conducen al proceso en cualquier forma que la gentrificación tome: desde la progresión gradual de gentrificadores que buscan vivienda en los barrios “top”, hasta los proyectos de reurbanización a gran escala, invariablemente, encubiertos y políticamente comercializados como revitalización urbana, regeneración urbana, renacimiento urbano u otros similares.

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Figura 1: Brecha de renta. PLR = renta potencial del suelo. CLR= renta capitalizada del suelo. BV = valor del (de la construccion) edificio.

Lo fundamental para las brechas de renta como fuerza de cambio urbano es: i) las relaciones sociales de propiedad en el suelo, y ii) las desigualdades mediante las cuales la riqueza en el suelo, el capital y los activos financieros se concentran en manos de unos pocos mientras que la mayoría lucha por llegar a fin de mes (sobrevivir) y asegurar las necesidades básicas de vivienda. Cuando el suelo se ha mercantilizado como un activo de propiedad privada y se ha comercializado en un mercado, y donde hay grandes desigualdades y déficits relacionados con la democracia, surgen las brechas de renta y constituyen una poderosa fuerza de cambio en los flujos de capital en los entornos construidos y por consiguiente en la geografía social de las ciudades. En pocas palabras, esta es la forma en que las brechas de renta conducen a procesos de gentrificación.

Se ha hablado mucho de las complejidades de ciudades específicas, sus historias y contextos únicos en términos judiciales, culturales, institucionales, políticos y económicos. Se ha  dicho que las brechas de renta son irrelevantes por esta o aquella razón. Las brechas de renta no son universales, y deberíamos ser cuidadosos con las teorías de viaje (distorsión que conlleva el traslado de una teoría nacida en una circunstancia particular a otra distinta) los problemas de viaje y las políticas de viaje. Es cierto, cada ciudad tiene su historia particular. Pero esto difícilmente descarta la relevancia de la teoría de brecha de renta para comprender las dinámicas urbanas en un amplio rango de contextos. Como hay diversas formas de capitalismo, neoliberalización, estatismo, o lo que tengas, las brechas de renta se manifestarán en formas igualmente diversas. Donde la tierra ha devenido en propiedad privada intercambiable como activo en el mercado, donde hay grandes inequidades, y donde las decisiones de inversión están determinadas por el valor de cambio en vez del valor de uso, ahí es donde podemos esperar encontrar brechas de renta, si estamos preparados para mirar más de cerca más de cerca al contexto particular.

¿Existe relación directa entre las brechas de renta y la segregación urbana?

Yo dudaría en decir que hay una correlación directa entre brechas de renta y segregación urbana. Pero existen relaciones entre brechas de renta y segregación que pueden ser desenredadas en contextos específicos. La segregación es un fenómeno complejo que no puede ser reducido al impacto de una sola fuerza. Exagerar o sobre enfatizar una sola dimensión, como el rol de la integración, o el rol de la renta del suelo, lleva a una visión limitada. Una amplia variedad de teorías de renta del suelo, incluyendo la teoría económica neoclásica, y variedades de las teorías de renta Ricardianas o Marxistas, identifican que el rol clave de la renta del suelo como mecanismo de clasificación espacial, que direcciona flujos de capital para fijarlos en entornos construidos, y organiza la distribución espacial de los usos de suelo. Donde el espacio urbano está mercantilizado y distribuido de acuerdo al mecanismo del mercado, y donde hay considerables inequidades, los grupos relativamente ricos siempre pueden pagar no sólo más espacio, sino que “mejor” espacio (recordar: más y mejor uso), tal como espacios cercanos a centros de servicios de alta densidad, cercano a parques u otras comodidades. Los pobres no solo pueden pagar menos y “peor” espacio, sino que son casi siempre las personas que se encuentran desposeídas, y que son forzosamente erradicadas cuando alguna “inversión” se realiza por un “bien común”, por ejemplo, una carretera o un nuevo estadio. Una población comparable a la totalidad de la ciudad de Estocolmo fue desplazada para hacer espacio para los Juegos Olímpicos de Beijing, y no es sorpresa que los Juegos Olímpicos de Londres tuvieran lugar en el que había sido el barrio más pobre de Inglaterra. En tales contextos, las nociones de “domicidio” y “topocidio” son muy apropiadas. Pero incluso en entornos menos dramáticos de gentrificación, no es raro ver la muerte de muchas viviendas y la supresión de lugares.

La relación entre brechas de renta y segregación se encuentra, primero que todo, en la forma en que las brechas de renta determinan cuándo y dónde algunas viviendas son destruidas y otras son producidas. Donde la producción y consumo extensivo de vivienda es legal, políticas y económicamente regulada de acuerdo a la ideología de mercado, las brechas de renta tendrán una particular y fuerte influencia sobre los patrones de segregación, incluso cuando, repito, la segregación no puede reducirse a un simple efecto de las brechas de renta.

Pensando que la gentrificación de un barrio puede darse por medio de arriendo o compra de propiedades de nuevos habitantes ¿Qué diferencias existen entre estas dos formas de gentrificación?

Una de las confusiones que sigue siendo reproducida en la literatura sobre gentrificación, está enraizada en la formulación original de la teoría de la brecha de renta de Neil Smith, que contiene una discrepancia entre texto y figura. Tenemos que distinguir entre los ingresos de los flujos de renta del suelo que corresponden a un período dado, por lo general anual o mensual, y el precio o valor del suelo que corresponde a la capitalización de los flujos anticipados de dicha renta. Mientras Smith escribía sobre la renta del suelo capitalizada, la imagen que presentó en 1979 tenía la brecha de renta en expansión hasta el momento de la reurbanización. Yo argumenté hace 20 años, que es útil para mantener la distinción, y sugerí llamar al flujo de renta presente “renta de suelo actual”, y a la capitalización de todos los flujos futuros “renta de suelo capitalizada”. Una curva de renta de suelo capitalizada sin duda aumentará en los años anteriores a la reurbanización, debido a la especulación en aumentos radicales en futuras “rentas de suelo actuales”. Como ejercicio, compare la figura 1 con la figura original y con frecuencia reproducida por Smith.

La relevancia de esta distinción para tu pregunta es que la renta de suelo actual es comúnmente evidente en la vivienda en arriendo, donde el arriendo se recoge mensualmente. La renta de suelo capitalizada puede ser calculada para propiedades en arriendo por medio del descuento del valor de todos los flujos futuros de ingreso, y las rentas capitalizadas de suelo se manifiestan en las viviendas en arriendo, en el precio de las propiedades transadas entre propietarios. Para la vivienda en propiedad, por el contrario, las rentas de suelo capitalizadas son comúnmente evidentes en los precios de las viviendas, mientras que habría que hacer un cálculo inverso para encontrar las rentas de suelo actuales de flujo mensual.

Pero para aterrizar, la gentrificación se lleva a cabo tanto en la vivienda en arriendo como en la vivienda en propiedad. Las condiciones legales y nombres de la tenencia varían de país en país, así que no hay un marco de una talla única para todos, para comprender las diferencias entre gentrificación en viviendas con distintos tipos de tenencia. Sólo enfatizaría que las brechas de renta producen gentrificación indepentiendemente de la forma de tenencia. Si la vivienda es arrendada, el proceso de gentrificación involucra los mismos elementos de reinversión en construcción -ya sea renovación o nueva construcción- y la misma tendencia al alza en el perfil socioeconómico de los residentes, tal y como lo haría bajo condiciones de tenencia en propiedad.

Actualmente difieren miradas sobre la gentrificación, indicando que en ciertas ocasiones este proceso puede ser positivo en cuanto a la integración y mixtura de distintos estratos sociales sobre un mismo territorio. Me gustaría saber tu visión respecto a este punto.

En primer lugar, sobre la cuestión de aspectos positivos, este parece ser el compañero permanente del debate sobre la gentrificación, como si un análisis de rentabilidad pudiera dar la respuesta a si la gentrificación puede ser  una política urbana legítima, una vez más, apelando a un bien mayor. Más importante que la cuestión banal si hay algo positivo con la gentrificación, es la pregunta: ¿quién se beneficia y quién sufre las consecuencias? ¿Quién recoge los valores de cambio? ¿Quién es desposeído y desplazado? ¿Quién llega a ejercer su demanda de vivienda, y no puede satisfacer sus necesidades básicas? Tanto el evangelio de la economía neoclásica y su ala ideológica neoliberal no distinguen demanda de necesidad. Así, por ejemplo, el principio central de la fe en la política actual de la vivienda en Suecia es “el buen funcionamiento de los mercados de vivienda, donde la demanda del consumidor se encuentra con una oferta de viviendas que corresponde a sus necesidades”. Abracadabra, hocus-pocus y ¡listo! La demanda es perfectamente igual a las necesidades. Por supuesto que la gentrificación se asocia a una vivienda de buena calidad para algunos. ¿No sería sorprendente si este proceso a nivel mundial no beneficiara a nadie?

En segundo lugar, respecto al tema de integración y mixtura social, hay un patrón más notable: estas políticas se dirigen constantemente hacia las zonas de residentes de bajos ingresos y estándar de vivienda relativamente bajo. Todavía tengo que ver un ejemplo de política de mixtura social orientada a mezclar el parque de viviendas y el perfil de los barrios residenciales de clase alta, por no hablar de los barrios de clase media. “Mezcla social” se dice comúnmente para mejorar la base tributaria, y de vez en cuando para transmitir “remover la ética de trabajo”, obviamente un insulto para los residentes. Alineados con el debate del bienestar perseguido por el ala derechista de los think-tanks, los residentes se ven como vividores, vagos o negados al trabajo, a diferencia de los luchadores que llegan influenciados por una política de mezcla social. La política de mezcla social tiene la cómoda chapa de la preocupación social, mientras proporciona instrumentos políticos eficaces para iniciar procesos de gentrificación. En ninguna parte va a encontrar alguna referencia a las ganancias financieras de los propietarios, o la preocupación por los posibles desplazamientos de los actuales residentes. Yo diría: si ves “mezcla social” en un documento de política o un plan de la ciudad, ¡ten cuidado!

En Chile se ha visto de forma cada vez mayor organizaciones civiles que se oponen a grandes proyectos inmobiliarios. ¿Está hoy más informada la ciudadanía frente a este tipo conflictos y puede hablarse de un malestar ciudadano a nivel global?

Es bueno saber que hay en Chile organizaciones de sociedad civil que participan en luchas por el espacio urbano. Creo que ha crecido la conciencia en la sociedad respecto a la necesidad de tales luchas a nivel mundial, que puede esperarse cuando la brecha de renta se vuelve planetaria y el urbanismo revanchista se convierte en la política urbana que recorre el mundo. En ese sentido se podría hablar de disturbios civiles a nivel global. Pero hay todavía mucho espacio disponible todavía para una expansión de esta conciencia. El alcance de las organizaciones civiles todavía parece siendo insuficiente para que coincida con la integración global del poder económico consolidado. A principios del año pasado, Oxfam calculó que en el 2013 las 85 personas más ricas del mundo poseen tanta riqueza como la mitad más pobre de la población mundial, 3,5 millones de personas. Unas semanas más tarde, Forbes actualizó el cálculo basado en la lista de los Billonarios Forbes 2014 bajo el título «Las 67 personas tan ricas como los 3,5 billones más pobres». Comprender plenamente esta estadística es difícil, por no decir imposible. Comprender plenamente sus consecuencias es aún más difícil. Tales concentraciones de riqueza implican plutocracia a expensas de la democracia, ya que el poder económico se hace cargo de los poderes legislativo, judicial y ejecutivo del gobierno, así como los medios de comunicación y la cultura. En el largo plazo vamos a necesitar formas de gobernanza global en el que la sociedad civil pueda moderar los poderes estatales secuestrados y los intereses financieros de los desarrolladores urbanos.  Pero tanto en el corto como el largo plazo, se encuentran luchas por el espacio. Ambas alianzas globales y locales jugarán importantes papeles.

Sobre este punto ¿Existen mecanismos o herramientas desde las bases ciudadanas que permitan detener o dificultar el proceso de gentrificación?

Esta pregunta es muy importante para poder explicar y entender el proceso de gentrificación. Y afortunadamente ha ido ganando terreno y atención tanto en la investigación como en las organizaciones civiles. Si la brecha de renta impulsa el proceso, las estrategias de resistencia deben poner en la mira las bases de la brecha de renta: la tierra como mercancía y las relaciones de la propiedad privada, las desigualdades, y el valor de cambio orientado a la toma de decisiones. En la escala de barrio esto puede ser una tarea desalentadora. Por otro lado, ninguno de estos elementos son blanco o negro. Hay grados y potencialidades para hacer parecer pequeños pero importantes cambios en dirección de un cambio fundamental. Las prácticas sociales de commoning (tierra de propiedad colectiva) pueden ser cultivadas localmente, aprendidas en otros barrios, y se suman a contrarrestar la mercantilización del espacio urbano. El valor de uso orientado a la toma de decisiones locales se puede fortalecer, consolidar la ayuda barrial y revitalizar la política local. La resistencia enfocada a obstaculizar la gentrificación ha logrado construir una coalición incluyente, que reconoce las diferencias con respecto a cómo los residentes les gustaría construir y desarrollar su barrio, y cómo estas formas se integran a escalas municipales y urbanas. La lucha contra la gentrificación probablemente fracasará a menos que se gane influencia más allá del barrio, y llegue a la política municipal, urbana y nacional. Las luchas exitosas contra la gentrificación implican también el desarrollo de planes alternativos, conformados por medio del debate barrial en forma democrática de sus residentes. Rara vez es suficiente decir no (no a la gentrificación!) si uno realmente quiere conseguir apoyo. Tener un plan alternativo es básico para obtener apoyo fuera del barrio. Todo se reduce a la difícil tarea, laboriosa y colectiva de ejercer el derecho a la ciudad. Todo esto es más fácil decirlo que hacerlo, y finalmente no hay garantía alguna de que la gentrificación se pueda prevenir. Esto requiere de la acción de políticas más allá del barrio.

Por último ¿Qué medidas o políticas públicas a diferentes escalas pueden tomarse frente a la especulación inmobiliaria y el desplazamiento de población hacia zonas de menor precio e interés?

Incluso si la banca de suelo municipal y la tierra nacionalizada vinieran sin garantía, es claramente más fácil responsabilizar a las autoridades locales y los gobiernos nacionales que privar a desarrolladores de suelo y sus financistas. Sabemos por experiencia que la especulación inmobiliaria se realiza bajo las normas, y que la planificación urbana puede ser más democrática en su organización política y jurídica. En las últimas décadas, la neoliberalización en Suecia ha supuesto cambios importantes, no del todo disgusto de otros países donde la ideología neoliberal ha tenido influencias. Un banco municipal de tierra y políticas activas de tierra ya no están en el orden de «mercado libre». El monopolio de la planificación municipal sigue existiendo legalmente, pero en la práctica ha sido en gran parte externalizada a empresas consultoras privadas cuyas redes se conectan con desarrolladores y financistas de capital. Las reformas políticas de impuestos, trabajo y bienestar han dado lugar a un notable incremento de la desigualdad. En consecuencia, vemos lo contrario de lo que estás pidiendo: políticas contra la especulación inmobiliaria y el desplazamiento de personas.

Las políticas públicas orientadas a evitar la especulación inmobiliaria deben incluir políticas para asegurar la tierra como propiedad común, y su uso sujeto a la toma democrática de decisiones. Hay una gran cantidad de posibilidades que han sido probadas en la práctica histórica, por lo que difícilmente pueden culparnos de desconocimiento. Prevenir el desplazamiento requerirá al menos dos grupos claves de políticas: aquellas orientadas a reducir las desigualdades y las destinadas a proteger la vivienda. Con mayor igualdad, el desarrollo urbano será menos desigual. Las políticas comunes aquí incluyen impuestos progresivos y la redistribución. Pero creo que en largo plazo tenemos que empezar a tomar en serio las propuestas del ingreso básico universal, combinado con techos en los ingresos y la riqueza. A nivel internacional, se habla mucho del derecho humano a la movilidad. Esto es importante, seguro. Pero necesitamos un compañero y contraparte de este derecho humano: el derecho a quedarse, el derecho a estar libre del desplazamiento forzado. La entrada de entidades y eventos en el tiempo y espacio es, y siempre será, inherentemente conflictivo. El derecho a quedarse no anulará esta. Pero servirá para evitar desplazamientos, y por lo tanto al mismo tiempo reducir el espacio para la actividad de especulación de propiedades.

Si la brecha de renta genera gentrificación y desplazamiento asociado, y esta se basa en las relaciones sociales de la propiedad privada, los altos niveles de desigualdad y de intercambio de valor impulsado por la toma de decisiones, las políticas para evitar la gentrificación y desplazamiento de personas deben orientarse a establecer y mantener la propiedad común, mayor igualdad y la utilización del valor impulsado en la toma de decisiones.

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