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“La Vivienda como Mega Negocio”

Revista Planeo Nº 36  Mega Urbanismo, Junio 2018


[Por Itzel Lovera Valencia; Licenciada en Planeación Territorial de la Universidad Autónoma Metropolitana (UAM) CDMX. Ayudante de investigación Departamento de Métodos y Sistemas, UAM CDMX]

Resumen

Las políticas urbanas en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM O ZMVM) en México, han estado marcadas por tendencias vinculadas con cambios significativos en el papel que desempeña el sector público y privado en la producción y organización del espacio urbano estableciendo iniciativas de proyecto promovidos por instituciones financieras internacionales con el fin de promover la apertura de mercados y la competitividad del país. (Dahau y Giglia,2013). Sin embargo, estas políticas distan de alcanzar los objetivos sociales propios del ordenamiento territorial ya que no tienen interés en solucionar las carencias de la ciudad, en fomentar la inclusión, convivencia e identidad de todos sus habitantes, en la conservación del medio ambiente, sino más bien consolidar un negocio.

Palabras clave: vivienda; ordenamiento territorial; mega urbanismo

 

Introducción

Con el auge inmobiliario en la capital mexicana entre 90´s y el 2006, brota una nueva visión de país y sus ciudades concretándose con la llegada de empresas y el arribo de generaciones de profesionistas, muchos con influencia extranjera y una visión distinta de la ciudad respaldados por un gobierno promotor cuyo ideal de calidad de vida de los habitantes de una población está determinado por el nivel de competencia. (Dahau y Giglia,2013).

Según datos de la revista Sin Embargo: La construcción de proyectos de inversión en la CDMX, prospera durante las jefaturas de Gobierno de Andrés M. López Obrador (2000-2006 quien impulsó el bando[1] para repoblar el centro de la ciudad y disminuir la densidad en la periferia con un resultado al revés), Marcelo Ebrard (2006-2012 quien emitió la norma 26 para permitir la construcción de vivienda social en todas las delegaciones, pero las inmobiliarias vendieron en millones de pesos los departamentos dejando de lado la vivienda social y múltiples irregularidades) y Miguel A. Mancera (2012-2018 quien impulsó formas legales que permiten construir en grandes extensiones a través de fideicomisos que se mantienen en opacidad). Éstos gobernantes aprobaron y ejecutaron diversas reformas al marco normativo de la CDMX, para incentivar la construcción de proyectos inmobiliarios en reservas territoriales, barrios antiguos y áreas naturales.

Caballero señala que uno de los mercados que ha presentado mayor dinamismo y crecimiento en la última década es el inmobiliario. Eventos como la renegociación del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN) y las próximas elecciones federales en México tendrán repercusiones en la economía nacional, este sector seguirá manteniendo una dirección positiva. Indica también que para enfrentar estos retos, el sector tiene diversos mecanismos de inversión que impulsan la inversión inmobiliaria, como los Fideicomisos de Inversión en Bienes Inmuebles y los Certificados de Capital de Desarrollo.

Con el auge inmobiliario, la condición de producción del espacio urbano está vinculado al desarrollo de una amplia oferta de financiamiento bancario centrado en la vivienda residencial de nivel medio y alto, a la realización de grandes proyectos vinculados con comercio y servicios financieros. Acompañado por formas específicas de regulación del desarrollo urbano centrados en la producción a través de modificaciones de uso y densidades de suelo, que en conjunto provocan que la normativa vigente no sea aplicada por la autoridad o que se apliquen discrecionalmente, tales como: no cumplir con el Programa Parcial de Desarrollo Urbano vigente, no cumplir con las especificaciones del dictamen del polígono de actuación, omitir los estudios de impacto urbano y ambiental y los programas internos de protección civil.
La necesidad más básica de la población es una vivienda, se refleja en el sector residencial que históricamente ha sido el segmento más grande del mercado de bienes raíces. Sin embargo se han enfocado a la construcción de viviendas residenciales de lujo y gran altura, aveces demoliendo vivienda que es patrimonio. Provocando incremento en la densidad de población, demanda de servicios básicos y un aumento considerable en la renta del suelo. Detonando procesos de gentrificación, donde quienes tienen mayor poder adquisitivo desplazan a los habitantes originales con menores recursos obligándolos a buscar algo más accesible.

Imagen 1Im1. Análisis costo de la vivienda en CDMX / Fuente: Propiedades.com, CNIC y SHT, 2017

Acceder a este estilo de vida en la capital será complicado para los trabajadores de clase media y baja, pues el ingreso de este sector oscila entre los $4,000.00 mensuales, lo que significa que un trabajador promedio tendría que haber ahorrado durante la última década cada mes al menos 30% de su ingreso para solicitar un crédito hipotecario, sin considerar el aumento constante del precio de la canasta básica, entre otros. Esto en relación a trabajadores formales, pero qué sucede con respecto a los trabajadores informales que perciben un salario insuficiente y que no pueden acceder a un crédito para adquirir una vivienda por lo tanto recurren a la vivienda informal en las periferias de la ciudad o estados, municipios como Querétaro, Cuernavaca, Ecatepec o Toluca. Que son casas unifamiliares sin servicios, alejadas de los centros de trabajo, en zonas de riesgo o en Áreas Naturales Protegidas (ANP).

Imagen 2Im.2 Una metrópoli más elitista / Fuente: sinembargo.com.mx

Suárez, Pantoja y Ramírez (2017) señalan que nos encontramos en un modelo lleno de contradicciones y desinformación del que se han beneficiado políticos y empresarios inmobiliarios al convertir a la vivienda en una mercancía, una forma de acumular riqueza y no como un derecho fundamental; generando proyectos que no se articulan con las demandas ciudadanas ni los instrumentos jurídicos-legales existentes en materia de manejo y ordenación del territorio, sino un desarrollo enfocado a la inversión, infraestructura para los autos, aumento del consumo y un crecimiento desmedido de la desigualdad.

Por lo que debe ser obligación del Estado Mexicano, impedir injerencias o incumplimientos en el goce del derecho a la vivienda, así como los promotores y desarrolladores inmobiliarios deben asumir la obligación de desarrollar vivienda accesible y adecuada.

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Referencias bibliográficas
Caballero, J. (2018, 28 de enero). El mercado Inmobiliario va al Alza. Milenio. Recuperado de http://www.milenio.com/negocios/el-mercado-inmobiliario-va-al-alza
Dahau E, Giglia ,A. (2008) coord. 2008. Las reglas del desorden: habitar la metrópoli, (1a ed.) CDMX, México: Siglo XXI editores.
Díaz Pérez , A. (2018, 28 de febrero). Los vacíos en la protección del derecho a una vivienda adecuada. Nexos. Recuperado de https://eljuegodelacorte.nexos.com.mx/?p=7736
Padilla A, Barragán D y Flores L, (2016, 20 noviembre). El apogeo de la vivienda de elite arroja a personas de sus casas y hasta de la CdMx. Sin Embargo. Recuperado de http://www.sinembargo.mx/20-11-2016/3117113
Suarez, J.E., Pantoja, Y.G., y Ramírez, J.C., (2017). Análisis contextual en torno al desarrollo de megaproyectos en México: Una perspectiva legal antes los efectos ambientales. En B.V Carrasco Gallegos (coord.), Megaproyectos urbanos productivos impactos socio territoriales. (1a ed.,pp. 59-64). México. Secretaria de investigación y estudios avanzados de la UAEM.
Unidad de Datos, (2016, 21 de noviembre). El auge inmobiliario del PRD en la CDMX deja anarquía y ganancias millonarias. Sin embargo. Recuperado de http://www.sinembargo.mx/21-11-2016/3117142
[1]Bando: Comunicado oficial emitido por una autoridad por lo general municipal, en el que se constan órdenes, indicaciones o consejos para que sean conocidos por la población.
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