Residencias Urbanas

May - Jun 2013

«Mind the Gap»o el Abismo Público-Privado en el Desarrollo Inmobiliario.

Revista Planeo Nº10, Residencias Urbanas, Junio 2013

mind the gap

[Por Valentina Pozo. Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales UC. Santiago, Chile]

Palabras clave:  Desarrollo inmobiliario en altura,  gestión público-privada, San Miguel.

En 1969 se inventó esta expresión en el metro de Londres para alertar a los pasajeros del peligroso hueco o vacío que queda entre el andén y el tren subterráneo al momento de abordar o descender de éste. Su traducción podría ser «Preocúpate por el Vacío» o «Preocúpate por la Brecha».

Esta gráfica imagen de desfase podría ser utilizada como analogía de lo que, a mi parecer, acontece entre el mundo privado y público en la gestión del vertiginoso desarrollo inmobiliario en altura que ha acontecido en la capital santiaguina.

¿Dónde se ha localizado dicho desarrollo? Cattaneo (2011)[1]  demuestra empíricamente cómo los fondos de inversión inmobiliaria se ubican preferentemente según un alto grado de selectividad geográfica, así como con un fuerte sesgo metropolitano. Así  en la Región Metropolitana el 75% de los bienes producidos por inversionistas inmobiliarios se concentran en cinco comunas: Santiago, Ñuñoa, Las Condes, San Miguel e Independencia. Esto se podría explicar por atributos como la peri-centralidad, la rápida salida de los productos y por una demanda compuesta preferentemente por clases medias, en que una oferta importante de departamentos ha sido de dimensiones pequeñas, destinados al acceso a la propiedad de hogares unipersonales, de jóvenes profesionales o técnicos o bien parejas que recién comienzan su vida en conjunto.

A su vez desde la esfera pública durante la década de los noventa el Ministerio de Vivienda creó el ya conocido Subsidio de Renovación Urbana (SRU) como estrategia de repoblamiento y recuperación de áreas centrales y peri-centrales de la capital que habían padecido una obsolescencia urbana producto de la continua emigración de sus habitantes hacia otras zonas de la ciudad.

Ortiz (2008)[2] describe la renovación urbana como la suposición de que la ciudad «crece sobre ella misma”. En este ejercicio debe enfrentar conflictos de adaptación entre el pasado, lo que había (barrios residenciales de baja altura) y el presente (fuerte verticalización) y una extensa lista de  solvencia de efectos socio-espaciales, como capacidad y sustentabilidad en el tiempo de infraestructura, servicios, vías expeditas, transporte eficiente, áreas verdes, relaciones de sociabilidad cercanas y seguridad para recibir de buena manera a los nuevos habitantes.

A esto se le suma una constante tensión en la interacción que ocurre entre los distintos actores involucrados -públicos, privados y ciudadanos- cuyos intereses en relación al mismo espacio son de distinta naturaleza y por tanto, no sólo persiguen distintos valores urbanos o sostienen distintos discursos sino que también cuentan con lógicas, prácticas y tiempos de acción que en el caso del vínculo público-privado no solo son diferentes sino que incluso indiferentes el uno hacia el otro.

Si tomamos a San Miguel como caso de estudio[3], podemos notar que a una escala menor ha seguido la pauta de Santiago Centro en su crecimiento inmobiliario. Solo una foto en el tiempo: en el año 2009[4] la venta de departamentos nuevos en San Miguel  fue de 1.130, siendo la 5ta comuna con mayor oferta de toda la Región Metropolitana, luego de Santiago (7.366),  Ñuñoa (3.032), Providencia (1.903) y Las Condes (1.738). Espacialmente la oferta inmobiliaria se ha aglomerado en torno al eje de Gran Avenida, fundamentalmente en torno a las cincos estaciones de Metro que atraviesan la comuna en dirección norte-sur.  La primera -y más reconocida- zona que experimentó un fuerte boom inmobiliario fue la del Llano Subercaseaux. Luego, dicho fenómeno se fue esparciendo hacia el sur, generando nuevos y apetecidos polos de desarrollo (como Salesianos, Departamental, Ciudad del Niño).

Los atributos urbanos que más valora la industria inmobiliaria son la excelente localización marcada por una alta conectividad, presencia de barrios consolidados con equipamientos, servicios, infraestructura, áreas verdes, vida de barrio y una fuerte identidad y arraigo al lugar, lo que genera que una porción importante de demanda es sanmiguelina.

Frente a ésta sostenida aparición de edificios, uno de los elementos que ha recibido mayor crítica  es el Plan Regulador, el cual ha resultado ser demasiado permisivo, flexible y genérico en sus reglas. Por ejemplo, permite en toda la comuna altura libre según rasante, es decir, la altura queda definida exclusivamente por el tamaño del predio. A su vez la división predial autorizada es mucho mayor (2500m2) que en otras comunas del sector sur del Gran Santiago. El uso de suelo mayoritario corresponde a uso residencial de renovación, generando las mismas condiciones de edificación en toda la comuna.

Desde la Municipalidad se reconoce la necesidad de contar con una normativa que no trate al territorio de manera homogénea sino que rinda justicia a su heterogeneidad. No sólo hay distintos tipos de barrios entre el norte y el sur (el Llano p.e más desarrollado y asociado a una clase más alta) sino que también distintos estadios de desarrollo: al alejarse del Eje de Gran Avenida hacia el Oriente se puede notar que la inversión inmobiliaria no es visible, desencadenando procesos de desigualdad comunal.

La planificación es abiertamente reconocida como desordenada, carente de una imagen comuna, sin priorización de altura, de avenidas, o resguardos de ciertos barrios residenciales. Así la industria inmobiliaria aparece como un actor con un amplio radio de acción y decisión sobre el territorio. En la práctica los privados operan de manera muy  eficiente, con tiempos más rápidos, con generación de conocimientos en posibles nichos de desarrollo, en lo que la demanda necesita desde el punto de vista habitacional, en innovaciones en el diseño arquitectónico, los cuáles terminan cristalizándose en la aparición de edificios que aunque -sin planificarlo- configuran la manera de habitar la comuna. Por otro lado, es realmente muy poco lo que realizan más allá de los límites físicos de su proyecto inmobiliario, es decir, no hay un mayor intervención  en el espacio público circundante y mucho menos una imagen comunal que pudiera ser pensada en conjunto.

Así, a mi parecer, entre las operaciones del mundo público y privado en San Miguel media un abismo bastante profundo, un vacío, «the gap». Algo falta entre ellos que logre sintonizarlos. Ya es claro que el Plan Regulador no es suficiente enlace y si bien éste se encuentra en proceso de actualización, hay una clara tensión entre los tiempos y características en que se mueve lo público y lo privado. El primero más lento, atrapado en burocracias, con presupuestos restringidos,  capacidades limitadas y con el venerable fin de velar por el bienestar de toda la comuna. El segundo más rápido, dinámico, con capitales mayores, y con objetivos tanto más individuales relacionados a la rentabilidad y éxito de su negocio particular. El andén y el tren. Y ese peligroso vacío de por medio. Es complejo dar con la solución mágica, aunque tal vez algo se avanzaría con generar un modelo de gestión que incorporase un nuevo organismo mediador, capaz de comunicar fluidamente las intenciones, necesidades y requisitos de cualquier actor interesado en intervenir en el desarrollo urbano de la comuna. Así se podrían transparentar las intenciones y producir negociaciones concretas entre actores privados y públicos, y tal vez, dejar de generar, por un lado, desarrollos privados sin sentido de barrio y por el otro, mejoramiento de espacios públicos para hacerse cargo de impactos no deseados, y más bien generar acciones coordinadas, producto de una comunicación y planificación comprometida entre ambos. Tal vez este diálogo encontraría un correlato espacial y generaría una comuna con una imagen y forma de habitar más equilibrada.


[1] CATTANEO, R. (2011) Los fondos de inversión inmobiliaria y la producción privada de vivienda en Santiago de Chile: ¿Un nuevo paso hacia la financiarización de la ciudad?. Eure, 37 (112), 5-12.

[2] ORTIZ, V. (2008).  Identidad y renovación de áreas centrales, componentes del proyecto urbano: el caso del barrio El Llano Subercaseaux, San Miguel. Tesis para optar al título de Arquitectura y Magíster en Desarrollo Urbano, Pontificia Universidad Católica de Chile.

[3] El caso de estudio está siendo desarrollado en mi tesis de magister titulada La ciudad privada: Sobre el comportamiento, prácticas y efectos socio-espaciales del mercado inmobiliario residencial en altura de San Miguel.

[4] Collect Gfk.